寫(xiě)完《瘋狂暴漲的北上廣深學(xué)區(qū)房》之后，探討的人不少，但更多的是咨詢關(guān)于三四線城市的內(nèi)容，特別是三四線城市的學(xué)區(qū)房。
我想，這個(gè)現(xiàn)象不僅僅在樓面會(huì)出現(xiàn)，可能在很多公眾號(hào)里都會(huì)出現(xiàn)，畢竟一二線城市是少數(shù)，三四線城市才是人口最多，整個(gè)國(guó)家的中堅(jiān)力量。
許多人喜歡問(wèn)某小城市能不能買(mǎi)，沒(méi)有附加條件的提問(wèn)，得到的行業(yè)通識(shí)答案一定是：三四線城市最好不要碰，縣城更不要碰。
但這是行業(yè)的通識(shí)，但也是最容易把人帶跑偏的的通識(shí)，最容易產(chǎn)生誤解的通識(shí)。
今天，我們就來(lái)說(shuō)說(shuō)到底為什么。
三四線也在漲
對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，生在長(zhǎng)在三四線，也都親身經(jīng)歷了不少三四線城市，在此次行情中的上漲。
有的人還抱怨說(shuō)，當(dāng)初聽(tīng)了大V說(shuō)三四線不能碰，結(jié)果沒(méi)想到三四線房?jī)r(jià)也漲了不少。
當(dāng)我們談三四線城市的時(shí)候，我們首先要明白，人口流動(dòng)和城鎮(zhèn)化之間的關(guān)系，這是理解一個(gè)事物的根基。
中國(guó)的人口流動(dòng)到底是怎么樣一個(gè)流程？
這個(gè)問(wèn)題我思考過(guò)，但是大多數(shù)人沒(méi)有思考過(guò)。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，人口流動(dòng)其實(shí)就是“人往高處走”的一個(gè)狀態(tài)。你可能說(shuō)，這不是正確的廢話么？
確實(shí)有點(diǎn)廢話，但里邊還有很多細(xì)微的變化深入去理解才行。
比如2010年前的狀態(tài)和最近五年的狀態(tài)，有明顯的變化。
前期的流動(dòng)，大多是基于考學(xué)和工作。當(dāng)初的那一代人絕大多數(shù)都是農(nóng)村出身，通過(guò)外出務(wù)工和考學(xué)以及投奔親友等，離開(kāi)農(nóng)村直接由農(nóng)村跳躍到城市。
大概是：農(nóng)村進(jìn)縣城，農(nóng)村進(jìn)市區(qū)，農(nóng)村進(jìn)省會(huì)，農(nóng)村進(jìn)北上廣深，縣城進(jìn)市區(qū)，縣城進(jìn)省會(huì)這樣一個(gè)軌跡。
總之就是，跳躍性的、直接目的地型的往高處走。
而當(dāng)下的階段，確截然不同了。
隨著城市經(jīng)濟(jì)的新格局慢慢穩(wěn)固，也隨著房?jī)r(jià)的階級(jí)分化，使得過(guò)去那種跳躍性的進(jìn)城發(fā)生了較明顯的變化。
因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，你讓一個(gè)農(nóng)村孩子直接跳躍到北上廣深安家落戶顯然沒(méi)有那么容易了。
所以便有了明顯循序漸進(jìn)的軌跡。
大概是這樣：農(nóng)村進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)縣城，縣城進(jìn)地市。且縣、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、地市都去省會(huì)，省會(huì)去強(qiáng)省會(huì)，省會(huì)去一線強(qiáng)二線，然后一線城市回流到省會(huì)、二線甚至強(qiáng)地市，這樣一個(gè)軌跡。
所以，人口流動(dòng)的軌跡發(fā)生了變化，那背后人口的動(dòng)能也發(fā)生了變化。
人口動(dòng)能發(fā)生了變化，我們就要重新審視這個(gè)問(wèn)題。
即，如此的軌跡背后意味著三四線城市的天花板更明顯，也更快到來(lái)。
