2019年，公募REITs的身影愈發(fā)清晰。
近日有消息爆出公募不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金REITs的第一批試點(diǎn)正在悄然啟動(dòng)，但至目前未有官方消息。從上交所、深交所今年推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)工作來看，箭在弦上，靜待政策落地。
上交所在新年致辭中表示，進(jìn)一步發(fā)揮債券市場(chǎng)直接融資功能，深化債券產(chǎn)品創(chuàng)新，推動(dòng)公募REITs試點(diǎn)，加快發(fā)展住房租賃REITs。
“積極回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切，努力滿足市場(chǎng)需求，深化市場(chǎng)改革創(chuàng)新，加大力度推進(jìn)公募REITs規(guī)則出臺(tái)及業(yè)務(wù)試點(diǎn)，力爭(zhēng)取得進(jìn)一步突破?！鄙罱凰M織召開債券監(jiān)管發(fā)展業(yè)務(wù)座談會(huì)上表示。
段東興 上海證券交易所債券業(yè)務(wù)中心部門負(fù)責(zé)人
推動(dòng)公募REITs試點(diǎn)完善制度設(shè)計(jì)
中債登發(fā)布的《2018年資產(chǎn)證券化發(fā)展報(bào)告》顯示，2018年我國(guó)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全年共發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品2.01萬億元，同比增長(zhǎng)36%；其中企業(yè)資產(chǎn)支持證券(以下簡(jiǎn)稱“企業(yè)ABS”)增速雖有所下降，但仍然是發(fā)行規(guī)模最大的品種。
上海證券交易所債券業(yè)務(wù)中心部門負(fù)責(zé)人段東興在“2019房地產(chǎn)金融與資產(chǎn)證券化高峰論壇”上介紹上交所資產(chǎn)支持證券情況時(shí)透露，2018年上交所ABS發(fā)行量6732億元，占全市場(chǎng)(銀行間市場(chǎng)和交易所市場(chǎng))ABS、ABN的63%，配套政策法規(guī)的不斷完善有力地促進(jìn)了資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的發(fā)展。
據(jù)了解，2014年證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)，《規(guī)定》主要涵蓋四個(gè)方面，一是將資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)開展主體從證券公司擴(kuò)大到了基金管理子公司，二是改事前審批為事后備案，并實(shí)行負(fù)面清單制度，三是擴(kuò)大了基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍，四是強(qiáng)化了信息披露要求。在此基礎(chǔ)上，2017-2018年，上交所又陸續(xù)發(fā)布了系列資產(chǎn)支持證券基礎(chǔ)資產(chǎn)的信息披露指南和掛牌條件確認(rèn)指南，包括融資租賃、基礎(chǔ)設(shè)施、PPP、應(yīng)收賬款等。
“市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)涌現(xiàn)出各式各樣的創(chuàng)新，上交所為服務(wù)市場(chǎng)發(fā)揮示范引領(lǐng)作用?！倍螙|興說。2017年4月，首批PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在上交所掛牌上市；同年，首單住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品——“魔方公寓信托收益權(quán)資產(chǎn)支持計(jì)劃”在上交所掛牌轉(zhuǎn)讓?！笆讍?一帶一路’概念資產(chǎn)證券化項(xiàng)目、首單外幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、首單新經(jīng)濟(jì)企業(yè)供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持證券等?！倍螙|興說，這類創(chuàng)新案例能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)出表，盤活存量資產(chǎn)，為打通上下游供應(yīng)鏈等發(fā)揮了重大作用。
而ABS無疑也為房企填補(bǔ)融資資金缺口提供了新途徑。段東興指出，自中央提出“房住不炒”、“租購(gòu)并舉”以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售去化放緩，開發(fā)企業(yè)生存環(huán)境面臨著挑戰(zhàn)。“就股權(quán)類融資而言，無論是IPO還是上市之后的再融資，對(duì)房企來說都存在一定難度；委托貸款、公司債及中期票據(jù)方面也存在限制，只有符合國(guó)家相關(guān)要求的企業(yè)才能進(jìn)行融資?！?/span>
反觀ABS，段東興分析稱，ABS的基本原理和普通企業(yè)信用融資相比，則能夠用流動(dòng)性比較差的資產(chǎn)“換”流動(dòng)性好的資產(chǎn)。以供應(yīng)鏈ABS為例，房地產(chǎn)開發(fā)過程中上游供應(yīng)商會(huì)形成大量應(yīng)付賬款，供應(yīng)鏈ABS能夠降低供應(yīng)鏈兩端綜合融資成本，優(yōu)化企業(yè)報(bào)表，解決中小企業(yè)融資難的困境，從而推動(dòng)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈的良性發(fā)展。
