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郁亮很早曾說，中國房地產(chǎn)已經(jīng)到了白銀時(shí)代，房地產(chǎn)的高增量時(shí)代已經(jīng)過去了。
然而細(xì)數(shù)近五年的房地產(chǎn)卻發(fā)現(xiàn)，不是房地產(chǎn)在哪個(gè)時(shí)代，而是我們的想象力不夠，回頭你會(huì)發(fā)現(xiàn)郁亮總說的不太對。
房企們終于脫離地域限制的枷鎖，用敢于拼搏、敢于嘗試一切模式的擴(kuò)張發(fā)展，千億房企扎堆出現(xiàn)?？缭绞桨l(fā)展的腳步還沒有停止，甚至在不遠(yuǎn)的將來還會(huì)有萬億巨鱷浮出水面。
再更進(jìn)一步觀察這些房企，你會(huì)發(fā)現(xiàn)近年來這些房企的大增量，全都是因?yàn)椴季至硕€城市。很多一線房企進(jìn)入二三線后，拿出在一線開發(fā)的產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)，就能迅速俘獲客戶。
然而近兩年，情況卻變了，部分一線房企在二三線的發(fā)展受到了質(zhì)疑，WHY？因?yàn)橄M(fèi)者在變，可房企們卻退步了。
以鄭州為例，剛剛評為新一線城市，很多一線房企進(jìn)入，在初期拿出的產(chǎn)品幾乎被哄搶。等產(chǎn)品逐漸交付，業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn)有時(shí)候一線房企也沒想象中美，掛出的高端產(chǎn)品卻都簡配了，于是很多一線房企到鄭州也出現(xiàn)了不少的維權(quán)，從業(yè)主到本地有識之士紛紛質(zhì)疑：
“你們過來壓根就是為了掙我們的錢，造一些過時(shí)的房子。然后拍拍屁股走人”
消費(fèi)者的需求在升級，變得越來越「挑剔」，房企們卻因?yàn)镵PI和利潤的考核在降標(biāo)在退步——拿內(nèi)部C標(biāo)當(dāng)優(yōu)質(zhì)糊弄客戶？人們自然不肯再買單。
于是，游戲規(guī)則變了：外來房企進(jìn)入鄭州，必須要拿出最好的誠意和產(chǎn)品，你必須尊重客戶，才能獲得客戶的尊重。
泰禾要在鄭州做院子系，就必須要把產(chǎn)品打磨得和北京院子一樣精細(xì)才行，甚至要超越北京院子才會(huì)被認(rèn)可；金茂進(jìn)入鄭州把金茂府帶進(jìn)來，你就得超越以往的金茂府。
一線房企們在鄭州這些強(qiáng)二線也開始了產(chǎn)品上的革新，甚至成了一場豪宅的裝備競賽。
有人認(rèn)為這些豪宅嚴(yán)重拉升了貧富分化、拉升了房價(jià)，但其實(shí)這不是因而是果。真正的市場，應(yīng)該是自由的，需求會(huì)因?yàn)槭袌鲎杂啥只?。而現(xiàn)在的限購，更像是一種導(dǎo)購。
就好比女人的「包治百病」：對于窮人，淘寶上100塊包郵的包也都能滿足使用。而富人則可能會(huì)去選擇10W的愛馬仕香奈兒。貴的商品不僅僅是因?yàn)樗旧淼某杀?，還有更多的附加值——?jiǎng)?chuàng)造社交距離、價(jià)值觀表達(dá)、以及最好的使用體驗(yàn)。
即使拿房子來說也是如此：不同的人也有不同的需求。新加坡的居者有其屋政策，讓很多窮人能買到便宜有補(bǔ)貼的組屋，但如果你有錢，你就去選擇價(jià)格更貴條件配置更好的商品房。
又好比均價(jià)8K的成都，早就有了總價(jià)過億的麓山國際大宅和麓湖黑珍珠。成都也是全國最有幸福感、最國際范兒的二線城市。
雖然很多人不承認(rèn)，但還是要認(rèn)清事實(shí)，這個(gè)世界就是有階層的。滿足不同階層的需求，讓城市留住富人留住資產(chǎn)，房價(jià)的分化是一座城市的進(jìn)步！
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說到豪宅，就不得不說地王窩北龍湖，所有的一線房企想進(jìn)入鄭州，首先要瞄準(zhǔn)的就是北龍湖的競拍，這成為能否在鄭州打開市場的一個(gè)敲門磚，也是所有品牌房企在鄭州的一個(gè)試金石。
北龍湖締造的超級豪宅是鄭州甚至全國的一個(gè)特例，這里成為想在鄭州站穩(wěn)腳跟的開發(fā)商必爭之地，成為全國房企大閱兵的沙場，超級新區(qū)的超級價(jià)格將為全國帶來一個(gè)獨(dú)特的樣本。
從鄭州歷屆地王說起，人們對居住的需求一直在變化。
