“地產(chǎn)航母”掉隊(duì)，合生創(chuàng)展囤地多年業(yè)績不及10年前
在“碧萬恒”稱霸行業(yè)，黑馬房企不斷涌現(xiàn)的當(dāng)下，一向低調(diào)穩(wěn)健的粵派房企合生創(chuàng)展（00754.HK），也變得急躁起來。下半年頻繁地拿地，讓充滿塵埃與歷史回憶的合生創(chuàng)展再次走進(jìn)大眾視線。或許是對昔日神話隕落的不甘，過去數(shù)年，鮮在土地招拍掛市場出手的朱孟依家族，最近開始變得生猛，下半年頻繁拿地，想要逐漸尋回它在這個行業(yè)的存在感。7月，合生創(chuàng)展首進(jìn)江門，便斥資約9.4億元奪得蓬江區(qū)杜阮鎮(zhèn)兩宗地。隨后，又以11.19億元價(jià)格競得廣州增城區(qū)增江街一宗宅地。8月，合生創(chuàng)展斥資13.64億元，收購新城旗下杭州江干區(qū)一宗宅地。隨之而來的9月，合生創(chuàng)展與金茂合體，拿下28.20億元的北京豐臺區(qū)南苑石榴莊宅地。10月，在將東莞最大規(guī)模舊改項(xiàng)目收入囊中3天后，合生創(chuàng)展又以11.78億元斬獲蘇州昆山1宗宅地。據(jù)易簡財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，合生創(chuàng)展在4個月內(nèi)，通過招拍掛拿地的總金額約為74.17億元，超過其去年全年的凈利潤（57.75億元）。除此之外，合生創(chuàng)展在2019年也拿下了3個大型的舊改項(xiàng)目，其項(xiàng)目投資之積極由此可見一斑。如今年4月，合生創(chuàng)展與廣州市海珠區(qū)鳳和經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，簽署鷺江村、康樂村舊村改造合作意向協(xié)議。這是海珠舊改項(xiàng)目中面積第二大改造片區(qū)，僅次于瀝滘村。沉寂多年后選擇“復(fù)出”的合生創(chuàng)展，曾經(jīng)究竟有多輝煌？1992年，由包工頭轉(zhuǎn)向地產(chǎn)開發(fā)的朱孟依，在香港成立了合生創(chuàng)展。同年，雅居樂和碧桂園相繼誕生。隨著1993年富力以及1996年恒大的成立，“華南五虎”正式登上歷史舞臺。和初代的那批房地產(chǎn)企業(yè)家相比，他們幸運(yùn)地躲過了1993年房地產(chǎn)崩盤泡沫，趕上新一輪飛躍。21世紀(jì)初期，真正讓后來的龍頭萬科心服口服的，是合生創(chuàng)展。當(dāng)時，合生創(chuàng)展在廣州一個城市的開發(fā)規(guī)模，就相當(dāng)于萬科在全國五大城市開發(fā)的總規(guī)模。而1998年、1999年，合生創(chuàng)展僅在廣州一地創(chuàng)造的利潤，就超過了萬科在全國五大城市創(chuàng)造的總利潤。王石的一句恭維“合生創(chuàng)展才是地產(chǎn)界真正的航空母艦”，更是把合生創(chuàng)展的高度抬到頂點(diǎn)。而合生創(chuàng)展展現(xiàn)出驚人的力量在2004年。當(dāng)年11月27日，距離2004的尾聲尚有一月之余，合生創(chuàng)展宣布2004年度銷售額已經(jīng)突破100億元，成為國內(nèi)第一家破100億的房企，今天的頭部房企們在當(dāng)時只能俯首稱臣。然而合生的高光時刻很快黯淡，地產(chǎn)界“航空母艦”這一稱號，也逐漸變得沉寂。一直以來，合生創(chuàng)展采取“囤地、慢周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式，最大限度獲得土地或物業(yè)升值帶來的收益。早期，它在北京、廣州“圈下了”大片的土地，這些土地不僅地段好，成本多數(shù)也不過每平方米數(shù)百元。比如，2001年，合生創(chuàng)展以每平方米建筑面積不超過800元的價(jià)格，在廣州拿下的“駿景加油站地塊”（合生駿景廣場），直到去年才進(jìn)入清盤階段，并且均價(jià)達(dá)到4.3萬元/平方米。除此之外，廣州市場還有珠江帝景、帝景山莊、逸景翠園、華南新城等多個項(xiàng)目開發(fā)周期超過十年，合生創(chuàng)展也從中獲得高溢價(jià)。在這種模式下，公司的毛利率長期位于行業(yè)高水平，2019年中甚至達(dá)到了52.23%。但項(xiàng)目消化速度慢，每年高額負(fù)債所導(dǎo)致的利息支出，吃掉大量的凈利潤，這就導(dǎo)致一種惡性循環(huán)，使得公司發(fā)展更慢，被后來居上的其他房企甩在身后。另外，由于合生創(chuàng)展有大量土儲為大盤項(xiàng)目，因而在過去的開發(fā)經(jīng)歷中出現(xiàn)了“開發(fā)難、招商難”的情況。位于廣州市海珠區(qū)的合生TIT科貿(mào)園項(xiàng)目，在拿地9年后現(xiàn)仍處于曬地皮狀態(tài)；位于廣州市九佛鎮(zhèn)馬潮工業(yè)村的珠江科技創(chuàng)意園，在斬獲土地6年后，同樣處于未開工狀態(tài)。
