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撰稿&排版//大師兄

標(biāo)題有點(diǎn)嚇人。

原因是又看到了一張成交圖。

尹山湖中海雙灣花園，120平三房277萬成交，單價(jià)僅23136元/平米。

雖然是毛坯，但樓層是高樓層，戶型比較方正，沒有明顯的先天性缺陷。然而這成交價(jià)……甪直稍微高一點(diǎn)的差不多也是這個(gè)價(jià)了……

之前編輯部的幾位美女同事寫過很多篇尹山湖，也談過尹山湖房價(jià)的問題，下面的留言板上妙語連珠，花團(tuán)錦簇，倒是給了我不少安撫美人心的機(jī)會。

記憶中，尹山湖的業(yè)主是蘇州具有極鮮明特色的一群人，特別有意思。

所以，今天來聊聊尹山湖和他的業(yè)主們。

先講幾個(gè)我對尹山湖業(yè)主印象非常深刻的事情。

大約在2015年上半年左右的時(shí)候，一個(gè)已經(jīng)在蘇州多年的老朋友苦口婆心地勸我趕緊在蘇州買房，當(dāng)時(shí)因?yàn)槌鮼碚У?，對樓市一無所知且囊中羞澀，便婉言拒絕了他，一年之后，他買了尹山湖的建發(fā)·獨(dú)墅灣，再次苦口相勸，又被我拒絕。

后來，蘇州房價(jià)一夜翻番，回望歷史，既感謝這位朋友的無私，也痛恨自己的錯(cuò)失。

我之前的某位領(lǐng)導(dǎo)，在湖東和尹山湖價(jià)格差不多的情況下選擇了尹山湖，盡管兩者都順著蘇州的樓市風(fēng)口大漲了一波，但眾所周知尹山湖的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如湖東，領(lǐng)導(dǎo)一念之差痛失數(shù)百萬，將尹山湖房子出手之后，從此逢尹山湖必開噴，將這次買房經(jīng)歷釘在了恥辱柱上。

后來，這位前尹山湖業(yè)主和現(xiàn)在的尹山湖業(yè)主之間有過無數(shù)的口水戰(zhàn)，戰(zhàn)線最長的就是關(guān)于尹山湖梅雨季究竟淹不淹……

尹山湖業(yè)主最瘋狂的一件事，莫過于在2019年二手房房價(jià)奔3之后，包下園區(qū)某大屏慶祝，引發(fā)一片熱議，在蘇州房價(jià)像坐上火箭一般瘋狂漲價(jià)的年月里，誰也沒有高調(diào)到用這樣的方式來慶祝房價(jià)上漲。

當(dāng)然，這一切都得益于眾所周知的尹山湖漲價(jià)聯(lián)盟，有組織有紀(jì)律有執(zhí)行，除了個(gè)別無傷大雅的錯(cuò)別字之外，無處不體現(xiàn)著尹山湖業(yè)主們縝密的邏輯和淵博的學(xué)識，從核心地段、商業(yè)配套、地鐵、學(xué)區(qū)、稀缺性等各方面突出了小區(qū)的價(jià)值，同時(shí)安排了二手房報(bào)價(jià)，在物業(yè)問題上給予了信心鼓舞，寥寥數(shù)百字，抵過無數(shù)自媒體自嗨的一篇千字文。

尹山湖的業(yè)主，一次又一次將尹山湖送上了風(fēng)口浪尖。

再說說尹山湖。

尹山湖的位置非常好，形狀也像個(gè)愛心，處于吳中郭巷街道，北邊靠著園區(qū)婁葑，往東不遠(yuǎn)就是園區(qū)的獨(dú)墅湖科教區(qū)，是蘇州體量非常巨大的“人才基地”——桑田島。

而尹山湖更大的優(yōu)勢在于，蘇州軌交2號線，這條蘇州南北向軌交，其延伸線從寶帶橋南站“強(qiáng)行甩尾”連接園區(qū)，而身處其中擁有郭巷站、郭苑路站、尹山湖路站、獨(dú)墅湖南站四個(gè)站點(diǎn)的尹山湖吃到了蘇州軌交的第一波利好，而且，軌交2號線從月亮灣站一直到桑田島站，全部都是研究院和產(chǎn)業(yè)園，全蘇州可能有一半的高智力、高薪水的人群集中在這里。

這一段延伸線，2016年正式通車，這一年，是蘇州樓市非常重要的一年。

所以，當(dāng)年大力開發(fā)的尹山湖，是園區(qū)的第一個(gè)外溢口。相比較而言，到現(xiàn)在還沒有通上地鐵的甪直和距離較遠(yuǎn)的運(yùn)東，在尹山湖面前，確實(shí)都是弟弟。

