一、問題的提出
商品房預(yù)售資金指房地產(chǎn)開發(fā)商將其開發(fā)建設(shè)的商品房在取得預(yù)售許可之后，完成初始登記之前預(yù)售給購(gòu)房人，由購(gòu)房人按合同約定支付的預(yù)購(gòu)房款。商品房預(yù)售資金一般存放于專門的商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中，一方面是為了保障房屋買受人合法權(quán)益、保障民生，另一方面是為了保障債權(quán)人利益。因此，如何平衡這兩者的關(guān)系，法院能否凍結(jié)和扣劃商品房預(yù)售資金在司法實(shí)踐中存在爭(zhēng)議。
二、相關(guān)規(guī)定
近年來，因房地產(chǎn)行業(yè)低迷，開發(fā)商頻頻暴雷，導(dǎo)致房屋買受人、債權(quán)人與開發(fā)商之間，甚至房屋買受人與債權(quán)人之間的糾紛不斷。為平衡各方利益，最高人民法院及相關(guān)部門在《城市房地產(chǎn)管理法》的基礎(chǔ)上，出臺(tái)了有關(guān)預(yù)售資金運(yùn)用、保全的具體規(guī)定。
1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第三款規(guī)定：“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”。
2、2022年1月11日發(fā)布的最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）
第一條第三款規(guī)定：“除當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行因建設(shè)該商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)案件之外，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項(xiàng)，人民法院不得采取扣劃措施?！?/strong>
第二條第一款規(guī)定：“商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶被人民法院凍結(jié)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商品房建設(shè)工程款債權(quán)人、材料款債權(quán)人、租賃設(shè)備款債權(quán)人等請(qǐng)求以預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金支付工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等項(xiàng)目建設(shè)所需資金，或者購(gòu)房人因購(gòu)房合同解除申請(qǐng)退還購(gòu)房款，經(jīng)項(xiàng)目所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審核同意的，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)及時(shí)支付，并將付款情況及時(shí)向人民法院報(bào)告。”
第三條第一款規(guī)定：“開設(shè)監(jiān)管賬戶的商業(yè)銀行接到人民法院凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶指令時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即辦理凍結(jié)手續(xù)?！?/span>
3、2022年1月13日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于充分發(fā)揮司法職能作用助力中小微企業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）第十四條規(guī)定：“依法保障建設(shè)工程領(lǐng)域中小微企業(yè)和農(nóng)民工合法權(quán)益。對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶、農(nóng)民工工資專用賬戶和工資保證金賬戶內(nèi)資金依法審慎采取保全、執(zhí)行措施，支持保障相關(guān)部門防范應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，確保農(nóng)民工工資支付到位。凍結(jié)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)主管部門；除當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行因建設(shè)該商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)案件外，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，對(duì)于監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項(xiàng)，不得采取扣劃措施，不得影響賬戶內(nèi)資金依法依規(guī)使用。”
三、相關(guān)案例
（一）《通知》和《意見》發(fā)布之前的相關(guān)案例
司法實(shí)踐中，在《通知》和《意見》出臺(tái)之前，最高院及各地法院已就預(yù)售資金監(jiān)管賬戶能否凍結(jié)、扣劃的問題做出裁決，形成了相關(guān)案例。
1.(2018)最高法執(zhí)監(jiān)105號(hào)案件中，最高人民法院認(rèn)為：“人民法院能否保全或執(zhí)行開發(fā)商收取的商品房預(yù)售資金，目前并無明確的法律規(guī)定。實(shí)踐中，各地做法也有不同。……因此，鑒于商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶擔(dān)負(fù)著優(yōu)先保障開發(fā)項(xiàng)目、促進(jìn)在建工程如期竣工、維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的核心功能，人民法院對(duì)于該賬戶的保全、執(zhí)行，相對(duì)于普通賬戶，應(yīng)采取更為謹(jǐn)慎的態(tài)度。在保全階段，保全人若申請(qǐng)?zhí)岢霰Ｈ槐Ｈ说纳唐贩款A(yù)售款賬戶，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)該在建工程施工情況、建筑材料購(gòu)買情況、工人工資支付以及稅費(fèi)支付等情況作出嚴(yán)格審查，在保證建設(shè)工程施工正常進(jìn)行的情況下，方可采取保全措施，且盡量不采取全部?jī)鼋Y(jié)賬戶資金的方式。即使是在執(zhí)行階段，也應(yīng)在設(shè)立該賬戶的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)后，或賬戶資金滿足項(xiàng)目建設(shè)所需資金之外的部分，可采取執(zhí)行措施。”
