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房地產(chǎn)的內(nèi)卷，已經(jīng)快讓人崩潰了

昵稱73528701 >《待分類》

2021.06.01

關(guān)注

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先說兩個行業(yè)內(nèi)發(fā)生的事。

某房企略偏遠(yuǎn)項目開盤，前期上報的認(rèn)籌客戶大約300多組，但開盤只賣了十幾套。集團領(lǐng)導(dǎo)大怒，直接把項目營銷領(lǐng)導(dǎo)層全部干掉了，請注意只是營銷層。

第二個故事是，前兩天地產(chǎn)行業(yè)群里討論一個“內(nèi)幕消息”。某二線城市即將迎來集中土拍，有一個地塊起拍價20多個億，熔斷價32億，保證金12個億。有十幾家房企參與競拍，地價熔斷后就看運氣誰能拿到了。

但各家房企的競爭已經(jīng)到了喪心病狂的地步：為了讓命中率更高點，“運氣更好點”，每家都用了多個馬甲，這塊地保證金交了大幾百億！最多的一家財力雄厚的央企直接調(diào)撥了200多億，用了十幾個馬甲，業(yè)內(nèi)人士大呼“惹不起”。

全國多個重點城市開啟集中拍地新規(guī)之后，更加考驗開發(fā)商的資金運作能力，大房企的資金調(diào)配能力更強，融資成本也低得多，都在搶地，留給小房企拿地的空間越來越小了。

其實不僅僅是開發(fā)商之間在拍地保證金上開啟軍備競賽，房企內(nèi)部的競爭，也開始了。

這次開啟集中供地的都是重點大城市，房企內(nèi)部也在做博弈，資金都是有限的，今天這個區(qū)域申請兩百億的拍地儲備金，明天那個區(qū)域申請三百億，集團賬戶上只能調(diào)配三百多億，這錢怎么分、給多少？

區(qū)域之間的明爭暗斗早就開始了。

有投拓的朋友說，在做土地測算的時候，區(qū)域總給下了死命令，給很多原本是“放棄”評級的地塊調(diào)成了“必拿”，何解？

因為要盡量多的申請拍地儲備金，錢你不申請，就會被兄弟公司拿走。

而且對于土儲必須要向總部有個交代，沒地是死，拿了地可能是死緩。

近幾年很多龍頭房企做了架構(gòu)上的調(diào)整，有些業(yè)績不好、發(fā)展不佳的區(qū)域，直接撤銷或者被兄弟區(qū)域吞并了。

各家房企對于土地儲備，真是往死了競爭，利潤空間真的是越來越稀薄了，且不說搶地時的土地保證金的資金成本，前段時間我們發(fā)過，即使是業(yè)內(nèi)人均效能1.28億的濱江，利潤率也只有1%-2%。

有很多項目，真的是賠錢買賣。

這也不難理解開頭說的“開盤賣十幾套”的尷尬了，有些事情真不是營銷的鍋，是拿地的時候就定了調(diào)了。

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行業(yè)發(fā)展成這樣，綜合來看有多重原因，房住不炒后，市場千變?nèi)f化，房企的利潤率逐年下降，我一個做銀行信貸業(yè)務(wù)的同學(xué)說了句扎心的話：房地產(chǎn)已經(jīng)是夕陽產(chǎn)業(yè)了。

另外一方面，我曾經(jīng)寫過一篇文章，三道紅線讓房企的資本、融資杠桿被卡死，鎖死了房企的上升空間。

旭輝林中也曾經(jīng)說，回顧地產(chǎn)發(fā)展路上的四大杠桿——土地杠桿、資本杠桿、融資杠桿、經(jīng)營杠桿，四者已去其三，只剩經(jīng)營的華山一條路，而且空間也無太多余量。

這一切都是發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果，但這會對行業(yè)產(chǎn)生什么樣的影響？

我們來看之前華為內(nèi)部討論激烈的一個名詞的七個狀態(tài)：

1.無意義的精益求精

2.將簡單問題復(fù)雜化

3.為了免責(zé)，被動的應(yīng)付工作

4.與預(yù)期的目標(biāo)嚴(yán)重偏離的工作

5.低水平的模仿和復(fù)制

6.限制創(chuàng)造力的內(nèi)部競爭

7.在同一個問題上無休止的挖掘研究

是的，套用在房地產(chǎn)行業(yè)每一個都很精準(zhǔn)。這個詞就是內(nèi)卷。

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行業(yè)發(fā)展的內(nèi)卷，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)部也卷起來了。

以前覺得房地產(chǎn)行業(yè)不能簡單的把發(fā)展現(xiàn)狀歸結(jié)為內(nèi)卷化，所以看到這個名詞也就一笑而過。前幾天跟一個關(guān)系很好的朋友聊天的時候，我猛然發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的內(nèi)卷，已經(jīng)超出了我們所有人的想象。

朋友在一家中型房企就職，他跟我講，到了總監(jiān)這個級別發(fā)現(xiàn)，有超級多的同行朋友和他狀態(tài)差不多：這兩年職級沒什么變化，爬升越來越難，關(guān)鍵是公司在土地市場基本毫無收獲，市場上行期銷售情況非常好，他的精力反而是和投拓一起多看土地和研判，也盼著公司多拿幾塊地，要不項目賣完他就失業(yè)了。

還有一個朋友是在杭州做策劃，由于杭州市場不需要任何的營銷，所以策劃做些最基礎(chǔ)的工作就可以靜待清盤了，項目也沒有什么傭金，收入相比以前反而是減少的。

另外一個現(xiàn)象是，加班越來越嚴(yán)重。由于從區(qū)域到城市公司各崗位都在壓縮編制，但是僅僅是應(yīng)付內(nèi)部的數(shù)據(jù)、會議和PPT報告都要占用一半以上的時間，另外一半才是忙項目真正的工作，加上白天會議多，只能晚上加班完成。

我們也曾經(jīng)多次批評過無效加班，但現(xiàn)在深度來看，很讓人無奈，加班文化變本加厲，而且變成了一種常態(tài)和政治正確：

有的公司更過分，你不加班但是領(lǐng)導(dǎo)還在加班，那也不敢走，即使你沒事了你也只能在辦公室熬著。