房地產(chǎn)作為中國(guó)最重要的資產(chǎn)品之一，等待它的將是緩慢的波浪式下降。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，等待他們的則是全線的轉(zhuǎn)型。
近日，財(cái)經(jīng)專欄作家葉檀在接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》雜志專訪時(shí)表示，地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，作為軟著陸的經(jīng)濟(jì)體，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始迎來(lái)白銀時(shí)代。
“作為最重要的資產(chǎn)品之一，房地產(chǎn)價(jià)格不可能從高空墜落，但是它依然想保持此前的高位，也已是不可能的事情?！比~檀如是說(shuō)。
一二線城市暫時(shí)企穩(wěn)
今年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將暫時(shí)保持穩(wěn)定，整體市場(chǎng)則將繼續(xù)分化。從總體而言，整個(gè)行業(yè)還將保持穩(wěn)健?！胺康禺a(chǎn)的價(jià)格在一二線城市應(yīng)該會(huì)保持穩(wěn)定，部分城市甚至還會(huì)略有增長(zhǎng)?！比~檀認(rèn)為，在一些有特色的城市中，房地產(chǎn)行業(yè)或許并不會(huì)那么糟糕。比如那些具有較大體量人口的城市，以及一些市場(chǎng)布局不太均衡的城市。“以前的地產(chǎn)市場(chǎng)布局不太合理、結(jié)構(gòu)不均勻的城市，或許會(huì)在今年迎來(lái)一些積極的調(diào)整和改變?！?/p>
不過(guò)，即便如此，在葉檀看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，等待它的則是另一個(gè)白銀時(shí)代的到來(lái)。
在地產(chǎn)白銀時(shí)代，葉檀認(rèn)為這一行業(yè)將具備一系列具象特征?！翱傮w而言，白銀時(shí)代的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格將會(huì)保持穩(wěn)定?！闭畬用鎸?duì)地產(chǎn)領(lǐng)域的放松幅度會(huì)穩(wěn)定在一定幅度范圍內(nèi)，這也將為地產(chǎn)帶來(lái)某些機(jī)會(huì)和調(diào)整。
“它會(huì)司機(jī)彌補(bǔ)市場(chǎng)的一些空缺，比如養(yǎng)老、社區(qū)服務(wù)等?！比~檀認(rèn)為，由于此前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于追求速度，為此遺留下來(lái)一些質(zhì)量、品牌、服務(wù)上的缺陷。在新常態(tài)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，這些行業(yè)性的空缺或?qū)⒈粡浹a(bǔ)。
拾遺補(bǔ)缺的同時(shí)，則是房地產(chǎn)市場(chǎng)的相應(yīng)調(diào)整。葉檀認(rèn)為，由于貸款利率的下降，和政府關(guān)注重心的上升，這些都給房地產(chǎn)帶來(lái)了支撐，而這也是房地產(chǎn)軟著陸的到來(lái)?！罢w而言，地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格不會(huì)大幅下跌，但是它的上升空間也必然有限。”
地產(chǎn)投資拾遺補(bǔ)缺
“如果要說(shuō)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的話，其實(shí)前兩年我們已經(jīng)看到了一些端倪?！比~檀認(rèn)為，首先是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一系列變化，即地產(chǎn)商的全產(chǎn)業(yè)鏈和服務(wù)區(qū)域方向的改變。在她看來(lái)，不管是做綜合商業(yè)的地產(chǎn)大佬，還是專注于民用住宅的開(kāi)發(fā)商，在進(jìn)一步完善產(chǎn)業(yè)鏈的同時(shí)，也在有意拓展其服務(wù)領(lǐng)域范疇，且此類轉(zhuǎn)變異常明顯。
比如招商、中海、綠城、萬(wàn)科等國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都已開(kāi)始轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)地產(chǎn)商身上所特有的鋼筋、水泥味正在快速消退，隨之而來(lái)的則是城市生活服務(wù)商、住宅社區(qū)管家等新身份的替代。
葉檀認(rèn)為，房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過(guò)去，但是伴隨而來(lái)的地產(chǎn)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)卻深藏不少機(jī)會(huì)?！捌鋵?shí)有部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依然還在跑馬圈地，比如做養(yǎng)老這一塊的地產(chǎn)品牌?！睋?jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)規(guī)模約為4萬(wàn)億元，到2030年則有望增加至13萬(wàn)億元。
