【問(wèn)題】購(gòu)房人與出賣(mài)人協(xié)議約定，將所購(gòu)房屋回租給出賣(mài)人，出賣(mài)人租用房產(chǎn)視為交付，出賣(mài)人也實(shí)際交付租金的，能否認(rèn)定購(gòu)房人已實(shí)際占有？
【案例】最高人民法院 (2021)最高法民再313號(hào)
【結(jié)論】“占有”是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)上的管理和支配，系買(mǎi)受人為取得物權(quán)對(duì)外所進(jìn)行的一種公示，買(mǎi)受人直接將房產(chǎn)回租，而未對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)形成事實(shí)上的管理、控制的，不足以認(rèn)定其已構(gòu)成實(shí)際占有。
一、基本案情
2017年1月12日，購(gòu)房人海川公司與出售方華昌公司簽訂《回租、回購(gòu)協(xié)議書(shū)》，約定購(gòu)房人收購(gòu)出售方名下的案涉房產(chǎn)，并在收購(gòu)后再出租給出售方，租金由購(gòu)房人收取。關(guān)于案涉房產(chǎn)的交付，該協(xié)議約定：“由于收購(gòu)之前，本協(xié)議房地產(chǎn)由華昌公司實(shí)際占有和使用，所以在華昌公司租用本協(xié)議房地產(chǎn)時(shí)，視為海川公司已實(shí)際取得該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并已將本協(xié)議房地產(chǎn)移交給華昌公司實(shí)際使用。”
2018年，因出售方華昌公司涉訴，法院裁定查封華昌公司名下的案涉不動(dòng)產(chǎn)。2019年12月25日，購(gòu)房人海川公司就上述查封標(biāo)的提出執(zhí)行異議，法院裁定中止執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行人銀行不服中止裁定，遂提起本案執(zhí)行異議之訴。
二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)
購(gòu)房人是否在人民法院查封之前已合法占有案涉不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)房人對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
三、裁判要點(diǎn)
購(gòu)房人海川公司主張，在未辦理過(guò)戶情況下將案涉不動(dòng)產(chǎn)回租給出售方華昌公司使用，且實(shí)際交付租金，說(shuō)明案涉不動(dòng)產(chǎn)被一審法院查封前已轉(zhuǎn)由海川公司實(shí)際控制和占有使用。
法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的“占有”是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)上的管理和支配，系買(mǎi)受人為取得物權(quán)對(duì)外所進(jìn)行的一種公示。本案中，根據(jù)《回租、回購(gòu)協(xié)議書(shū)》約定，協(xié)議書(shū)簽訂后，案涉不動(dòng)產(chǎn)仍由華昌公司實(shí)際占有和使用，并向海川公司支付租金。此外，根據(jù)已查明的事實(shí)，海川公司與華昌公司在協(xié)議履行過(guò)程中未辦理案涉不動(dòng)產(chǎn)交接手續(xù)，亦未通過(guò)留存案涉房屋鑰匙等方式對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理?？梢?jiàn)，在外在表現(xiàn)形式上華昌公司仍是案涉不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人和實(shí)際占有、使用權(quán)人，海川公司并未對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)形成事實(shí)上的管理、控制，故不足以認(rèn)定其已構(gòu)成實(shí)際占有。
四、相關(guān)法律法規(guī)
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》
第二十八條 金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。
五、應(yīng)對(duì)策略
1、《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的 “占有”并非限定于實(shí)際入住或使用，只要案涉財(cái)產(chǎn)處于權(quán)利人實(shí)際管控之中即可。實(shí)踐中，取得房屋準(zhǔn)住通知單或房屋鑰匙，繳納物業(yè)費(fèi)，繳納供暖費(fèi)、水電費(fèi)、配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用均可以作為認(rèn)定實(shí)際占有的證據(jù)。購(gòu)房人符合以上條件并舉證證明的，可依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定主張對(duì)房屋享有物權(quán)期待權(quán)，并以此排除強(qiáng)制執(zhí)行。
