前言
之前，蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)建委公示多張控規(guī)調(diào)整公告，勝浦、車坊、斜塘等地塊規(guī)劃調(diào)整，主要涉及住宅、商業(yè)、教育。
房觀前兩篇就已經(jīng)寫過勝浦和車坊板塊的實(shí)探稿，反響炸裂，備受房觀粉絲熱議。
/延伸閱讀：未來3W+？低調(diào)的園區(qū)勝浦，終于藏不住了。
現(xiàn)在，還沒有被挖掘的斜塘板塊規(guī)劃也進(jìn)行了調(diào)整，爆出近100萬(wàn)方的巨無霸用地！
共12宗地塊，其中含8宗住宅，3宗學(xué)校，1宗商業(yè)用地，還有一個(gè)軌交站點(diǎn)。
園區(qū)核心區(qū)發(fā)展幾乎飽和的前提下，向來有“蓮花帝國(guó)”之稱的斜塘終將迎來高光時(shí)刻，再也不是勢(shì)單力孤，這里，爆發(fā)的前夜！
今天，房觀現(xiàn)場(chǎng)直擊奧體南斜塘板塊，深入探究?jī)r(jià)值幾何？
1
遍地是黃金的斜塘
實(shí)探的開始，還是得從斜塘河南退二進(jìn)三規(guī)劃開始說起，調(diào)整位置就在奧體南，一河之隔是園區(qū)地王上東區(qū)PRO。
其中，斜塘8宗住宅供量近百萬(wàn)方，大概率超7000套房源，這個(gè)新房供應(yīng)量相當(dāng)猛！并且地理位置不差，有軌交6號(hào)線金家堰站（規(guī)劃中）經(jīng)過，當(dāng)之無愧的正地鐵盤。
住宅地塊容積率清一色的1.8-2.0，預(yù)計(jì)后期將打造小高層或高層產(chǎn)品，可以參考已經(jīng)清盤的泊云庭，均價(jià)3.59萬(wàn)/㎡。
可想而知，接下來這8宗住宅地勢(shì)必會(huì)引起房企的瘋狂爭(zhēng)搶，地價(jià)不會(huì)低！
因?yàn)檫@邊地鐵還沒有通，我直接打車走獨(dú)墅湖隧道，約15分鐘就到斜塘板塊。
一下車，我和同事兩個(gè)人熱到爆炸，走兩步就開始汗如雨下，一度想罷工。因?yàn)楦F，終究是忍住了這個(gè)念頭~
從現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探來看，斜塘河南控規(guī)調(diào)整片區(qū)，工廠全部清走了，大片的空地正等待開發(fā)。
/斜塘河南地塊實(shí)拍圖
/斜塘河南地塊實(shí)拍視頻
另外，軌交6號(hào)線已經(jīng)開始施工，該條地鐵線預(yù)計(jì)2024年6月通車運(yùn)營(yíng)。
/軌交6號(hào)線實(shí)拍視頻
對(duì)于沉寂多年沒有新房的斜塘而言，這8宗住宅地將形成園區(qū)新的居住區(qū)，這不僅僅是對(duì)斜塘新房房源的一次巨量補(bǔ)倉(cāng)，也是對(duì)斜塘板塊以及產(chǎn)品的一次換新和升級(jí)。
也正因?yàn)殚L(zhǎng)時(shí)間沒有新房，目前板塊內(nèi)是二手房市場(chǎng)，以“蓮花帝國(guó)”拆遷房小區(qū)為主，再夾雜一些商品房，如北極星花園、金輝·尊域雅苑、中南錦苑，從而斜塘大部分產(chǎn)品戶型，遠(yuǎn)不及當(dāng)前新房住宅水平。
在北極星花園小區(qū)西南角的商業(yè)沿街處，有幾家房產(chǎn)中介門店，隨意走進(jìn)一家和中介聊天中得知，目前斜塘二手房成交主力是拆遷房，成交房源主要集中在1房和2房，面積段在70㎡以下。
簡(jiǎn)而言之，斜塘的確集中著大量剛需客群。另外，中介有提到，改善客戶主要來自剛進(jìn)來這個(gè)板塊的拆遷戶，由小戶型置換本片區(qū)的改善大戶型。
我印象深刻的是，之前有個(gè)同事，在2017年以總價(jià)（含稅費(fèi)）120多萬(wàn)買了一套蓮花新村3區(qū)，面積64㎡的2房，而這套房子的房住，又在同一個(gè)小區(qū)置換了一套120㎡左右的改善大戶型。
