? 2021年8月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)：
7月份房地產(chǎn)市場下行趨勢明顯，銷售、投資、房地產(chǎn)開發(fā)到位資金漲幅均下降，上海房價上漲壓力也整體減小。本月社融指標腰斬，8月份有7000億左右的MLF到期，到年底將有3.75萬億MLF到期，流動性面臨巨大考驗。在房地產(chǎn)市場調(diào)控全國趨嚴的大背景下，下半年房地產(chǎn)市場形勢嚴峻。
7月房地產(chǎn)市場整體下行
7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速12.7%，漲幅比上月回落2.3個百分點；新建商品住宅銷售面積同比增長22.7%，漲幅比上月回落6.7個百分點；房企開發(fā)資金來源同比增長18.2%，漲幅比上月回落5.3個百分點；從開發(fā)資金結(jié)構(gòu)來看，銷售回款占融資的比例達到57.15%，比2020年高了3.9個百分點，國內(nèi)貸款占融資的比例為12.95%，比2020年下降了0.87個百分點，這說明房企融資主要靠銷售回款，并呈現(xiàn)上升趨勢（見圖1），未來房企融資主要靠“自身造血”了。
圖1：我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)情況
▲數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊
趨勢預測：下半年房地產(chǎn)市場整體下行、或?qū)⒂瓉砟玫卮翱谄?/strong>
圖2：M1增速與商品住宅銷售面積增速變動趨勢
▲數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局， 同策研究院整理
我國商品住宅銷售規(guī)模的變動與M1也呈現(xiàn)高度相關(guān)，從近十年二者的走勢規(guī)律來看，貨幣環(huán)境寬松時商品住宅銷售面積及價格同比增長，貨幣環(huán)境收緊時商品住宅銷售面積同比增速下降。短周期來看，2021年M1同比增速到達周期高點后回落，商品住宅銷售面積累計同比增速也跟隨觸頂回落（見圖3）。
圖3：M1增速與商品住宅銷售面積增速變動趨勢
M1類似基欽周期，完整周期為51個月（4.24年），（1/4周期為12.75個月），也是經(jīng)濟周期的前導指標。因此，通過對M1增速的周期研究（預測有效期為1年左右），可以對房地產(chǎn)市場提前預判。根據(jù)預測，2021年5月為M1周期波峰，此后進入下行周期，2022年6月進入實質(zhì)性下降階段，2023年7月左右進入谷底。
圖4：M1周期性變化趨勢預測
▲數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局， 同策研究院整理
根據(jù)M1的周期規(guī)律來看，隨著M1增速的下降，今年下半年我國房地產(chǎn)市場整體處于下行趨勢，其中商品住宅銷售規(guī)模增速將逐月下降，房地產(chǎn)投資也將趨勢下行。尤其是8月份傳統(tǒng)的淡季表現(xiàn)的更為明顯，在“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，預計會有所反彈，但是不會改變下行的趨勢。從另一方面來看，作為“順勢營銷、逆勢拿地”的投資戰(zhàn)略，隨著市場的下行，土地熱度也會降溫，未來拿地窗口將會逐漸打開。
宏觀經(jīng)濟也反映了未來拿地機會的這個趨勢。從上半年的經(jīng)濟增長來看，目前驅(qū)動經(jīng)濟的主要是“投資和出口”，其中從投資來看，前6個月基建投資增速僅為4.19%，遠低于固定資產(chǎn)投資14.6%的增速，房地產(chǎn)投資增速更是達到15%。
基建投資大幅下行還可以從另外三個個數(shù)據(jù)來看，一是貨車的產(chǎn)量，貨車產(chǎn)量自今年年初以來逐月下降，月產(chǎn)量從50.5萬臺下跌到6月份的34.7萬臺，降幅達到31.3%；另一個指標挖掘機的產(chǎn)量，該產(chǎn)品月產(chǎn)量從5.84萬臺下跌到6月份的2.73萬臺，降幅達到46.7%。這兩個指標的變化也反映了基建投資的持續(xù)下行。第三個指標就是地方債，1-6月份，地方政府共計新增專項債10,143億元，僅為已下達債務(wù)限額的27.8%，而2019年和2020年同期則為64.5%和59.5%。地方政府財政緊張也是基金下行的重要原因，轉(zhuǎn)而會對土地財政的依賴度逐漸上升，這也是為什么最近會有相關(guān)部門出臺“土拍新規(guī)”的重要原因，其中對于土地溢價率等指標的限制，其實是在給房企減負，保證房企合理的開發(fā)利潤，因此，未來房企拿地窗口期將逐漸到來。
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