“上交所開展與房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的初衷，主要助力租購(gòu)并舉住房制度建設(shè)?！?/span>段東興說。2016年6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，其中第五條規(guī)定，“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。”2018年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》中提及，優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)住房租賃試點(diǎn)城市和住房租賃項(xiàng)目及國(guó)家政策鼓勵(lì)的其他租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化。鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。
“未來一段時(shí)間內(nèi)，租售并舉將是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主基調(diào)，租賃會(huì)成為國(guó)家住房體系重要組成部分。在這個(gè)過程中，租賃REITs作為重要的金融支持手段將予以推動(dòng)和落地實(shí)施。”段東興表示。
從住房租賃資產(chǎn)證券化項(xiàng)目模式來看，目前主要以ABS、ABN、CMBS、REITs四大模式為主，其中ABS、ABN為傳統(tǒng)的租金模式和租金債權(quán)模式，CMBS期限相對(duì)較長(zhǎng)、發(fā)行規(guī)模大，標(biāo)準(zhǔn)的REITs應(yīng)該是偏股型的，目前國(guó)內(nèi)REITs更多是偏債型。
“從總體來看，這幾種模式都對(duì)租賃行業(yè)實(shí)現(xiàn)從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型具有重大意義?！睋?jù)了解，上交所在推動(dòng)CMBS和REITs的過程中，也是多措并舉，目前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、紅星美凱龍、恒大、萬達(dá)等多家房企都已通過上交所發(fā)行CMBS進(jìn)行融資。“當(dāng)前上交所和租賃相關(guān)的證券發(fā)行金額為300億元，大型國(guó)企和房企正在陸續(xù)申報(bào)中，規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)?！倍螙|興說。
“展望2019年，上交所將繼續(xù)貫徹落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院的戰(zhàn)略部署，進(jìn)一步發(fā)揮資本市場(chǎng)的作用，服務(wù)租購(gòu)并舉的住房制度建設(shè)。”段東興介紹道，2019年服務(wù)租購(gòu)并舉的主要工作有三方面：第一，推出CMBS和REITs的信息披露指南，完善ABS大類資產(chǎn)信息披露規(guī)則；第二，推進(jìn)重點(diǎn)區(qū)域和企業(yè)發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持證券；第三，試點(diǎn)公募REITs，完善相關(guān)制度設(shè)計(jì)。
范熙武 中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理
2019不動(dòng)產(chǎn)證券化充滿樂觀期待
公募REITs 作為連接 “中小投資者”與“優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)”的金融工具，既能夠幫助企業(yè)建立科學(xué)的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)輕重資產(chǎn)架構(gòu)，亦能為中小投資者提供相對(duì)穩(wěn)定、可預(yù)期且流動(dòng)性強(qiáng)的金融產(chǎn)品，也是國(guó)家金融端供給側(cè)改革的重要舉措，可以說是“利國(guó)”、“利民”、“立企”。
自2014 年破冰以來， 不動(dòng)產(chǎn)證券化經(jīng)過4 年多的發(fā)展，從市場(chǎng)規(guī)模、監(jiān)管體系、產(chǎn)品架構(gòu)、基礎(chǔ)資產(chǎn)類別、稅務(wù)籌劃以及投資者認(rèn)知等方面均取得了較好的實(shí)踐成果和經(jīng)驗(yàn)，為公募REITs 的推出創(chuàng)造了良好基礎(chǔ)。2017 年以來，財(cái)政部、發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)以及住建部等眾多部委在相關(guān)文件中多次提及REITs，滬深證券交易所將公募REITs 寫入發(fā)展規(guī)劃，亦表明了監(jiān)管部門對(duì)于推出公募REITs 的明朗、積極態(tài)度。
就資產(chǎn)類別而言，有望呈現(xiàn)百花齊放的局面。比如, 基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房將是相關(guān)政策重點(diǎn)支持的領(lǐng)域，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域有望實(shí)現(xiàn)REITs 破冰；優(yōu)質(zhì)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，因其成熟資產(chǎn)較多且收益相對(duì)較高，預(yù)計(jì)仍在不動(dòng)產(chǎn)證券化市場(chǎng)占較大比重；工業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)證券化領(lǐng)域“新兵”，在相關(guān)支持政策、投資端以及資產(chǎn)端訴求上亦具有較高的契合度，也有望獲得進(jìn)一步的發(fā)展。