2.(2021)最高法執(zhí)監(jiān)459號(hào)案件中，最高人民法院認(rèn)為：“根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第三款的規(guī)定，“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”。也就是說，該款項(xiàng)應(yīng)用于購(gòu)買該項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款等，不得挪作他用。對(duì)商品房預(yù)售資金開設(shè)專門銀行賬戶進(jìn)行監(jiān)管，具有保障開發(fā)項(xiàng)目順利建設(shè)、促進(jìn)在建工程如期竣工、維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要作用。在保障建設(shè)工程施工正常進(jìn)行的前提下，人民法院可以對(duì)商品房預(yù)售資金專用監(jiān)管賬戶依法采取凍結(jié)措施，但僅在工程竣工、資金仍有結(jié)余的情況下才可作為執(zhí)行案款予以扣劃。”
3.(2021)豫執(zhí)復(fù)686號(hào)案件中，河南省高院認(rèn)為：“關(guān)于鄭州中院在執(zhí)行中能否凍結(jié)、扣劃天津綠野公司開立的案涉賬戶中的資金的問題。……，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第三款明確規(guī)定“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”?！?strong>就本案所涉普通債權(quán)的執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)綜合考慮相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范性文件對(duì)有關(guān)商品房預(yù)售資金的管理規(guī)定，在保證建設(shè)工程施工正常進(jìn)行的情況下，可凍結(jié)監(jiān)管賬戶的相應(yīng)款項(xiàng)；在確保工程建設(shè)資金充足的前提下，或者待工程竣工后，依債權(quán)性質(zhì)依法執(zhí)行。鄭州中院撤銷該院扣劃裁定符合相關(guān)法律規(guī)定，本院予以維持?！?/span>
（二）《通知》和《意見》發(fā)布之后的相關(guān)案例
4.(2022)滬0118執(zhí)異116號(hào)案件中，上海市青浦區(qū)法院認(rèn)為：“關(guān)于該類賬戶能否凍結(jié)，根據(jù)2022年1月最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》，對(duì)這一問題進(jìn)行明確。該通知第三條，開設(shè)監(jiān)管賬戶的商業(yè)銀行接到人民法院凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶指令時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即辦理凍結(jié)手續(xù)。即商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶是可以凍結(jié)的，銀行在接到法院凍結(jié)指令時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即辦理凍結(jié)手續(xù)。根據(jù)該通知第一條第三款的規(guī)定，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，法院不得扣劃預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項(xiàng)；但因執(zhí)行該商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)案件的，法院可以劃扣資金。”
5.(2022)新執(zhí)復(fù)27號(hào)案件中，新疆維吾爾自治區(qū)高院認(rèn)為：“《最高人民法院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》(法［2022］12號(hào))第一條第一款規(guī)定：“商品房預(yù)售資金監(jiān)管是商品房預(yù)售制度的重要內(nèi)容，是保障房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的重要舉措。人民法院凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)主管部門”。據(jù)此，對(duì)普通債權(quán)的執(zhí)行，人民法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范性文件對(duì)商品房預(yù)售資金的管理規(guī)定，在保證建設(shè)工程施工正常進(jìn)行的情況下，可凍結(jié)監(jiān)管賬戶內(nèi)的相應(yīng)款項(xiàng)。在確保工程建設(shè)資金充足的前提下，或待工程竣工后，才可對(duì)凍結(jié)款項(xiàng)依債權(quán)性質(zhì)依法執(zhí)行。其次，從商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)資金是否可以扣劃來看。《最高人民法院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》(法［2022］12號(hào))第一條第三款規(guī)定：“除……。”據(jù)此，商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金必須用于有關(guān)工程建設(shè)，對(duì)在建工程監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金，人民法院非因特定用途不得扣劃執(zhí)行。”
四、小結(jié)
通過總結(jié)以上相關(guān)規(guī)范和案例，可以看出：在《通知》和《意見》發(fā)布之前，各地法院對(duì)商品房預(yù)售資金的凍結(jié)、扣劃均采取相對(duì)審慎的態(tài)度?！锻ㄖ泛汀兑庖姟吩诶^承《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條精神的基礎(chǔ)上，對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的凍結(jié)和扣劃作出了細(xì)化規(guī)定，允許人民法院對(duì)商品房預(yù)售監(jiān)管資金賬戶予以凍結(jié)，但扣劃，則只有當(dāng)符合條件時(shí)才被允許。從《通知》和《意見》的內(nèi)容看，我們理解，以下3種情形人民法院可以采取扣劃措施：1.當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行因建設(shè)該商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)的案件；2.購(gòu)房人因購(gòu)房合同解除申請(qǐng)退還購(gòu)房款；3.不屬于上述第1、2種情形的，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶監(jiān)管額度外的款項(xiàng)，才可予以扣劃。但在筆者最近經(jīng)歷的“保交樓”司法審判執(zhí)行實(shí)踐中，以及上述第4、5兩個(gè)案例的裁判理由中不難看出，各地法院基于前期處理此類案件的慣性以及迫于各地保交樓保證交付的行政壓力，對(duì)《通知》和《意見》貫徹和落實(shí)的程度存在一定差異。
聯(lián)系客服