第一，燙金的地段。園區(qū)是整個(gè)蘇州置業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，斜塘又是整個(gè)園區(qū)最特殊的地方，緊靠園區(qū)核心區(qū)，周邊不管是湖東、湖西，還是獨(dú)墅湖、雙湖，二手房房?jī)r(jià)都在4.6萬(wàn)/㎡以上，這里房?jī)r(jià)只要3.5萬(wàn)/㎡，值得買也賣得起。
第二，非常適合投資。整個(gè)園區(qū)幾乎沒有新房，目前奧體在售的樓盤，地面均價(jià)已到4.6萬(wàn)/㎡，且地價(jià)也上漲至3W以上，而斜塘這次拿出近百萬(wàn)方住宅地，加上后期軌交5、6、8線開通，板塊潛力巨大，房?jī)r(jià)自然也會(huì)攀升。
現(xiàn)在，正是投資買房最佳時(shí)機(jī)，買早不買晚。
2
二手房占據(jù)市場(chǎng)主力
小戶型更吃香
據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，斜塘最新的二手參考房?jī)r(jià)35289元/㎡，在售房源885套，最近90天內(nèi)成交49套。
從二手房?jī)r(jià)走勢(shì)圖來看，從今年1月份開始掛牌均價(jià)就一直持續(xù)走低。中介也有提到，拆遷房二手房?jī)r(jià)便宜，成交單價(jià)在2.2-3W之間，商品房就會(huì)貴很多，成交單價(jià)在3.6-4W之間。
我想多家中介人員打聽了斜塘二手房市場(chǎng)行情，中介告訴我：
1）今年蘇州二手房市場(chǎng)整體沒有新房搶眼，趨勢(shì)一直往下走，仍不見回升，房?jī)r(jià)持續(xù)下降。不過，中介認(rèn)為，以現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)下跌的市場(chǎng)行情，反而是最好的買房或投資時(shí)機(jī)，不能等到房?jī)r(jià)上去了再來買，這相當(dāng)于變相增加購(gòu)房成本。
/蓮花新村市三區(qū)實(shí)拍圖
比如占據(jù)成交主力的拆遷房蓮花新村，去年1房戶型，成交總價(jià)140萬(wàn)，今年只要130萬(wàn)；去年中戶帶閣樓2房戶型，成交總價(jià)180萬(wàn)，如今總價(jià)130萬(wàn)就能買到，直降50萬(wàn)。
這就和逛街買衣服，淡季打折銷售，甚至低價(jià)拋售是一樣的道理，這個(gè)時(shí)候就是撿漏的好時(shí)機(jī)。
2）明知市場(chǎng)不好情況下，對(duì)于想盡快出售，誠(chéng)心想要買房的房主而言，買房過程價(jià)格會(huì)一降再降。因?yàn)闆]有人買，自然會(huì)出現(xiàn)降價(jià)，反之，當(dāng)買房人多了，房?jī)r(jià)自然往上走。
沒有人買，很大一部分原因是，斜塘外來務(wù)工人員太多，租賃市場(chǎng)火熱，房租便宜，尤其是一到上下班高峰期，人流量爆滿，整個(gè)板塊給外界的刻板印象是臟、亂、差，自然外區(qū)域買房人基本不會(huì)選擇這里。
這也就導(dǎo)致，板塊二手房市場(chǎng)多是內(nèi)部消耗。
3）其實(shí)，說實(shí)在的，這個(gè)板塊是真不差。地鐵5號(hào)線明年6月開通，6號(hào)線已經(jīng)開始施工，規(guī)劃8號(hào)線后期也經(jīng)過這里，屆時(shí)房?jī)r(jià)大概率會(huì)漲。