對(duì)2019 年我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)證券化的市場(chǎng)發(fā)展以及制度創(chuàng)新充滿樂觀期待。但建議業(yè)界在學(xué)習(xí)和借鑒境外REITs 經(jīng)驗(yàn)、開展國(guó)內(nèi)REITs 業(yè)務(wù)時(shí)，要將呵護(hù)和推動(dòng)市場(chǎng)的健康發(fā)展為己任，除專業(yè)、勤勉之外，更要嚴(yán)守合規(guī)底線，在展業(yè)過程中以身作則，為建立健康、有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序貢獻(xiàn)力量。
李耀光 渤海匯金董事總經(jīng)理
期待2019公募REITs元年
2013 年以來，我國(guó)資產(chǎn)證券化（ABS）市場(chǎng)得到了蓬勃發(fā)展，年發(fā)行規(guī)模從不足千億發(fā)展到兩萬億，其中與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，比如RMBS（個(gè)人按揭抵押貸款證券化）、CMBS（商業(yè)按揭抵押貸款證券化）、類REITs（房地產(chǎn)投資信托）、物業(yè)費(fèi)等物業(yè)收費(fèi)權(quán)益、地產(chǎn)供應(yīng)鏈應(yīng)收款的ABS，發(fā)展成為重要組成部分。
隨著去杠桿以及債券市場(chǎng)信用事件的不斷發(fā)生，2018 年機(jī)構(gòu)投資者的風(fēng)險(xiǎn)收益偏好整體下行，資管新規(guī)出臺(tái)使得銀行理財(cái)投資配置受到階段性影響，疊加現(xiàn)階段很多ABS 產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在依賴發(fā)行主體的情況，過去一年多數(shù)機(jī)構(gòu)投資者對(duì)于ABS 的關(guān)注點(diǎn)聚焦在發(fā)行主體資信方面，一定程度上偏離了ABS 重視基礎(chǔ)資產(chǎn)的機(jī)理。盡管年末部分存量類REITs 底層資產(chǎn)的市場(chǎng)化成功處置，能夠一定程度上提振市場(chǎng)信心，使投資者關(guān)注點(diǎn)重回優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)上來，不過大部分ABS 產(chǎn)品真正實(shí)現(xiàn)脫離主體信用還任重道遠(yuǎn)，這需要投資機(jī)構(gòu)和發(fā)行人的共同努力，也需要中介機(jī)構(gòu)更能提升能力、勤勉盡責(zé)。
過去四年多的積累推動(dòng)滬深交易所類REITs 產(chǎn)品成功覆蓋國(guó)際REITs 市場(chǎng)主要基礎(chǔ)物業(yè)類別，基本完成了在商業(yè)物業(yè)盡職調(diào)查、交易結(jié)構(gòu)、并購(gòu)安排等環(huán)節(jié)的知識(shí)儲(chǔ)備，初步培育了REITs 的發(fā)行人與投資人市場(chǎng)。隨著以金融監(jiān)管部門為代表的政府機(jī)關(guān)積極推進(jìn)公募REITs 規(guī)則進(jìn)程、培育市場(chǎng)創(chuàng)新，我們有理由期待2019 年成為中國(guó)公募REITs 元年，推動(dòng)中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新時(shí)代！
甘啟善 仲量聯(lián)行企業(yè)評(píng)估及咨詢服務(wù)部高級(jí)董事
存量時(shí)代：資產(chǎn)管理能力至上
“我相信中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來會(huì)往一個(gè)更成熟的方向去發(fā)展。”甘啟善接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》采訪時(shí)表示，很多房企逐漸從開發(fā)時(shí)代邁入存量時(shí)代、資產(chǎn)管理時(shí)代。
今年房企融資壓力持續(xù)上升，銀行、信托等融資渠道吃緊，導(dǎo)致房企開始對(duì)發(fā)債的需求陡增。過去三年火熱的CMBS 市場(chǎng)，就是房企對(duì)資金強(qiáng)烈需求的一個(gè)體現(xiàn)。甘啟善認(rèn)為，CMBS 發(fā)行呈現(xiàn)較難發(fā)行的局面，公司評(píng)級(jí)AA 級(jí)及以下會(huì)比較難發(fā)行，對(duì)發(fā)行主體的要求更加趨向看重資產(chǎn)的現(xiàn)金流。
“資產(chǎn)現(xiàn)金流能不能保證未來三至五年存續(xù)期中，足夠覆蓋歷史的支出?！备蕟⑸浦赋?，這對(duì)房企具有強(qiáng)約束，也要求房企具備資產(chǎn)管理能力。如果說CMBS是要求資產(chǎn)有一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，那么未來真正推出REITs，則要求資產(chǎn)未來有一個(gè)比較看好的增長(zhǎng)潛力，包括租金的價(jià)格、資產(chǎn)的價(jià)格。“這就要求資產(chǎn)管理人需要將資產(chǎn)真正的價(jià)值發(fā)掘出來，并通過改造、管理，重新提升資產(chǎn)價(jià)值?！备蕟⑸普f。
關(guān)于中國(guó)REITs 的發(fā)展，甘啟善認(rèn)為無論何時(shí)推出，在他看來比較看重投后管理，資產(chǎn)管理人有沒有盡到提升資產(chǎn)價(jià)值的責(zé)任。
對(duì)于外資越來越多看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，甘啟善認(rèn)為，去年外資并購(gòu)中國(guó)資產(chǎn)的趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)，“所以你會(huì)看到市場(chǎng)上的外資基金還是很活躍，但其實(shí)市場(chǎng)上真正優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，能夠提供不錯(cuò)的投資回報(bào)，相對(duì)來講還是比較缺乏，特別是可持續(xù)發(fā)展方面的資產(chǎn)相對(duì)來說比較少?！?/span>
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