地王的高成本就意味著必須要做高附加值、高溢價(jià)產(chǎn)品，鄭州每年的單價(jià)地王從小面積到大面積，從小區(qū)位到大環(huán)境，從西向東遷徙，自從2012年落定在北龍湖，就沒再變過。
制表：地產(chǎn)觀察
北龍湖地王窩頻頻創(chuàng)造的神話，刷新了鄭州地產(chǎn)界的認(rèn)知，也刷新了所有開發(fā)商對鄭州的認(rèn)知。而北龍湖產(chǎn)品，刷新了鄭州人對豪宅的認(rèn)知，也刷新全國對鄭州的認(rèn)知。
如果你問我，這種房子賣得如此之貴，已經(jīng)開發(fā)了這么多項(xiàng)目，會(huì)有那么多人買嗎？未來會(huì)有多大的空間？
做了一個(gè)大概的統(tǒng)計(jì)，目前北龍湖已交付、開放或即將開放的有28個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)有約10000套房子，門檻至少500萬起。
這個(gè)片區(qū)房子已經(jīng)銷售了大半——目前北龍湖已經(jīng)去化了大約6000多套的房子！
從城市的發(fā)展來看，頂尖富豪渴求極致的終極置業(yè)產(chǎn)品，單價(jià)翻幾倍的邏輯也順理成章。這和單價(jià)一萬多的三環(huán)并無沖突。
現(xiàn)有北龍湖產(chǎn)品的四個(gè)陣營
無論是普通的小房企，還是本土的嬌子，外來的一線房企，進(jìn)入北龍湖都必須拿出最好的產(chǎn)品甚至在一線產(chǎn)品的基礎(chǔ)上升配，舍棄利潤做品牌，這是北龍湖的游戲規(guī)則。因?yàn)楸饼埡漠a(chǎn)品，要改變?nèi)藗兊纳罘绞?，豪宅產(chǎn)品也因此出現(xiàn)了更細(xì)的分化。
普羅旺世龍之夢、建業(yè)海馬九如府已經(jīng)交付，藍(lán)城蘭園等也早已售罄，暫不討論。
小房企大改善型產(chǎn)品
價(jià)格相對較低，軌道交通、豫農(nóng)、國投等國企政府單位拿地開發(fā)，大部分已內(nèi)部消化，一般人買不到，動(dòng)輒幾十W的轉(zhuǎn)讓費(fèi)以及沒什么經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)水平也讓很多人望而卻步。
硬件配置滿滿，性價(jià)比高的產(chǎn)品
正商善水上境、瓏湖上鏡：精裝采用全一線品牌，比如漢斯格雅的花灑、勞芬的馬桶、博世油煙機(jī)、燃?xì)庠?，此外還有德國嘉格納洗碗機(jī)、美國愛適易食物垃圾處理器，美國濱特爾分戶凈水器等等一眾國際名牌，正商用不計(jì)成本的做法來做出性價(jià)比，還是希望能丟掉“剛需王”的稱號。
拼情懷、拼文化的本土房企追求認(rèn)可的產(chǎn)品
如正弘瓴、永威上和院、即將面世的康橋諸子廬等，都請來了各種大師，從內(nèi)到外都在追求品質(zhì)，希望能賦予產(chǎn)品不一樣的文化，做出不一樣的產(chǎn)品，成為本土房企的標(biāo)桿。
一線房企將一線開發(fā)理念帶入鄭州的產(chǎn)品
當(dāng)然，北龍湖也進(jìn)入了很多在扎實(shí)做產(chǎn)品的一線房企，比如融創(chuàng)、保利、榮盛，以及目前看仍然很獨(dú)特的金茂。
金茂，一直是業(yè)界的一個(gè)另類：靠著主打科技墅獨(dú)樹一幟。僅以我看過的北京廣渠金茂府、上海大寧金茂府、北京金茂府、杭州首開金茂府為例，每次看到的產(chǎn)品，都會(huì)有新的提升，這可以歸結(jié)為一種進(jìn)化。
主打科技住宅的鄭州金茂府，是最近最新的一次進(jìn)化：把楊瀾、蔡瀾等中國各行業(yè)匠心名人都認(rèn)可的產(chǎn)品搬到了鄭州，約1.6的容積率是全國金茂府系最低，十二項(xiàng)科技從空氣、濕度、溫度、陽光、噪音、水六大方面覆蓋生活，BREEAM四星認(rèn)證部分項(xiàng)滿分全國也僅此一座。
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金茂把最高標(biāo)準(zhǔn)的綠色宜居科技系統(tǒng)首次帶到了鄭州，為了創(chuàng)造空氣潔凈、溫度適宜、濕度平衡、光照溫和、聲音平靜的健康舒適的居住環(huán)境，獨(dú)創(chuàng)的十二大科技系統(tǒng)的野心，是重新定義生活方式。詳細(xì)可以看這里：這家房企竟然想定義生活方式？憑什么這么牛？
這次金茂府的實(shí)樓樣板間開放，我就去體驗(yàn)了一把，最直觀的體驗(yàn)就是室內(nèi)室溫濕度極其舒適，而且無風(fēng)感。
