中國(guó)建筑全過程能耗和碳排放（截至2018年），分別占全國(guó)能源消費(fèi)總量、全國(guó)碳排放總量比重的46.5%、51.3%。圖/潘凌
開發(fā)商需要從設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)、管理到維護(hù)，用一個(gè)全生命周期的角度，去思考和構(gòu)建房地產(chǎn)“碳中和”路線圖。
實(shí)現(xiàn)“碳達(dá)峰、碳中和”，事關(guān)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重大戰(zhàn)略的實(shí)施，也是房地產(chǎn)業(yè)邁向綠色發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。
“在中國(guó)2030年達(dá)到碳排放峰值，2060年實(shí)現(xiàn)'碳中和’的政策目標(biāo)的影響下，房地產(chǎn)和建筑行業(yè)及相關(guān)企業(yè)作為碳排放的主要貢獻(xiàn)者，應(yīng)先從能源管理方面的審計(jì)開始，調(diào)整整個(gè)物業(yè)包里面的能耗系統(tǒng)?！贝鞯铝盒写笾腥A區(qū)可持續(xù)發(fā)展服務(wù)聯(lián)席主管黃衍維接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》記者專訪時(shí)表示，房地產(chǎn)開發(fā)商，需要從設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)、管理到維護(hù)，用一個(gè)全生命周期的角度，去思考和構(gòu)建房地產(chǎn)“碳中和”路線圖。
6月17日，戴德梁行與美國(guó)綠色建筑委員會(huì)(USGBC)聯(lián)合發(fā)布《邁向碳中和推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展》報(bào)告(以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”)，研究顯示隨著政府及投資者紛紛做出碳排放“凈零”承諾、不斷加碼綠色發(fā)展，開發(fā)商在做出開發(fā)及運(yùn)營(yíng)決策時(shí)，更有動(dòng)力考慮ESG(環(huán)境、社會(huì)、公司治理)因素。報(bào)告預(yù)測(cè)，為房地產(chǎn)投資者、開發(fā)商以及業(yè)主，了應(yīng)對(duì)減少碳排放量，將會(huì)加快制定建筑全生命周期的碳減排計(jì)劃，以此推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向低碳模式轉(zhuǎn)型。
“碳中和”視角下的房地產(chǎn)、建筑業(yè)
2015年12月《巴黎協(xié)定》中提出要把全球平均氣溫較工業(yè)化前水平升高幅度控制在2攝氏度以內(nèi)，并向著1.5攝氏度努力。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，全球溫室氣體排放需在2030年前減少一半，并在2050年左右盡量達(dá)成凈零排放，即“碳中和”。
2020年9月，中國(guó)在聯(lián)合國(guó)大會(huì)上表示，中國(guó)將提高國(guó)家自主貢獻(xiàn)力度，采取更加有力的政策和措施，二氧化碳排放力爭(zhēng)于2030年前達(dá)到峰值，爭(zhēng)取在2060年前實(shí)現(xiàn)“碳中和”。十九屆五中全會(huì)將“碳排放達(dá)峰后穩(wěn)中有降”列入2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)。
根據(jù)全球碳地圖集2019年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，顯示隨著過去幾十年經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國(guó)2019年的二氧化碳排放量達(dá)到101.75億噸，如果包括其他溫室氣體排放，則為117億噸，約占全球排放量的30%。
其中，建筑業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)碳排放量是“耗能大戶”。全球建筑建設(shè)聯(lián)盟發(fā)布的《2020年建筑業(yè)全球形勢(shì)報(bào)告》指出，2019年建筑行業(yè)相關(guān)二氧化碳排放占全球排放量的38%，其中10%的二氧化碳排放來源于鋼鐵、水泥和玻璃等建筑材料的制造過程和建筑建造過程。中國(guó)建筑節(jié)能協(xié)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)建筑能耗研究報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)建筑全過程能耗和碳排放(截至2018年)，分別占全國(guó)能源消費(fèi)總量、全國(guó)碳排放總量比重的46.5%、51.3%。