2、占有是一種支配管理狀態(tài)，與房屋狀態(tài)無(wú)關(guān)，房屋尚未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)、工程處于停工閑置甚至爛尾狀態(tài)等均不影響占有的認(rèn)定，但會(huì)影響購(gòu)房人的舉證難度，只要購(gòu)房人能提供上述證據(jù)證明案涉房產(chǎn)受自己實(shí)際控制，就可以主張已經(jīng)占有房產(chǎn)（見(jiàn)類案裁判觀點(diǎn)分析案例二、案例三）。
六、類案裁判觀點(diǎn)分析
案例一：“合法占有”應(yīng)以買(mǎi)受人實(shí)際控制房屋為標(biāo)準(zhǔn)，其是否實(shí)際入住或使用則不是對(duì)房屋合法占有的必要條件?！?019）最高法民申2261號(hào)
某村村委會(huì)主張李某并未合法占有案涉房屋，其主要是認(rèn)為李某并未實(shí)際入住。法院認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商已于2010年10月8日向李某出具了《準(zhǔn)住通知》，表示已交付房屋；李某又與物業(yè)公司簽訂了《服務(wù)協(xié)議》《裝飾裝修管理協(xié)議》《住宅小區(qū)管理規(guī)定》等書(shū)面協(xié)議，表示其接受物業(yè)公司提供的服務(wù)，且在對(duì)案涉房屋進(jìn)行管理和使用時(shí)將遵守相關(guān)管理規(guī)定。能夠說(shuō)明李某在2010年已經(jīng)對(duì)案涉房屋進(jìn)行了實(shí)際控制和管理，而房屋的合法占有，應(yīng)以實(shí)際控制為標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人是否實(shí)際入住則不是房屋占有的必要條件。并且，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條中關(guān)于“在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)”的規(guī)定，僅要求買(mǎi)受人“合法占有”，并未以必須實(shí)際入住或使用為占有的唯一必須要件。
案例二：占有是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的支配和管理，應(yīng)以是否實(shí)際控制不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際入住或使用并非占有的必要條件，即便未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)也可認(rèn)定為實(shí)際占有?！?020）最高法民終858號(hào)
占有是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的支配和管理，應(yīng)以是否實(shí)際控制不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際入住或使用并非占有的必要條件。張某已就案涉房屋辦理完畢相關(guān)手續(xù)，請(qǐng)物業(yè)管理公司予以交房，并交納了案涉房屋2015年1月29日至2017年12月31日期間的物業(yè)管理費(fèi)，故原審認(rèn)定張某在案涉房屋被查封之前已合法占有并無(wú)不當(dāng)。此外，案涉住宅及車(chē)位雖未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，但張某基于合法有效的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商交付案涉住宅及車(chē)位，且根據(jù)開(kāi)發(fā)商的交房通知辦理了接房手續(xù)，債權(quán)人銀行未提供證據(jù)證明張某接房時(shí)案涉住宅及車(chē)位不具備入住及使用條件，故原審認(rèn)定張某在人民法院查封之前已合法占有案涉住宅及車(chē)位并無(wú)不當(dāng)。銀行的上訴理由不能成立。
案例三：當(dāng)事人如果能夠提供房屋準(zhǔn)住通知單及房屋鑰匙等證據(jù)，即可證明其已實(shí)際占有案涉房屋，而無(wú)論該房屋是否存在屬于在建工程且尚未辦理竣工驗(yàn)收等情形?！?018）最高法民申2187號(hào)
申請(qǐng)執(zhí)行人舉示了某評(píng)估公司出具的《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》，擬證明案涉房屋所在工程處于停工閑置爛尾狀態(tài)，根本不具備居住條件，購(gòu)房人未實(shí)際占有房屋。法院認(rèn)為：法律上的實(shí)際占有并非限定于實(shí)際使用，只要案涉財(cái)產(chǎn)處于權(quán)利人實(shí)際管控之中即可。本案中，購(gòu)房人徐某某提供了準(zhǔn)住通知單及房屋鑰匙等證據(jù)證明其已實(shí)際占有案涉房屋。
