在已有的房企轉(zhuǎn)型模式中，“地產(chǎn)+農(nóng)業(yè)”的跨界近年來越發(fā)受到關(guān)注。早在2010年，中糧集團與北京市政府就簽約打造北京中糧生態(tài)谷，并規(guī)劃了相應(yīng)的業(yè)務(wù)板塊，隨后恒大、綠城、萬科、碧桂園等也先后以不同的方式切入農(nóng)業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)緣何刮起“綠色風(fēng)”?同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究部總監(jiān)張宏偉在接受記者采訪時表示，消費升級情景下，城市居民對休閑農(nóng)業(yè)旅游的需求不斷擴大。另一方面，隨著新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村振興等政策利好出臺，針對該領(lǐng)域投融資事件逐漸興起。
而在眾多業(yè)態(tài)中，熱度最高的莫過于田園綜合體。2017年，“田園綜合體”作為鄉(xiāng)村新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展亮點措施首次被寫進中央一號文件，同年5月，財政部下發(fā)的《關(guān)于開展田園綜合體建設(shè)試點工作的通知》中，確定河北、山西、內(nèi)蒙古等18個省份開展田園綜合體建設(shè)試點，并明確了相關(guān)財政補貼規(guī)定。
在這方面，中國建筑第八工程局有限公司旗下子公司上海中建東孚投資發(fā)展有限公司(下稱中建東孚)抓住機遇，以上海市青浦區(qū)重固鎮(zhèn)章堰村為對象，積極進行實踐。據(jù)了解，章堰特色田園綜合體項目目前建設(shè)有序推進，古村落核心區(qū)空間騰挪初步完成;現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項目完成主體結(jié)構(gòu)建設(shè)，進入設(shè)備調(diào)試階段。
章堰村試水
“我們做這項業(yè)務(wù)的初衷，是想完善公司產(chǎn)業(yè)鏈當中的一環(huán)。”中建東孚總經(jīng)理趙貴東向記者介紹道，公司以“住宅、商業(yè)和城市綜合體、新型城鎮(zhèn)化”及“綜合服務(wù)”為“3+1”業(yè)務(wù)主線，按照“投資、設(shè)計、建造、運營、服務(wù)”縱向一體經(jīng)營模式進行開發(fā)建設(shè)。當前，新型城市化項目已在南京、山東、濟南、青島四個城市布局。
而新型城鎮(zhèn)化業(yè)務(wù)的核心是三農(nóng)問題，趙貴東表示，中建東孚首先選擇從農(nóng)業(yè)入手，在章堰村發(fā)展品牌農(nóng)業(yè)、循環(huán)農(nóng)業(yè)的同時，不斷完善農(nóng)業(yè)旅游板塊。根據(jù)章堰村主要種植作物為水稻、蔬菜的特征，目前公司已投入一個億的資金，建立有機蔬菜公園;此外正在考慮引入3D高清遙感技術(shù)，全線配套自動化生產(chǎn)設(shè)備，搭建互聯(lián)網(wǎng)、云技術(shù)管理平臺實現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)智能化管理。
但對于田園綜合體而言，“田園”是特色，更重要的還是落在當?shù)匚幕a(chǎn)業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源的深度挖掘上?！氨热缯f青浦的大米香、糯性好，雖然在知名度上沒有五常大米高，卻是做壽司非常好的食材。”趙貴東透露，公司未來將就現(xiàn)有農(nóng)業(yè)特色，打造相關(guān)IP，包括通過與采購、貿(mào)易/物流、分銷等多個環(huán)節(jié)結(jié)合的方式，形成產(chǎn)業(yè)體系。
在這方面，他認為做得最好的是位于臺灣南投縣埔里的桃米生態(tài)村，開發(fā)了全臺首個以青蛙觀光為賣點的生態(tài)旅游休閑產(chǎn)業(yè)。據(jù)介紹，當?shù)卮迕裢ㄟ^培訓(xùn)后成為“生態(tài)講解員”，為游客講解生態(tài)知識，并收取一定費用。值得注意的是，正是因為生態(tài)培訓(xùn)課程，才令村民了解到了當?shù)氐纳鷳B(tài)資產(chǎn)和經(jīng)濟價值，自覺加入到重塑家鄉(xiāng)的隊伍里。
中建東孚同樣會對章堰村文化資源進行開發(fā)。據(jù)《青浦縣志》和《松江府志》記載，章堰村的歷史最早可以追溯到宋代，明清時期商賈云集，甚至有“金章堰，銀重固”之稱。