尤其是，斜塘河南規(guī)控公布后，園區(qū)新房青黃不接趨勢(shì)下，這里或?qū)⒊菆@區(qū)供應(yīng)主力，很多想要入住園區(qū)的買房人就會(huì)選擇斜塘，開發(fā)商積極拿地，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)自然又會(huì)漲一波，二手房自不必說。
中介還說了一句非常精辟的話：物業(yè)上漲，錢放在身上終不是你的，放銀行貶值和拿出來投資是兩碼事。
4）斜塘掛牌房源多是拆遷房的小戶型，賣得最多的也是小戶型，因此小戶型更吃香，但小戶型流動(dòng)性差，且針對(duì)的客群受限，主要依附于單身或新婚小年輕客群，市場(chǎng)眾多的改善客群自然不會(huì)去買。
3
居住環(huán)境成熟
商業(yè)、教育、軌交一應(yīng)俱全
接下來，我們?cè)賮砜纯葱碧涟鍓K周邊的商業(yè)、交通、教育等配套。
斜塘板塊的學(xué)區(qū)有三所且都在蓮花新村各區(qū)四周，斜塘學(xué)校、蓮花學(xué)校以及東延路實(shí)驗(yàn)學(xué)校。
/斜塘醫(yī)院實(shí)拍圖
商業(yè)上，目前有順達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、聯(lián)豐廣場(chǎng)、歐尚，還有斜塘和蓮花兩大農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)以及蓮花商業(yè)街，完全可以滿足日常生活需求。
/聯(lián)豐廣場(chǎng)實(shí)拍
不過，值得一提的是，聯(lián)豐廣場(chǎng)太過老舊，公共洗手間確實(shí)需要有待改善，下午實(shí)探經(jīng)過時(shí)，味道不要太辣眼睛~
并且，不遠(yuǎn)處的擺放垃圾桶的地方，因?yàn)橹苓叢惋嫷瓯姸?，加上夏天氣溫高，倒掉的殘食不每天處理的話，容易發(fā)臭，招惹蒼蠅。我一從垃圾桶旁邊走過，就干嘔了，大家可以自行領(lǐng)悟~
/歐尚超市實(shí)拍
好在，歐尚的環(huán)境要好很多且還是室內(nèi)消費(fèi)，一站式商業(yè)購(gòu)物。還有歐尚南面，目前正在建斜塘民眾服務(wù)中心。
/斜塘民眾服務(wù)中心在建實(shí)拍
軌交上，前面已提到，目前正在建軌交5號(hào)線、6號(hào)線以及規(guī)劃8號(hào)線。也就是說，斜塘板塊一共有3條地鐵經(jīng)過，想不火都難！
除以上配套之外，還要來3所學(xué)校，其中2所幼兒園，1所九年制學(xué)校。
還有商業(yè)加持，且在建軌交6號(hào)線金家堰站就在這次斜塘河南調(diào)整中，這就是地鐵上蓋的商業(yè)??！
4
寫在最后
如果你問我斜塘未來如何，實(shí)探后我個(gè)人認(rèn)為，現(xiàn)在的斜塘，正處于箭在弦上的大好態(tài)勢(shì)，越早下手越好。
緊靠湖東湖西、奧體和獨(dú)墅湖，板塊自身優(yōu)勢(shì)絲毫不差，有三個(gè)商業(yè)+三條地鐵+三所學(xué)校，還有斜塘老街加分，這份家底子就值得大批想要入住園區(qū)的買房人上車。
此外，斜塘板塊因地勢(shì)低洼，是名副其實(shí)的水鄉(xiāng)澤國(guó)，多條支河包裹著板塊，居住環(huán)境也是極好。
/實(shí)拍圖
這次出讓調(diào)整可以看出，近百萬(wàn)方的8宗住宅用地周邊，又是地鐵，又是商業(yè)，還有學(xué)校包圍，斜塘板塊內(nèi)的城市界面將再次抬升、拔高。未來，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)不止于3W！
這里，實(shí)在太誘人了。
如今，隨著湖西湖東發(fā)展趨于飽和，未來的斜塘必將成為園區(qū)發(fā)展的下一個(gè)暴風(fēng)之眼。
是不是很值得期許？
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