這也就不難理解，為何自2012年以來，合生創(chuàng)展總裁級的管理層頻繁更迭。畢竟在如此慢周轉(zhuǎn)下，管理者被迫“無所事事”，沒有大展拳腳的機(jī)會，也就只能另謀高就了。如果說，高周轉(zhuǎn)的房企是因速度過快導(dǎo)致質(zhì)量問題，那么走緩慢開發(fā)路線的合生創(chuàng)展，卻做不到“少而精”，這就很讓人大跌眼鏡了。
去年3.15前夕，據(jù)《信息時報(bào)》報(bào)道，合生創(chuàng)展廣州的樓盤珠江帝景紫龍府存在滲水、地板開裂等質(zhì)量問題。尚未有業(yè)主入住的精裝房也不能幸免。今年3月18日，同樣是在珠江帝景，悅濤軒D座19樓發(fā)生火災(zāi)。消防隊(duì)在小區(qū)內(nèi)多次遭遇“救火”阻礙后到達(dá)起火樓層，卻發(fā)現(xiàn)室內(nèi)消防栓沒有水。所幸最后明火被成功撲滅，沒有造成人員傷亡，康景物業(yè)也因此受到了相關(guān)處罰。據(jù)合生創(chuàng)展官網(wǎng)，康景物業(yè)是其旗下的大型物業(yè)管理公司。上述火災(zāi)事件可以說是有驚無險(xiǎn)，然而合生創(chuàng)展在北京的珠江羅馬嘉園，卻因質(zhì)量瑕疵奪去了業(yè)主的性命。2017年12月初，有媒體曝出，合生創(chuàng)展在北京朝陽區(qū)開發(fā)的樓盤，珠江羅馬嘉園小區(qū)46號樓20層兩節(jié)護(hù)欄墜落，一位年逾六旬的業(yè)主被擊中身亡。該小區(qū)業(yè)主表示，珠江羅馬嘉園一期項(xiàng)目建于2004年，距今已有十多年，但業(yè)主罕見康景物業(yè)對樓體進(jìn)行修繕，因此小區(qū)的不少樓體都已非常舊，墻皮褪色、脫落屢見不鮮。完工項(xiàng)目少，令人滿意的完工項(xiàng)目更少。合生創(chuàng)展就這樣選擇“自暴自棄”，由昔日的航母變成了松松散散的竹筏。曾同為“華南五虎”的恒大和碧桂園，以及當(dāng)年贊譽(yù)合生創(chuàng)展為“地產(chǎn)航母”的萬科，現(xiàn)已發(fā)展成為國內(nèi)陸產(chǎn)三巨頭，據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，三者已邁入合約銷售金額5000億俱樂部。然而反觀合生創(chuàng)展，2018年合同銷售金額僅為149.74億元，甚至不敵十年前的最高狀態(tài)150.9億元。單純依靠“耍小聰明”，囤地坐等升值，卻不謀求更多元的發(fā)展，仿佛這十多年來房企的黃金時代都與其無關(guān)。誰還能記起，這是中國當(dāng)年第一個突破百億大關(guān)的房企呢？不僅僅是合生創(chuàng)展，同樣曾為“華南五虎”的富力，也相對掉隊(duì)。富力2005年赴港上市后，次年就躋身銷售百億梯隊(duì)。2007年銷售額僅次于萬科、綠地和中海。之后富力轉(zhuǎn)向商住并舉的發(fā)展策略，沒有跟上擴(kuò)張節(jié)奏，規(guī)模開始掉隊(duì)。現(xiàn)在，碧桂園和恒大穩(wěn)居前三，富力與雅居樂位列TOP30梯隊(duì)，合生創(chuàng)展掉出TOP100，“華南五虎”早已不可同日而語。粵系房企中，同樣也在走下坡路的還有粵泰、星河灣等等。在地產(chǎn)界有一句老話：中國地產(chǎn)看華南，華南地產(chǎn)看粵系。走過風(fēng)云變幻的40載，一部粵系房企沉浮錄展現(xiàn)在世人面前。有恒大、碧桂園等的驚世駭俗，也有合生創(chuàng)展、粵泰、星河灣等的黯然失色。對于后者錯過的黃金時代，我們只能表示嘆惜，然而是否能重回賽道，一切都還是未知。- 請WX搜索“易簡財(cái)經(jīng)（ID：ejfinance）”關(guān)注我們
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