如今，章堰古鎮(zhèn)建筑風(fēng)貌特征保存良好，已有的城隍廟等可成為特色旅游資源。重固鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長顧荷英曾向媒體表示，古村文化街區(qū)將融入宋代集市、道教養(yǎng)生等文化元素，建設(shè)包括精品酒店、特色體驗、文化禪養(yǎng)等業(yè)態(tài)。
趙貴東強調(diào)，在對章堰村田園綜合體的打造過程中，“綠色生態(tài)”的原則貫徹始終，“我們首先是出于對土地和區(qū)域風(fēng)土人情的尊重，從而引入產(chǎn)業(yè)，包括鄉(xiāng)村文化的復(fù)興。如果像普通房企以田園綜合體之名大搞房地產(chǎn)開發(fā)，也會被政府部門叫停?！?/p>
在對項目的前期考察過程中，趙貴東發(fā)現(xiàn)，由于城鄉(xiāng)差異的不斷拉大，章堰村出現(xiàn)了勞動人口空心化現(xiàn)象;農(nóng)村公共設(shè)施配套落后，無法滿足村民更高層次需求。他希望能通過章堰村田園綜合體的模式，成功使鄉(xiāng)村人才回流，讓更多農(nóng)民享受到發(fā)展紅利。
破解行業(yè)痛點
然而理想“豐滿”的背后，往往是現(xiàn)實的“骨感”。一位TOP20房企開發(fā)人士向記者反映:“文旅地產(chǎn)回報周期長，投資巨大，我為什么要投它?”RET睿意德策略顧問部總經(jīng)理周長青則表示，由于田園綜合體在我國發(fā)展時間較短，迄今為止還沒有非常成功的田園綜合體出現(xiàn)。
趙貴東介紹，章堰村田園綜合體屬于青浦區(qū)重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化PPP項目規(guī)劃中的一環(huán)。2016年，該項目由青浦區(qū)政府授權(quán)重固鎮(zhèn)人民政府與中國建筑旗下中國建筑第八工程局有限公司和中建方程投資發(fā)展有限公司組成的聯(lián)合體共同開發(fā)建設(shè)，合作周期10年，規(guī)劃合作范圍包含總面積24平方公里的重固鎮(zhèn)全鎮(zhèn)域。
中建八局副總會計師儲小彬在接受媒體采訪時曾表示，項目一期靜態(tài)投資120億元，主要為注冊資本金、政策性基金及金融機構(gòu)融資。
如何才能破解行業(yè)痛點?“城鄉(xiāng)理想生活計劃”發(fā)起人、旅城資產(chǎn)總裁閆宗成表示，就現(xiàn)今已有的案例來看，田園東方、多利農(nóng)莊等仍然脫離不了依靠住宅銷售快速回籠現(xiàn)金流的模式。但毋庸置疑的是，這種模式也為資本下鄉(xiāng)、推動鄉(xiāng)村面貌的改善提供了可行路徑。
“未來隨著我們對產(chǎn)業(yè)內(nèi)容的挖掘和布局的深化，會慢慢擺脫在銷售模式上的依賴。”他解釋道，“如果文旅產(chǎn)業(yè)能成功實現(xiàn)營收，企業(yè)也就不用太顧慮持有和銷售的比例了。”
有意思的是，成功的田園綜合體不單單將重點放在產(chǎn)業(yè)的引入上，更關(guān)注多元化培育。以陜西省袁家村為例，在村干部的帶動下，先是建起農(nóng)民個體經(jīng)營的“農(nóng)家樂”，后來又建了特色小吃街;在引來特色餐飲、旅游商品等資源的同時，打造“月光下的袁家村”，發(fā)展酒店住宿、酒吧等夜間經(jīng)濟。同省的龍頭村命運則截然不同，旅游產(chǎn)業(yè)沒有做強，其他發(fā)展產(chǎn)業(yè)也未成規(guī)模，2013年后逐漸走向冷清。
水發(fā)集團董事長葛兆生認為，產(chǎn)業(yè)的引入與發(fā)展有利于推動農(nóng)民就業(yè)轉(zhuǎn)型，但關(guān)鍵在于解決好土地流轉(zhuǎn)問題。為此他分享了湖南長沙潯龍河生態(tài)小鎮(zhèn)的案例:農(nóng)民將集體土地所有權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)進行出讓、流轉(zhuǎn)或置換，以土地資源支持項目建設(shè)，通過項目建設(shè)實現(xiàn)致富增收。
在這樣的過程中，他特別強調(diào)政府、企業(yè)、農(nóng)民三方要劃清界限:政府負責(zé)配套公建，企業(yè)加大投資、保證合理合法利用流轉(zhuǎn)土地，農(nóng)民通過土地流轉(zhuǎn)獲得收益，實現(xiàn)三方利益平衡之后，有助于田園綜合體健康持續(xù)的發(fā)展。
文：洪靜
來源：中國房地產(chǎn)金融
（本文首刊于18年11月出版的《中國房地產(chǎn)金融》雜志）
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