總結(jié)來說，首開的樣板間有幾大特點(diǎn)：
豪華裝修，這個(gè)就不多說了，雖然硬裝有12國知名裝修品牌，但金茂基本不講這個(gè)，因?yàn)楹玫臇|西不需要多講，自己會(huì)展現(xiàn)。
超豐富細(xì)節(jié)，以廚房為例：有軟水機(jī)金茂府的四重過濾直飲水，專業(yè)人士看臺面下超大的設(shè)備就知道這是頂級的了；廚房可移動(dòng)插座，對于廚房電器來說是方便高效的福音；三灶位燃?xì)庠詈涂芍苯油伬锛铀恼郫B龍頭，方便到哭；超級大的雙冰箱、洗碗機(jī)、消毒柜……
多重隱藏收納：走在室內(nèi)，能看到很多墻體都做了隱藏式柜子，主人房還有個(gè)能喝紅酒、沖咖啡沖奶的小玄關(guān)，衣帽間大得讓女主人尖叫……
金茂府不僅在科技住宅上極致用心，在細(xì)節(jié)方面也在極致進(jìn)化。
這種進(jìn)化，是不計(jì)成本的細(xì)節(jié)把控、升配和人性化考量。
金茂府所有的產(chǎn)品都是精裝成品交付，他們在這方面下了極大的功夫，金茂的裝修設(shè)計(jì)部門有把大錘，如果看到裝修部分有任何的瑕疵或不滿意的地方，都要掄錘砸掉。
比如，雖然鄭州金茂府密度品質(zhì)和建筑品類都已經(jīng)超越了北京和上海的金茂府，但他們還是要做帶電梯的低密金茂府別墅。
電梯部分也加入了更多的科技元素，為了消除電梯、水泵的震動(dòng)，他們和清華合作研究，甚至在研究技術(shù)成熟之后，原本方案的地基都打好了，填平，重新做電梯坑井。
又比如，有裝修經(jīng)驗(yàn)的人都知道，裝修吊頂會(huì)因?yàn)榭照{(diào)、新風(fēng)等管線鋪設(shè)，損失掉幾十公分的層高，但金茂把這個(gè)問題解決了！他們采用管線反轉(zhuǎn)的技術(shù)，把所有的管線都走墻面而不是天花板，精裝交付時(shí)整體層高就能節(jié)省很大的空間，凈高就能更舒適、視野更好。
金茂的另一種進(jìn)化，是對人性化的極致考量。
比如考慮到業(yè)主有時(shí)候歸家時(shí)可能會(huì)雙手都拎的有東西，如果再騰出手刷卡進(jìn)單元門、按電梯，可能會(huì)不方便，在金茂的智能系統(tǒng)控制下，你走入小區(qū)那一刻起，社區(qū)大門、單元門自動(dòng)為你打開，甚至當(dāng)你走近電梯時(shí)，無需按鍵，電梯自動(dòng)到達(dá)一樓并為你打開，設(shè)置你家樓層，是不是很有未來感？
又比如，經(jīng)過4個(gè)月的前期調(diào)研發(fā)現(xiàn)鄭州人喜歡花園、大陽臺，鄭州金茂府把陽臺面積擴(kuò)展了四分之三！
甚至金茂府的團(tuán)隊(duì)考慮到北方愛吃面食，還增加了一個(gè)成本超級高的蒸箱……
之前曾在一篇文章中寫過，企業(yè)都在升維思考，降維攻擊：
滴滴讓出租車行業(yè)的業(yè)務(wù)量猛降；
外賣美團(tuán)、餓了么的興起，讓方便面的銷量突然慘不忍睹，
因?yàn)閼邪﹤冊诩也挥脛?dòng)手就可以吃到比方便面美味得多的飯了；
外賣對滴滴和出租車也都是一種打擊；
摩拜和OFO等共享單車的崛起，讓滴滴在5公里內(nèi)的短途訂單量下跌了80%；
共享單車的崛起，導(dǎo)致短途外賣訂單量的降低，消費(fèi)者們又愿意出門吃飯了……
一家企業(yè)在某方面的進(jìn)步，可能對其他企業(yè)產(chǎn)生毀滅性的降維打擊。金茂在做的，也是這種進(jìn)步。
金茂總是似乎在不經(jīng)意間已經(jīng)超越了想象：
2017年，金茂的排名是29位，銷售規(guī)模還不到700億
但到了2018年，僅1-5月的總銷售額已經(jīng)達(dá)到了568億，這是對金茂一直堅(jiān)持品質(zhì)科技墅的認(rèn)可，也是對央企責(zé)任心的認(rèn)可。
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這是一個(gè)分化的世界：
需求的分化促使了北龍湖的誕生，北龍湖導(dǎo)致了鄭州產(chǎn)品的分化。
產(chǎn)品的分化導(dǎo)致了開發(fā)商的分化，好的產(chǎn)品將成為一種標(biāo)桿。
金茂不斷超越自我的科技匠心，將為以后這個(gè)城市好產(chǎn)品的進(jìn)步樹立一個(gè)榜樣。
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