據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)高力國(guó)際近日發(fā)布的報(bào)告稱，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)正成為私營(yíng)房地產(chǎn)發(fā)展商及投資者的潛在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。葉檀認(rèn)為，地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域早在兩年前已經(jīng)有了明顯的發(fā)展趨勢(shì)，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了明顯的分化，而今年則是一個(gè)行業(yè)深化的過(guò)程。
對(duì)于個(gè)人投資者而言，葉檀則建議，近期整體股市有所向好，部分地產(chǎn)股具有一定的投資價(jià)值?！霸谶@一輪股市中，不少開(kāi)發(fā)商會(huì)經(jīng)歷一次重新洗牌。”這也意味著，那些服務(wù)做得較好、資源較多，但股價(jià)卻沒(méi)有得到發(fā)揮的地產(chǎn)上市公司，其股價(jià)在未來(lái)或?qū)⒂懈嗟纳仙臻g。另外，作為資產(chǎn)配置，葉檀認(rèn)為：“房地產(chǎn)的配置比例不應(yīng)超過(guò)家庭資產(chǎn)的三分之一，當(dāng)然，在一二線城市的核心區(qū)域，仍然擁有安全邊際，并不值得焦慮?！?/p>
開(kāi)發(fā)商們的轉(zhuǎn)型蛻變
談及今年房地產(chǎn)領(lǐng)域的最新觀點(diǎn)，葉檀認(rèn)為，2015年，去庫(kù)存將成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一大常態(tài)。其次，對(duì)于購(gòu)買者而言，其購(gòu)房融資成本這一塊將不會(huì)再上升，相反只會(huì)呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。最后，對(duì)于國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商大佬們而言，他們將在2015年幾乎全線處于轉(zhuǎn)型的蛻變過(guò)程中。
“像國(guó)內(nèi)的那些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們，他們會(huì)在一些新的領(lǐng)域有所突破?！比~檀告訴《中國(guó)房地產(chǎn)金融》，比如成為購(gòu)買這些開(kāi)發(fā)商旗下的樓盤或物業(yè)，并成為他們的客戶后，這些客戶就能享受到地產(chǎn)商在全球的各種服務(wù)，甚至能享受到這些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的金融服務(wù)。除此之外，購(gòu)房者在成為他們的客戶之后，還會(huì)享受到住家養(yǎng)老、社區(qū)便捷服務(wù)等新體驗(yàn)。
不同于十年之前的傳統(tǒng)單一的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，近年來(lái)地產(chǎn)的多元化探索，已成為越來(lái)越多傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。如保利地產(chǎn)，此前曾以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，但最近幾年其在整合資源的同時(shí)，不斷謀求多途徑的創(chuàng)新發(fā)展，發(fā)力于房地產(chǎn)金融、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等方面的挖掘。像碧桂園，則是在全產(chǎn)業(yè)鏈上下功夫，依托于全國(guó)數(shù)十萬(wàn)業(yè)主，深度開(kāi)發(fā)增值服務(wù)，如教育、醫(yī)療等。
事實(shí)上，自從深證花樣年公司旗下的社區(qū)服務(wù)品牌——彩生活，被剝離上市后，這一深耕社區(qū)服務(wù)，并且在短時(shí)間內(nèi)獲得極大成功的上市公司，為不少地產(chǎn)商提供了一個(gè)行之有效的經(jīng)營(yíng)參照模板。
不過(guò)，葉檀認(rèn)為，雖然現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)各種各樣的轉(zhuǎn)型方向和第一個(gè)吃螃蟹的試水舉措?！暗牵@些模式都還較為零散，并未形成一種系統(tǒng)化的格局?！蔽磥?lái)，對(duì)于地產(chǎn)領(lǐng)域而言將會(huì)有一個(gè)逐步細(xì)分、轉(zhuǎn)型的過(guò)程。在這一過(guò)程中，房地產(chǎn)商們或?qū)⒚媾R更多的外部競(jìng)爭(zhēng)，比如人員的組成架構(gòu)、成本的大幅削減、行業(yè)的跨界滲透等等。
“現(xiàn)在這些都在進(jìn)行當(dāng)中，我們很難說(shuō)哪一家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將在這一塊做得最好或者最出色”，葉檀如是說(shuō)。
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