相比較于早年開通的軌交1、2號線其他位置，兩條軌交線基本上全線都是早年就發(fā)展得比較成熟的板塊，比如姑蘇、吳中城南、相城元和、木瀆、老湖西等地。

而真正吃到巨大紅利，天翻地覆的，只有湖東、高鐵新城和尹山湖。

所以尹山湖的起跑線，根本就和甪直、運(yùn)東等地不是一個(gè)量級，然而這些年，湖東自不必說，高鐵新城也因?yàn)椤耙缓怂某恰钡恼叩匚蛔咳?，只有尹山湖，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)這么多年，卻還在和甪直、運(yùn)東相提并論，人稱“園區(qū)外溢三大剛需板塊”。

“心比天高”的尹山湖業(yè)主們，豈能容忍尹山湖如此“身為下賤”？！

但到了現(xiàn)在，尹山湖確實(shí)已經(jīng)到了非常危險(xiǎn)的地步。

交通上，當(dāng)年軌交2號線，隨州蘇州3、4號線的通車，5、6、7、8號線的全面開建，軌道交通帶來的優(yōu)勢已經(jīng)逐步喪失，而且，各種快速路、隧道等地面快速路也在全速建設(shè)通車，甪直、運(yùn)東包括相城部分地區(qū)和園區(qū)的距離都在不斷縮短。

商業(yè)上，尹山湖的商業(yè)當(dāng)年確實(shí)建了不少，陽光天地購物體驗(yàn)感極差，愛琴海購物公園沒有頂棚冬冷夏熱，說了好多年的水街到現(xiàn)在還沒有開業(yè)，稍微好一點(diǎn)的長申超市也就只是個(gè)超市……

教育上，這個(gè)實(shí)在沒什么好說的，但凡想給孩子好一點(diǎn)教育的父母都不會選擇尹山湖，一句話，尹山湖：給所好學(xué)校，我能飆到5萬+

區(qū)位上，尹山湖自然是不必說，但商業(yè)、教育等配套真的在拖尹山湖房價(jià)上漲的后腿。沒有板塊的硬件設(shè)施支撐，尹山湖僅靠地段很難實(shí)現(xiàn)質(zhì)的提升。

尹山湖依然是那個(gè)尹山湖，但后起之秀們都在馬不停蹄發(fā)展進(jìn)步，在城市發(fā)展浪潮中，尹山湖錯(cuò)失了更上一層樓的時(shí)機(jī)。

如果僅以剛需板塊的定位來要求尹山湖，那么尹山湖無疑就是整個(gè)蘇州的“剛需之王”，近園區(qū)、有地鐵、有部分商業(yè)配套、板塊小戶型眾多……都是站在剛需比較鏈的頂端。

然而，當(dāng)這種優(yōu)勢帶來房價(jià)上升，到了剛需的天花板價(jià)格之后，無疑就要走向改善的道路。湖東改善了，現(xiàn)在一水兒的全是大戶型豪宅，高鐵新城也改善了，戶型全部都是100平向上走。

而尹山湖也改善了，近期的兩個(gè)改善盤，買房人似乎不太買賬。差不多的價(jià)格，板塊配套孰優(yōu)孰劣還是很明顯的。

剛需已經(jīng)走到了頭，改善卻還不夠格，相比一些新興板塊，尹山湖已經(jīng)看不見未來了。

這是尹山湖目前的瓶頸，也是他目前岌岌可危的原因，逆水行舟，不進(jìn)則退。

這不是買房人能改變的事情，然而，現(xiàn)在很多時(shí)候，仍然能看到尹山湖業(yè)主們的一腔孤勇。比如隔三差五的換物業(yè)斗爭、寒山聞鐘投訴……

今年，尹山湖的二手房一直比較低迷，中介門店關(guān)了很多，一些茍延殘喘的還是靠著做新房生意。

從月掛牌價(jià)和成交價(jià)來看，掛牌價(jià)持續(xù)下滑，成交價(jià)今年4月份之后也是持續(xù)走低，目前最新的成交均價(jià)為27077元/平米。

最近還成交了不少均價(jià)在2.3-2.4W左右的房源，可以說，尹山湖的泡沫在今年被撇掉了不少。

近期，尹山湖二手房成交量上漲了，近90天成交112套房源，從數(shù)量上回暖程度明顯。但在10月份成交的22套房源中，只有1套的單價(jià)超過3W，其余大概都在2.5W左右，從價(jià)格來看，很多業(yè)主很可能是割肉離場。

當(dāng)然也有高價(jià)成交的，基本都是近地鐵、近商業(yè)、小區(qū)品質(zhì)好的樓盤，成交均價(jià)基本也都能突破3W+，這類房源還是很保值的。

現(xiàn)在的蘇州樓市，已經(jīng)結(jié)束了暴利時(shí)代。

去年高峰時(shí)刻有拋售離場的聰明人，就會有站上山頂?shù)慕颖P俠；有暴漲前無奈上車的幸運(yùn)兒，就會有惜售被套住的貪心人……

滾滾的樓市浪潮中，選擇，有時(shí)候大于努力。

而尹山湖業(yè)主們有時(shí)令人動容的，是他們?nèi)栽谂Α?/span>

未來，尹山湖業(yè)主們是繼續(xù)將尹山湖捧向高地，還是拋棄尹山湖走向更高的位置？尹山湖又將走向何方？

誰也不知道。

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