提問：
您好，我公司受讓一個正在建設的項目并繼續(xù)開發(fā)出售，這種情況我們想咨詢1、對方應給我公司開具什么發(fā)票？
2、我們受讓支付的金額是否應在未來我們出售后的金額中扣除后計算繳納營業(yè)稅？
3、購入成本中是包含土地成本，前期成本和一部分溢價，這個購入成本我們在會計核算上如何記賬？是拆開計入土地成本，前期成本，還是一起計入某一科目？
3、購入的金額是否可以在土增稅清算是作為加計扣除的依據(jù)？
4、如果我公司是從另外一個公司手中購買了一塊尚未開發(fā)的土地（對方給我們開具的是無形資產(chǎn)-土地使用權-土地款發(fā)票），那么我們支付的這個土地款項是否可以在未來銷售款中扣除后繳納營業(yè)稅？
專家回復：
問題1：
財稅[2003]16號《財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知 》規(guī)定如下：
二、關于適用稅目問題（七）單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質是發(fā)生了轉讓不動產(chǎn)所有權或土地使用權的行為。對于轉讓在建項目行為應按以下辦法征收營業(yè)稅：
1、轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收營業(yè)稅。
2、轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其它建設項目。
根據(jù)上述規(guī)定，對方應給您公司開具不動產(chǎn)發(fā)票。
問題2：
財稅[2003]16號《財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知 》規(guī)定如下：
三、關于營業(yè)額問題（二十）單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
根據(jù)上述規(guī)定，您公司受讓支付的金額可以在未來您公司出售后的金額中扣除后計算繳納營業(yè)稅。
問題3：
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。
（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。
前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。
開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。
凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
國稅發(fā)[2006]187號《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》第四條規(guī)定，土地增值稅的扣除項目
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
國家稅務總局關于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）第二十七條 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：
（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。
（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。
（四）基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。
（五）公共配套設施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。
（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》（[93]財會字第02號）規(guī)定如下：
第401號科目 開發(fā)成本
一、本科目核算企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。
二、企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發(fā)間接費用等。
五、本科目應按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設置明細帳，并在明細帳下，按成本核算對象和成本項目進行明細核算。
根據(jù)上述《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規(guī)定和國稅發(fā)[2006]187號第四條規(guī)定，要求企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)時，要分土地成本、前期成本等明細核算；根據(jù)上述國稅發(fā)[2009]31號第二十七條的規(guī)定，要求房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳時要分土地成本、前期成本等明細核算；且《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》的規(guī)定要求房地產(chǎn)分土地成本、前期成本等明細核算；因此，您公司在會計核算上應拆開計入土地成本，前期成本。
問題4：
國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知（國稅函發(fā)[1995]110號）規(guī)定如下：
第六條第（二）項規(guī)定，對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。
根據(jù)上述規(guī)定，您公司購入的金額可以在土增稅清算時作為加計扣除的依據(jù)。
問題5：
財稅[2003]16號《財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知 》規(guī)定如下：
三、關于營業(yè)額問題（二十）單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
根據(jù)上述規(guī)定，您公司支付的土地款項可以在未來銷售款中扣除后繳納營業(yè)稅。
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