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昨天南方樓事收到爆料，惠州臨深某盤驚現(xiàn)“零首付”銷售。

打著“首付超給力，月供超劃算”的宣傳吸引購房者。

這位粉絲天真以為是真的零首付，咨詢能不能買。

拋開城市、地段等不談，這樣的“優(yōu)惠”下能不能買這個問題，南方樓事的回答是：存在一定風險，謹防被坑。

疫情影響之下，接下來或許還會有一些開發(fā)商有這樣的營銷噱頭。

而為了讓大家清楚認識“零首付”，接下來南方樓事給大家細細剖析背后存在的風險。

“零首付”重現(xiàn)江湖

疫情持續(xù)一個多月，樓市成交大受影響。

為了緩解房地產業(yè)短期困境，近日多城市先后出臺階段性扶持政策。

在此之前，各開發(fā)商也是使出十八般武藝在線賣房。

而消失江湖多年的“零首付”，再度悄悄出現(xiàn)。

據(jù)粉絲爆料，這個讓人“心動”的樓盤位于惠州臨深片區(qū)，預計明年9月份交房。

南方樓事致電售樓處，其銷售人員表示“零首付”活動在2月25日推出，僅30個名額。兩天不到，就已有10多位購房者下定。

實際上，這所謂的零首付是開發(fā)商幫你墊一半的首付，你第一次交錢只需先交10萬定金而已。

“比如200多萬的房子，首付60來萬，現(xiàn)在首付你只需付30萬，而且還能分三個月付，然后就可以進行正常購房程序，以及去銀行申請貸款了。”

該銷售人員還補充到，這個“零首付”是一個小額貸，是開發(fā)商跟第三方貸款機構合作，需要以購房者直系親屬的名義簽貸款協(xié)議。

事實上，這些所謂的“低首付”“零首付”也不是什么新鮮的營銷手段。

只要房地產市場不景氣，開發(fā)商既想賣房，又不想降價的時候，就會出此“良策”。

在克爾瑞統(tǒng)計的1月份大灣區(qū)九城供求價數(shù)據(jù)盤點中顯示，惠州新房供應量同比下降67%，成交面積同比下降2%。

圖源克爾瑞

到了2月份，隨著疫情的蔓延，樓盤停止線下接待、帶看等，市場愈加寒冷。

開發(fā)商壓力大，絞盡腦汁線上營銷。從九折優(yōu)惠到定金抵扣優(yōu)惠，再到“零首付”，可以說為了促銷使出渾身解數(shù)。

惠州部分樓盤優(yōu)惠情況圖源咚咚找房

這并不是第一次，嚴格來說惠州還算是“低首付”的“重災區(qū)”。早在2018年、2019年，就出現(xiàn)過多個樓盤用此方式營銷。

不付首付就可以買房？事情真這么美好嗎？

歷史的教訓，可是“血淋淋”的。

給大家舉個例子，2008年深圳樓市處于低谷時，也出現(xiàn)過“零首付”購房。最后引發(fā)了號稱“深圳斷供第一案”。

這個樓盤是位于南山的漾日灣畔，在2008年開發(fā)商利用抬高銷售價格的方式，以“零首付”的方式將房子出售，并套現(xiàn)大筆銀行貸款，最后資金鏈斷裂后失蹤。

而沒有繳納首期的業(yè)主，在樓價大幅下跌后，因為多月拒絕還貸而被銀行告上法庭。

這時候可能很多人會非常疑惑，“零首付”不是跟開發(fā)商簽協(xié)議了嗎，為什么業(yè)主會被銀行告上法庭？

這個，就是接下來要重點分析的問題。

“零首付”操作及風險

先來科普一下，什么是“零首付”。

所謂“零首付”，實際上是購房者在購房時首付款由開發(fā)商墊付或者擔保機構代購房者付款，每月按購房者與開發(fā)商或擔保機構的協(xié)議定期免息或低息償還首付款，或者約定期限到后一次性付清。

所以，并不是真的不用付首付款，而是開發(fā)商“投機”幫你墊付。

以上文惠州這個“零首付”樓盤為例，開發(fā)商是這么操作。

首先付定金。購房者需要先支付10萬的定金，45天之后再支付10萬，然后在第三個月支付1.5成首付中剩余的款項。也就是說這三次付款，總額達到1.5成首付即可。（以首套房計算，二套則是2成首付）

其次簽訂三方協(xié)議貸款。剩下1.5成首付則由開發(fā)商墊付，且沒有利息。但這筆錢需要購房者通過直系親屬的名義與貸款機構進行貸款，并簽訂協(xié)議。（因為銀行會查首付來源，所以不能以購房者名義直接進行小額貸款）