在朝著“碳中和”這一目標(biāo)邁進(jìn)的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)顯得至關(guān)重要。
5月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司一級(jí)巡視員倪江波在“2021中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)碳達(dá)峰發(fā)展高峰論壇”指出，住建部正在圍繞城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展和碳達(dá)峰、碳中和戰(zhàn)略要求，制定城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域2030年前碳達(dá)峰實(shí)施方案和綠色建筑與建筑節(jié)能“十四五”發(fā)展規(guī)劃。該規(guī)劃將著力構(gòu)建城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域，碳達(dá)峰、碳中和的時(shí)間表、路線圖，構(gòu)建新的發(fā)展格局。
倪江波表示，“十四五”高標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能減碳，是綠色建筑的底線?！熬G色建筑應(yīng)以更高節(jié)能、更低碳排放為標(biāo)準(zhǔn)，先行先試低碳建筑、超低碳建筑、近零碳建筑、零碳建筑，建設(shè)零碳城市、零碳社區(qū)、零碳市政基礎(chǔ)設(shè)施等?！?/span>
國(guó)家應(yīng)對(duì)氣候變化戰(zhàn)略研究和國(guó)際合作中心戰(zhàn)略規(guī)劃部主任柴麒敏在《房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)氣候變化行動(dòng)指南》會(huì)議上指出，“十四五”階段，“碳中和”建筑的示范工程和項(xiàng)目應(yīng)該是努力的方向，零碳建筑科技和既有建筑的升級(jí)改造是重點(diǎn)，比如提升低排放建筑的標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營(yíng)水平，加快推動(dòng)超低能耗、近零能耗和零能耗建筑。
由于中國(guó)每年新增建筑面積已達(dá)約20億平方米，黃衍維表示，中國(guó)建筑在實(shí)現(xiàn)碳排放目標(biāo)的進(jìn)程中，將發(fā)揮重要的作用。
房地產(chǎn)行業(yè)如何“碳達(dá)峰、碳中和”？
從“十四五”規(guī)劃及國(guó)家應(yīng)對(duì)氣候發(fā)展方向看，“碳中和”建筑的示范工程和項(xiàng)目是努力的方向之一。房地產(chǎn)企業(yè)未來不僅本身需要碳排，更需帶動(dòng)上游節(jié)能減排，整體價(jià)值鏈實(shí)現(xiàn)“碳達(dá)峰”、“碳中和”。
“房地產(chǎn)行業(yè)鏈條很長(zhǎng)，'碳達(dá)峰’、'碳中和’的政策目標(biāo)會(huì)直接影響投資者、開發(fā)商新增的項(xiàng)目。因此，從開發(fā)設(shè)計(jì)到運(yùn)營(yíng)期間，都需要把碳排放考慮進(jìn)去，需要用一個(gè)全生命周期的角度來考慮新項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。”黃衍維告訴《中國(guó)房地產(chǎn)金融》。
房地產(chǎn)行業(yè)如何參與到“碳中和”進(jìn)程中來?黃衍維表示，“碳中和”是一個(gè)比較新的議題，在實(shí)操層面的過程比較漫長(zhǎng)。
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者或者業(yè)主而言，實(shí)現(xiàn)碳中和需要采取如下6個(gè)步驟:制定定義清晰的目標(biāo)，同意碳預(yù)算并在整個(gè)項(xiàng)目過程中遵照預(yù)算執(zhí)行，利用現(xiàn)有材料，減少材料的使用和能源需求，選擇對(duì)環(huán)境影響小的材料和能源，抵消剩余的碳排放。
