作者：福貴
未來相當(dāng)一段時間，商業(yè)地產(chǎn)會比房地產(chǎn)活得更好。
2018年9月，萬科集團秋季例會，猩紅的屏幕上，“活下去”三個大字在朋友圈刷屏。
萬科2018年秋季例會
房地產(chǎn)大佬萬科為“活下去”而努力，也讓不少人瑟瑟發(fā)抖，中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來何去何從？房價又是否會真如馬云所說的那樣“房價如蔥”？
前幾天（10月31日），郁亮在上海區(qū)域媒體交流上再次說到：“萬科沒有五年規(guī)劃，活下去是最高策略。”
8月20日，“三道紅線”、“四個檔次”劃分標(biāo)準(zhǔn)的提出，也對房企提出了更高的要求，或?qū)㈤_啟中國房地產(chǎn)行業(yè)新的時代，行業(yè)大洗牌也將不可避免。
TOP30房企僅6家房企未踩紅線
如何活下去、活得好、活得久，也成了眾多房企首先要考慮的問題。
而在房企一片灰暗之下，物業(yè)上市風(fēng)再次吹起，不少房企轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)版塊，加碼物業(yè)管理服務(wù)。
這是房企在轉(zhuǎn)型自救，還是房企們的另一種融資手段？
前幾年，物業(yè)管理業(yè)務(wù)被地產(chǎn)商視為賠錢賺吆喝的事情，如今卻成為拆分物業(yè)上市，實現(xiàn)多元融資的方式。
據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，截止目前，全國上市物企已達到34家，其中2020年上市數(shù)量已至10家，已遞交招股書尚未上市交易的物企有10家。
從2014年的1家到今年34家，無疑， 2020年物企上市將達到一個新的高潮，上市數(shù)量將創(chuàng)歷年最高。
上市意味著房企要加快市場擴張，例如前不久上市的卓越商企，將拿出上市募集金額的七成擴大市場，恒大、融創(chuàng)、華潤等頭部房企也在加快上市進程。
而去年底上市的寶龍商業(yè)，根據(jù)上市后發(fā)布的首個半年報來看，凈利潤較去年同期上漲66.4%至1.45億，股價也在今年上半年累計漲幅超130%。
外界比較關(guān)心的現(xiàn)金流和負債情況也很不錯，上半年實現(xiàn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物29.5億元，同比增長12.78%，現(xiàn)金流情況良好；資產(chǎn)負債率51%，繼續(xù)保持健康。
這也從側(cè)面證明房企和資本市場對商業(yè)地產(chǎn)板塊前景的看好。
部分節(jié)選
而在物企上市背后，則是利益的驅(qū)動。
相對來說，房地產(chǎn)開發(fā)有著幾大不可忽視的局限：
一是空間約束，在政策紅利和城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的人口紅利下，房地產(chǎn)取得了巨大的發(fā)展，隨著全面建成小康社會目標(biāo)基本實現(xiàn)，城鎮(zhèn)住房需求也會有所下降。
二是盈利約束，隨著房企獲得優(yōu)質(zhì)地塊越來越難，拿地成本上升，房企盈利也會受到影響，據(jù)德勤研究數(shù)據(jù)顯示，A股房企核心利潤增速將從2016年的28%降低到今年的20%以下。
三是融資約束，三道紅線，四個檔次的劃定，讓房企融資越加困難，“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式將不復(fù)存在。
四是政策約束，“房住不炒”的定位，也抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的投機倒把。
而商業(yè)地產(chǎn)則是處在高速發(fā)展的窗口期，這是基于中國龐大的消費人口基數(shù)，社區(qū)消費還有很大的增長空間，對于地產(chǎn)商來說還有很大的機會。
同時，商業(yè)地產(chǎn)有著很強的抗周期性，國家宏觀調(diào)控或者經(jīng)濟下行對其影響都會相對較小。
并且，商業(yè)運營管理不像房產(chǎn)開發(fā)，每年必須通過銷售來產(chǎn)生新的收入，以降低負債。商業(yè)運營只需要保證基本面不丟，就會有穩(wěn)定而持久的利潤收入，擁有多個項目的基本不會出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。