最后一次性還款。在開發(fā)商“墊付”之后，購房者要在一年后一次性還清這筆錢。

乍一看，“零首付”似乎降低了購房門檻，事實是，這里邊存在一定風險。

圖片來源網(wǎng)絡

對此，南方樓事咨詢了某商業(yè)銀行個貸部門人士，對方表示會存在三個方面的風險，必須在協(xié)議里規(guī)避這幾點：

一．開發(fā)商墊付，如對方逾期還款將影響征信。

雖然說是開發(fā)商墊付，但實際上還是需要購房者以直系親屬名義去進行，萬一開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)了問題，無法償還利息或者出現(xiàn)逾期情況，就會對貸款人的征信產生不良影響。

二．實則是通過民間貸款機構操作，將影響貸款人后續(xù)購房購車等正常貸款操作。

由于銀行早就杜絕了首付貸，所以這類貸款開發(fā)商一般都是跟民間機構、甚至網(wǎng)貸公司合作。而這類記錄將給貸款人帶來不少“麻煩”，假如期間有購房、買車等需求，銀行查到網(wǎng)貸公司的貸款記錄后，往往會要求還清才給批貸款。

三．如果在一年后購房者無法及時還清相應的首付款，而此時貸款人的貸款信息已上征信，很有可能會被列入黑名單或者限制消費。

對此，盈科律師事務所高級合伙人張茂榮律師也明確表示：零首付是違規(guī)的！

“'零首付’不符合國家和銀行的有關規(guī)定，其違法違規(guī)的內容是無法在合同中進行明確約定的，那么一旦房地產中介機構無法兌現(xiàn)承諾，或給消費者造成經(jīng)濟損失，消費者將難以依法追責索賠，風險巨大?！?/span>

或許還有人會說，當年非典的“零首付”，許多大膽買入的投資客都沒事呀，還在2015年之后賺的盆滿缽滿。

事實的確是這樣，但說到底，“零首付”購房僅僅是對那些資金暫時困難，同時具備較高還貸能力的購房者有用。

一旦離開了這些限定條件，它的風險性就大大增加。

畢竟這種輕松只是暫時的，一旦購房之后，購房者既要還正常的銀行貸款，還要還“首付款”，還貸壓力并不小。

這里再次提醒大家，所謂的“零首付”是違法的。

2016年后，深圳市規(guī)土委等單位發(fā)布《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》要求金融主管部門同規(guī)劃國土、市場監(jiān)管、公安等部門，加強房地產金融秩序整頓和監(jiān)管，重點打擊零首付、首付貸、眾籌買房等市場違法違規(guī)行為。

從那以后，就幾乎很難看到任何關于“降低購房者首付成本”相關的廣告字眼。

張茂榮律師表示，“開發(fā)商本身屬于購房者的債權人，不存在自己借款給購房者付給自己的說法，也就是說開發(fā)商墊首付只不過是名義上的墊付，實際并無墊付，只是將按規(guī)定本應由購房者一次性支付的首付款分期支付而已?！?/span>

而且與購房者自有資金支付首付獲得貸款相比，開發(fā)商墊首付導致的實付首付款減少，本質是提高了貸款比例，拉長了融資杠桿，違反了國家房貸政策底線?！?/span>

可想而知，惠州屢次“頂風作案”，實在膽子有點肥。

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如果“零首付”是開發(fā)商忽悠購房者的套路，那么最近銀行和官方“降首付” ，就是來真的了。

據(jù)自媒體爆料，中國工商銀行紹興地區(qū)已經(jīng)開始執(zhí)行二套房首付3成政策，后續(xù)有可能在全國推行。

銀行相關工作人員表示“目前政策僅針對新房優(yōu)質客戶，工行將非“限購”城市居民家庭購買個人住房的二套房首付貸款比例從原來的6成（60%）調至3成（30%）；先在浙江區(qū)域試行，后續(xù)視情況和市場反饋，有可能在全國其他區(qū)域推行?！?/span>

此外，最近浙商銀行也表示，將所有非限購城市居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例從三成降到兩成。（具體請戳鏈接回顧：有銀行執(zhí)行2成首付，廣東這些城市都能享受（附名單））

降是降了，但實際幅度有點小，而且這項政策一直存在。

不論是工商銀行還浙商銀行，它們此次操作都只是在維持央行的既定政策而已。

早在2016年，央行就發(fā)文表示，在非“限購”的城市，居民家庭首次購買普通住房，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，最低首付款比例調整為不低30%。

而且只是輻射非限購城市，更多被視為三四線城市去庫存的舉措。

另外，河南駐馬店也出臺了公積金貸款，首套房首付從三成降至兩成的規(guī)定。只不過額度有點小，最多只能貸款50萬，也就是說你最多只能買總價62.5萬的房子。

雖然這些政策對于實際購房影響并不算大，但卻隱約透露出一個信號：即信貸政策在一定范圍內比以往寬松。

在上周，南方樓事對疫情之下樓市的走向進行過預判，在3-4月份會出現(xiàn)促銷潮。

那些有需求的購房者，可以抓住這些政策利好以及開發(fā)商促銷打折的機會，做好功課，淘到筍盤。

只不過，可千萬擦亮雙眼，謹防套路。

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