報(bào)告顯示，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)整個(gè)生命周期的碳排放，需要考慮建筑使用年限內(nèi)能源和水的消耗量。為此，需對(duì)建筑工程進(jìn)行多方面的評(píng)估，包括建筑用途、設(shè)計(jì)、機(jī)械設(shè)備、建設(shè)、建筑材料運(yùn)輸與回收、建筑運(yùn)行、管理與維護(hù)等方面。而在建造、運(yùn)行、重新使用或拆除建筑前，還需要考慮碳補(bǔ)償、避免碳排放、隱含的排放量、運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的排放量。
對(duì)于新建物業(yè)，開發(fā)商需要從選址到運(yùn)營(yíng)、建造等環(huán)節(jié)，需要全盤計(jì)劃”碳中和”路線。對(duì)于持有運(yùn)營(yíng)管理的業(yè)主而言，需要進(jìn)行碳排放審計(jì)，了解物業(yè)的能耗是否可以達(dá)到要求標(biāo)準(zhǔn)?！昂芏嚅_發(fā)商在大中華區(qū)持有的物業(yè)比例較高，尤其是商業(yè)地產(chǎn)。對(duì)于開發(fā)商來講，商業(yè)地產(chǎn)一直是耗能大戶，尤其是在空調(diào)系統(tǒng)方面?！秉S衍維建議開發(fā)商根據(jù)國(guó)際碳排放標(biāo)準(zhǔn)，有針對(duì)性的對(duì)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行能源審計(jì)和物業(yè)包的能源系統(tǒng)更新。
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)現(xiàn)“碳中和”目前看來仍面臨挑戰(zhàn)。黃衍維認(rèn)為，第一，國(guó)家宏觀扶持政策有待完善。目前暫未形成高效支持低碳房地產(chǎn)發(fā)展的法律、政策體系，缺乏具體引導(dǎo)企業(yè)投資的產(chǎn)業(yè)、技術(shù)、金融及稅收等優(yōu)惠政策;第二，低碳房地產(chǎn)供給動(dòng)力不足。包括房企及相關(guān)機(jī)構(gòu)研發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大(政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn))，大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍持觀望態(tài)度;第三，低碳房地產(chǎn)需求有限。鑒于政府在私人節(jié)能環(huán)保住宅的消費(fèi)上沒有相應(yīng)的鼓勵(lì)政策，建筑成本的增加無疑會(huì)通過房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁給最終消費(fèi)者，因而推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，大多數(shù)消費(fèi)者難以承受相關(guān)的額外支付;第四，低碳房地產(chǎn)建設(shè)推行緩慢。
因此，從實(shí)操層面來看，有賴于業(yè)內(nèi)眾多機(jī)構(gòu)共同推動(dòng)行業(yè)發(fā)展達(dá)到“碳中和”目標(biāo)，“我們也可以協(xié)助客戶從企業(yè)和項(xiàng)目層面制定可持續(xù)發(fā)展和碳中和的路線圖，并制定ESG政策和目標(biāo)以及最終實(shí)施計(jì)劃?！秉S衍維說。
綠色金融與房地產(chǎn)投資
制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)、實(shí)現(xiàn)“碳中和”過程中，綠色金融正成為“碳中和”的重要支撐。
我國(guó)于2012年頒布《綠色信貸指引》，并于2016年發(fā)布《關(guān)于構(gòu)建綠色金融體系的指導(dǎo)意見》，從而制訂支持綠色貸款的全面政策框架。明確將綠色建筑發(fā)展、建筑工業(yè)化、既有建筑節(jié)能改造、海綿城市建設(shè)、智慧城市建設(shè)和低碳省市試點(diǎn)、低碳城(鎮(zhèn))試點(diǎn)、低碳社區(qū)試點(diǎn)、低碳園區(qū)試點(diǎn)的低碳能源、低碳工業(yè)、低碳交通、低碳建筑等低碳基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及碳管理平臺(tái)建設(shè)項(xiàng)目列為重點(diǎn)支持項(xiàng)目。
