就在不久之前，全國多數(shù)城市還在為房地產(chǎn)“去庫存”的問題而煩惱。但隨著國內房價的節(jié)節(jié)攀升，各種各樣的樓市亂像在二三線城市上演，這不僅推高了當?shù)氐姆績r，而且還一舉扭轉了全國房地產(chǎn)的供需狀況，現(xiàn)在多數(shù)二三線城市房地產(chǎn)去庫存已接近收尾階段。
數(shù)據(jù)也顯示，各城市的房地產(chǎn)去庫存，取得很好效果。4月份以來，百城住宅庫存已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)33個月同比下跌的現(xiàn)象。從去化周期來看，2018年4月份，100個城市新建商品住宅存銷比（庫存去化周期）為10.3個月。
現(xiàn)在問題是，本來全國各城市住宅商品房按正常的銷售速度，要用3-5年才能消化掉，而為何在一年多時間里，由之前大量房源要“去庫存”一下變成“房荒”現(xiàn)象出現(xiàn)呢？
對此，我們認為，各地政府僅用了“引進人才”、“棚戶改造”、“購房搖號”這三大招，就把國內的房地產(chǎn)去庫存問題給解決了。
首先，買房登記搖號。目前有十幾座城市采取了新房搖號制度。在成都，七萬人搶千套房，買房隊伍綿延幾公里。杭州某樓盤開盤時，出現(xiàn)近3000人搶177套房現(xiàn)象，一位98歲的老奶奶竟然成功搖號拿下一套89㎡的戶型。這樣的例子如今遍布各地，重慶、西安、武漢、南京等地，處處是搶房人的熱情。
從表面上看，買房搖號本意是避免開發(fā)商暗中哄抬房價，讓每一位居民都有購房的機會。但實際上，買房要搖號，這讓很多本來不需要買房的家庭都參與到搖號的隊伍中來，本來當?shù)胤吭淳o張才會搖號，現(xiàn)在所有的人都來參與搖號，房地產(chǎn)市場熱情一下子被這項政策撩撥了起來，房地產(chǎn)供不應求一發(fā)不可收拾。
再者，搶人才大戰(zhàn)，人口大量流入造成當?shù)胤績r上漲。目前有近60家二三線城市都在上演搶人大戰(zhàn)。令人關注的是，天津近期也加入了搶人才大戰(zhàn)，不用了1天時間就有30萬人網(wǎng)上申報，創(chuàng)下歷史紀錄。目前除了天津之外，還有武漢、石家莊、西安等幾十座城市都在對外來人才打出“快來落戶”的邀請。
引進人才戰(zhàn)略并沒有錯，但是由于門檻過低，導致一下大量人口流入，這等于變相在限購政策旁邊開了一道口子。而因人口大量流入，當?shù)胤績r便出現(xiàn)暴漲，房地產(chǎn)本來需3-5年消化掉的，轉眼變成“一房難求”的奇怪景象。
最后，一些二三線城市通過棚改貨幣化安置來去庫存，就是地方政府用棚改地塊作為抵押物，向國開行要求貸款，而一旦地方政府獲得了巨額貸款后，就將貸款以貨幣化的形式發(fā)給了棚改居民，當棚改居民在拿到了貨幣安置款后，就跑到周邊地區(qū)去買房，這樣人為的制造了一大批的剛需，雖然為二三線城市去庫存走出一條途徑，但同時也推高了當?shù)氐姆績r，
棚改的本意是既可提高棚戶區(qū)居民的居住條件，又能讓地方政府盤活的存量用地。而問題出在貨幣化安置上，如果將棚改居民統(tǒng)一安置在指定的商品房里面，那么當?shù)胤績r也抄不起來，而現(xiàn)在是貨幣化安置，這讓本來無力在周邊購買商品房的棚改居民一下子有了強大的購買力，這樣當?shù)剡^剩的房地產(chǎn)庫存是消化掉了，但是大量資金推高了當?shù)氐姆績r。
實際上，各地通過購房搖號、人才引進、棚改等政策，人為的改變了當?shù)氐姆康禺a(chǎn)的供需結構，所以當?shù)胤績r才會越調越漲。如果把中國社會比作一大鍋水，房地產(chǎn)就是底下的一堆干柴。而各地稍微加點火星，整個社會就會沸騰起來了，各種亂像叢生。
那么，各地絞盡腦汁，想盡辦法，采取的搶人！棚改！搖號！這三大舉措背后，就是為了“去庫存，轉風險”。也就是說，把原本開發(fā)商和地方政府手中的大量庫存房源風險，一下子轉移到購房者的手中。如此一來，各地政府和開發(fā)商的金融風險就被如愿化解，而房貸的還本付息的事兒，則由那些剛需和炒房者去還了。
既然地方政府成功化解了一次房地產(chǎn)去庫存危機，那么住建部就要對其進行約談。希望各地房價避免發(fā)生大起大落的現(xiàn)象，讓房地產(chǎn)回歸居住屬性。預計到下半年，前期房價上漲過快的二三線城市都會嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)調控政策。房地產(chǎn)要見好就收。目前房地產(chǎn)虛火過旺已是不可持續(xù)的：
一方面，房地產(chǎn)已到該降虛火的時候了，根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度城鎮(zhèn)新購房中，僅有30.8%為首套房，而第二套房及第三套房占比高達69.2%。可以理解為，純剛需購房僅僅占了三成。之前，各地方政府只是想把之前多余的房地產(chǎn)庫存風險給轉化掉，而現(xiàn)在就更不會再縱容投機者了。
另一方面，居民杠桿率在下降，現(xiàn)在不主動降虛火，將來會很被動了。28日發(fā)布的《2018年1季度全國居民購房杠桿研究》報告顯示，2018年一季度，個人房貸余額同比增幅和全國居民購房杠桿率分別回落至19.7%和33.1%，雙雙連續(xù)4個季度下行。未來居民杠桿率將進一步回落，靠各種政策點燃的各地購房熱情也正在逐步熄火。
對于二三線城市來說，如果一味的進行房地產(chǎn)調控，那么之前所積累的大量房產(chǎn)庫存就無法消化掉，所以只能通過人才引進、購房搖號、棚戶區(qū)改造等辦法達到“去庫存”的目標，而如今，原本在政府、開發(fā)商手上的過剩房產(chǎn)都已轉化到了購房者手中，甚至還出現(xiàn)房荒現(xiàn)象，那么下半年房地產(chǎn)調控的力度將會加大，樓市會出現(xiàn)大調整了。
?
聯(lián)系客服
