從已公布半年報的房企數(shù)據(jù)來看，恒大凈利潤530.5億，大于碧桂園、萬科、保利、綠地之和。
8月28日，中國恒大（HK.3333）發(fā)布中期業(yè)績：截至2018年6月30日，集團2018上半年營收3003.5億元，較去年同期上升59.8%。毛利潤為1088.6億元，較去年同期上升61.8%；毛利率為毛利率為36.2% ，上升0.4個百分點。
“利潤之王”并非說說而已，報告期內(nèi)，凈利潤半年高達(dá)530.5億元，同比大增129.3%。從已公布半年報的其他四家龍頭房企數(shù)據(jù)來看，碧桂園、萬科、保利、綠地的凈利潤分別為163.2億元、135.2億元、93.1億元和83億元。
總裁夏海鈞出席半年業(yè)績會上親自解答了關(guān)于恒大何以成為“利潤之王”的秘訣，主要有賴于年初許家印宣布全面啟動“新恒大、新戰(zhàn)略、新藍(lán)圖”的戰(zhàn)略部署，“規(guī)模+效益型”的發(fā)展模式成效顯著。
具體而言，夏海鈞主要提到了四點。
恒大在規(guī)模和利潤兩手抓上從來沒有放松過，首先得益于其超前的土地儲備。
眾所周知，房企規(guī)模為王，而土儲決定規(guī)模。許家印此前定下的2018年目標(biāo)是5500億元銷售額，而今年上半年，恒大銷售額已達(dá)3042億元，同比增長24.6%，完成目標(biāo)的55%。據(jù)透露，恒大下半年可售貨量約7000億，只需要銷售50%就可以實現(xiàn)3500億。“5500億元的目標(biāo)我們不做調(diào)整，但是眾所周知，我們通常會達(dá)標(biāo)，并且超出?！?/span>夏海鈞持樂觀態(tài)度。
半年報顯示，恒大土地儲備達(dá)3.05億平方米，其中68%還集中在一二線城市，但土儲成本平均僅為1683元/平方米，龍頭房企中最低。恒大在擁有3.05億平方米土地儲備的基礎(chǔ)上，還有大量未納入土地儲備的舊改等項目，總規(guī)劃建面高達(dá)7285萬平米，合計提供約5萬億的可售貨值。若維持6000億年銷售額，足以支持未來8年的銷售，若年銷售額增長至8000億，也足以支持未來6年的銷售。以上半年17.7%的凈利率估算，5萬億的可售貨值有望在未來數(shù)年帶來近8600億的凈利潤。
談及未來布局，“我們認(rèn)為一線、二線是未來房地產(chǎn)發(fā)展最好的區(qū)域。經(jīng)濟發(fā)達(dá)的三線城市，圍繞高鐵、高速公路。這些地方也不錯。覆蓋一線、二線城市和經(jīng)濟發(fā)達(dá)的三線、地級市，四線我們不準(zhǔn)備去。隨著宏觀調(diào)控的逐步落實，市場會逐步回歸?！?/span>
“新恒大”的一大轉(zhuǎn)變還有經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，恒大年初時公布，從“三高一低”轉(zhuǎn)變?yōu)榈拓?fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”模式，核心是大幅降低負(fù)債率，今年上半年凈負(fù)債率下降至127.3%。此前恒大還引入了三輪戰(zhàn)略投資者，同時提前償還了1129億的永續(xù)債，釋放了巨量利潤空間。
同時，成本控制和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，被夏海鈞認(rèn)為是恒大多年來致力于提升產(chǎn)品價值的結(jié)果，保證了毛利率和凈利率的穩(wěn)步上升?！暗@都并非其他房企能輕易學(xué)來的?！?/span>
恒大做了很多年的“多元化”，涉獵范圍之廣。
從曾經(jīng)的糧油、金融、體育等多棲到最新聚焦在文旅、健康和高科技上，恒大的多元化之路似乎還在探索。但今年，高科技的色彩顯眼。
今年年初，恒大提出要積極探索高科技產(chǎn)業(yè)，逐漸形成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。4月，恒大就與中科院簽署全面合作協(xié)議，恒大計劃未來十年投入1000億，雙方共同拓展生命科學(xué)、航空航天、人工智能、新能源等重點領(lǐng)域。8月16日，恒大和中科院首批6個合作項目簽約，涵蓋超級計算機等前沿科技領(lǐng)域。
而受到眾多關(guān)注的還有今年6月，恒大入主美國新能源汽車公司法拉第未來，正式進軍電動汽車市場，成功打響進軍高科技的第一槍。恒大法拉第未來智能汽車（中國）集團于8月成立，將全面負(fù)責(zé)法拉第未來在中國的技術(shù)研發(fā)及所有生產(chǎn)經(jīng)營管理。業(yè)績會上，恒大表示，法拉第未來計劃在中國華東、華西、華南、華北和華中地區(qū)，建設(shè)5大研發(fā)生產(chǎn)基地。希望10年后，年產(chǎn)能計劃達(dá)到500萬輛，F(xiàn)F91、FF81等多系列多車型產(chǎn)品面向全球市場，覆蓋高端、中端及入門級。
今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼以及緊縮的信貸環(huán)境背景下，行業(yè)資金壓力凸顯，中小房企違約、跑路、倒閉等風(fēng)險逐步暴露。
夏海鈞認(rèn)為，這一兩年國家為了貫徹落實房住不炒的概念，出臺了一系列的政策和措施，但這些都是“過渡性的行政手段”，短期看對房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展是有利的。“但是隨著中國長效機制的落實，未來非市場化的手段還是會陸續(xù)退出，回歸到市場化的狀態(tài)。這是我對大勢的判斷?！?/span>
問答環(huán)節(jié)中，夏海鈞也回應(yīng)了記者的問題談及對國內(nèi)房地產(chǎn)市場未來的預(yù)測：“一定是強者恒強，大魚吃小魚。去年TOP12的地產(chǎn)商占了市場的24%；今年上半年，TOP10房企的集中度就上漲到30%；前三大更是占比超過15%。說明大部分中小企業(yè)在這一輪宏觀調(diào)控中退出了。”
隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場取向穩(wěn)定和成熟，夏海鈞預(yù)測每年10-13萬億的規(guī)模不變，但是集中度會日趨加強。“按照這樣的規(guī)律，未來3-5年，TOP10地產(chǎn)商會占到市場40%，前三大占20%，那恒大、碧桂園、萬科都將各自會有近7000億的銷量額。恒大順應(yīng)潮流，自然而然就將實現(xiàn)這樣的規(guī)模?！?/span>
文 | 盧寶宜
來源 | 中國房地產(chǎn)金融
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