2017年，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于支持綠色債券發(fā)展的指導(dǎo)意見》，表示:重點(diǎn)支持長(zhǎng)期專注于綠色產(chǎn)業(yè)的成熟企業(yè);綠色公司債券申報(bào)受理及審核實(shí)行“專人對(duì)接、專項(xiàng)審核”，適用“即報(bào)即審”政策，并且開通“綠色通道”制度安排，提升企業(yè)發(fā)行綠色債券的便利性。
2020年10月20日，生態(tài)環(huán)境部、國(guó)家發(fā)改委、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)應(yīng)對(duì)氣候變化投融資的指導(dǎo)意見》，共同致力協(xié)調(diào)改善金融投資環(huán)境以應(yīng)對(duì)氣候變化。
黃衍維表示，金融機(jī)構(gòu)在可持續(xù)發(fā)展和“碳中和”的目標(biāo)中扮演十分重要的角色。
數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)21家主要銀行綠色信貸規(guī)模由2013年底的5.2萬億元增長(zhǎng)至2020年末的超過11萬億元;2016至2020年間，我國(guó)境內(nèi)綠色債券發(fā)行量均在2000億元以上。截至2020年底，有56只綠色或ESG相關(guān)債券在港交所掛牌，累計(jì)市值達(dá)到2140億港元。
從今年第一季度綠色發(fā)債情況來看，2021年前4個(gè)月已經(jīng)有30只綠色相關(guān)債券在香港交易所上市，融資超過900億港元，已經(jīng)超過2020年發(fā)行總量。新世紀(jì)評(píng)級(jí)數(shù)據(jù)顯示，1至5月境內(nèi)債券市場(chǎng)中綠色債券累計(jì)發(fā)行數(shù)量150只，累計(jì)發(fā)行金額1924.95億元，同比分別增長(zhǎng)56.25%和82.72%。
黃衍維認(rèn)為，綠色金融市場(chǎng)熱度之高，反映了企業(yè)推動(dòng)“碳中和”的需求強(qiáng)烈，他預(yù)計(jì)這個(gè)勢(shì)頭依然會(huì)持續(xù)。
從房地產(chǎn)投資層面來看，綠色投資成為房地產(chǎn)投資者、開發(fā)商和業(yè)主做開發(fā)和運(yùn)營(yíng)決策的核心驅(qū)動(dòng)因素，ESG成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。2020年7月1日，聯(lián)交所新版ESG指引開始實(shí)施，進(jìn)一步提升上市公司在ESG治理、實(shí)踐、披露等各方面要求;上海證券交易所深入探討ESG指引，A股市場(chǎng)信息披露也將進(jìn)入強(qiáng)監(jiān)管時(shí)代?！霸絹碓揭?guī)范和趨向于嚴(yán)格的上市公司ESG報(bào)告指引，體現(xiàn)了金融市場(chǎng)對(duì)綠色轉(zhuǎn)型的重視程度日益增加?！秉S衍維說。
此外，從資產(chǎn)管理角度來看，取得綠色認(rèn)證的建筑，對(duì)于投資回報(bào)起到絕對(duì)性的提升作用。黃衍維表示，這會(huì)提升建筑在商業(yè)層面的收益，包括租金提升、資產(chǎn)的保值升值。
以上海甲級(jí)寫字樓為例，截至2021年一季度，上海全市甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到1377萬平方米。其中綠色樓宇大約有801萬平方米，約為全部存量的58.2%。其中，大多數(shù)的樓宇已經(jīng)獲得了LEED認(rèn)證。從認(rèn)證時(shí)間上來看，到2021年一季度，上海甲級(jí)寫字樓中綠色樓宇面積較2015年已增長(zhǎng)2.4倍。
戴德梁行測(cè)算了上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金，顯示2021年一季度，上海全市甲級(jí)寫字樓中擁有綠色認(rèn)證的項(xiàng)目的平均租金為人民幣8.51平方米/天，比那些非綠色樓宇的平均租金要高11%。
如果以選用浦東同一區(qū)域兩棟甲級(jí)寫字樓比較，LEED認(rèn)證過的綠色甲級(jí)寫字樓日租金會(huì)比沒有認(rèn)證過的甲級(jí)寫字樓貴2元/平米/天。如果以投資五年期3萬平方米的建筑面積的辦公樓測(cè)算，同一區(qū)位品質(zhì)類似的綠色樓宇會(huì)比非綠色樓宇多獲得高達(dá)1.09億元的租金收益。
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