而今年的疫情可以說是一個助推劑，大家對健康生活有了更高的要求，相應(yīng)的也會對優(yōu)質(zhì)服務(wù)有了更多的需求。
多個因素綜合影響下，拆分物業(yè)上市將成為房企重要的開源手段。
然而，對于房企來說，商業(yè)地產(chǎn)是一塊大蛋糕，想要做好卻不容易。
拍地、建房、賣房，房地產(chǎn)開發(fā)基本上都是這樣一套流程，簡單而粗暴，老板大手一揮，可以迅速的大規(guī)模建設(shè)。
這也就有了不少地方出現(xiàn)爛尾樓、空城、鬼城。
而商業(yè)地產(chǎn)不同，商業(yè)地產(chǎn)所呈現(xiàn)出來的空間有著很強的社交屬性，更加強調(diào)體驗，強調(diào)品質(zhì)，強調(diào)特色。
2008年，受經(jīng)濟危機影響，國家提出了4萬億救市計劃，穩(wěn)定市場，四川因為受地震影響，大量資金向四川傾斜，用以災(zāi)后重建。全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱度也在此階段上升。
地產(chǎn)商們聞風(fēng)而動，華潤、萬達、九龍倉、太古等紛紛進駐西南核心城市——成都。
成都商業(yè)氛圍濃厚，居民舍得消費，也使得很多人熱衷買商鋪，間接地也使得政府推出更多商業(yè)用地，地產(chǎn)商們也大量開發(fā)商業(yè)。
最初一段時間，很多商鋪一經(jīng)推出，一夜之間就賣完了，也讓眾多地產(chǎn)商信心滿滿。
后來建多了，賣不出去了，不少地產(chǎn)商將辦公用品搬進了購物中心，填充空蕩蕩的商鋪，更多的則是死撐著，看著虧。
這就是盲目開發(fā)的后果。
同時，隨著多年發(fā)展，不少城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也已進入存量時代，不少核心區(qū)域的商業(yè)體量已經(jīng)飽和，在這一前提下，即將進入的地產(chǎn)商們也面臨更大的挑戰(zhàn)。
在以人為核心的消費時代，純物質(zhì)消費已經(jīng)不能滿足人們的消費需求，精神文化消費更顯優(yōu)勢，需要將自然生態(tài)、人文藝術(shù)與科技相結(jié)合，為消費者帶來更多滿足感。
前段時間，旭輝集團CEO林峰提出過，未來房企要提高自身的免疫力（經(jīng)營質(zhì)量），存量資產(chǎn)經(jīng)營的能力必不可少，因為增量會減少，而存量不斷在增長，想長遠發(fā)展，活得久一些，就繞不開存量的經(jīng)營管理。
可以說，玩不轉(zhuǎn)商業(yè)，想繼續(xù)參與城市更新，幾乎是不可能的。現(xiàn)在已經(jīng)不是早期居者有其屋的發(fā)展時代。
中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢倒逼各大地產(chǎn)商向更精細化方向發(fā)展，地產(chǎn)商不得不做出新的選擇。
商業(yè)運營市場龐大的規(guī)模也散發(fā)著濃濃的血腥味，刺激著地產(chǎn)商敏銳的嗅覺。
2019年底，物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模達到10512億，加之企業(yè)不斷延展市政環(huán)衛(wèi)、城市服務(wù)等新市場，行業(yè)未來潛在市場規(guī)模則更大。而在萬億市場中，TOP10的集中度低于15%，TOP100企業(yè)的集中度剛接近30%。
這意味著物業(yè)市場仍處于向成熟階段跨越的關(guān)鍵時期，整體市場和單個企業(yè)仍具有較大增量空間，高增長仍會持續(xù)。
盡管最近上市的幾大物業(yè)股皆出現(xiàn)破發(fā)現(xiàn)象，并且物業(yè)股整體上有所下跌，但從長遠上來講，這個行業(yè)還有著很強的持續(xù)增長性。
當(dāng)然，物企們跑馬圈地，達到一定規(guī)模后，更需要提升城市深耕的能力，才能在運營發(fā)展中獲得更多的附加值。
房地產(chǎn)VS商業(yè)地產(chǎn)
未來誰能活得更好？
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