我們口中的三四線城市，在過(guò)去幾年內(nèi)正在經(jīng)歷中國(guó)城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展的最關(guān)鍵時(shí)期，也是攤大餅最最明顯的時(shí)期，一個(gè)幾十萬(wàn)市區(qū)常住人口的小城市都敢發(fā)展動(dòng)輒幾萬(wàn)畝的新區(qū)。
張口閉口就是要新增幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的人口。
這樣迅速擴(kuò)張的城市新區(qū)和城區(qū)面積，以及大量拆遷的棚改和城中村拆遷改造造就的“富翁”，還有那些不明真相的跟風(fēng)群眾，還有大開(kāi)發(fā)商們聯(lián)合下沉小城市之后的溢價(jià)炒作，以及我們不想說(shuō)，但確實(shí)是事實(shí)的土地財(cái)政依賴(lài)問(wèn)題。
這一切，綜合在一起把三四線的房?jī)r(jià)推向了新高。
要知道，這背后并沒(méi)有什么強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐，更沒(méi)有大量人口流入，新區(qū)除了新，其他基本沒(méi)有什么可以拿的出手的東西。
換句話說(shuō)，三四線漲是漲了，但你只能看到漲，卻看不懂他為什么漲，所以你更不可能知道，他什么時(shí)候不漲，什么時(shí)候會(huì)出問(wèn)題。
三四線不能買(mǎi)的誤區(qū)
看東西要看完整，聽(tīng)人話要聽(tīng)全乎。
“不建議大家碰三四線”，這句話本沒(méi)有錯(cuò)，但單拿出來(lái)理解就很容易產(chǎn)生偏差。
因?yàn)槲覀円忝靼祝?/span>前邊有什么前提，后邊有什么補(bǔ)充。
不建議碰三四線的，到底是說(shuō)給誰(shuí)，說(shuō)什么情況的人？
首先，前提是投資，只要你是抱著投資的態(tài)度，那這句話是成立的。而你如果抱著自住的態(tài)度，那則是不成立的。
或者說(shuō)，這句話本就不是說(shuō)給需要買(mǎi)婚房的三四線居民，而是一二線城市中計(jì)劃返鄉(xiāng)置業(yè)，或者說(shuō)三四線城市中已經(jīng)有足夠多的房產(chǎn)，拿來(lái)當(dāng)投資品的。
再是狀態(tài)，這句話面向的人，也要分不同的狀態(tài)。
當(dāng)你是在三四線以上的城市，也沒(méi)準(zhǔn)備當(dāng)下就要回去住的狀態(tài)下，是不建議的。當(dāng)你是在三四線城市中，純粹準(zhǔn)備拿來(lái)再買(mǎi)一套甚至多套，用以投資的狀態(tài)，也是不建議的。
很多人喜歡說(shuō)，我以后要住啊。那其實(shí)就陷入了兩個(gè)誤區(qū)，一個(gè)是如果準(zhǔn)備自住就不考慮漲跌的誤區(qū)，一個(gè)是單價(jià)誤區(qū)。
因?yàn)椋孔幽呐率亲宰?，他的漲跌也決定了你后續(xù)的生活，比如你買(mǎi)了一二線，等需要住的時(shí)候置換，你不僅僅能拿到原來(lái)的房子，甚至還能拿到差價(jià)再買(mǎi)套房子，或者直接換成大房子。
第二就是很多人陷入的單價(jià)陷阱。覺(jué)得大城市房?jī)r(jià)高，資金不夠啊，只能買(mǎi)三四線城市！
我舉個(gè)例子：二線城市15000/㎡的房子你買(mǎi)70平方，和三四線城市8000多的房子，你買(mǎi)120多平方，總額月供首付都半斤八兩。
你腦子多轉(zhuǎn)幾圈應(yīng)該就可以想明白，長(zhǎng)期更有價(jià)值的是二線那套還是三線那套。
所以，這才是不建議大家碰三四線的全貌，而非只是那幾個(gè)字代表的意思。
換個(gè)角度說(shuō)，作為剛需，結(jié)婚的婚房，孩子的學(xué)區(qū)房，我們對(duì)于三四線的粉絲建議仍然是正?？梢再I(mǎi)的，畢竟在真正的特別是上學(xué)這種硬需求面前，無(wú)論幾線城市，哪怕是國(guó)家級(jí)貧困縣的縣城，房子仍然還是要買(mǎi)的。
生活的根本就是生下來(lái)活下去，賺錢(qián)一定是在基本保障之后，再來(lái)談到問(wèn)題。而最開(kāi)始最剛需的那套房子是生活的一個(gè)最基本的承托。
所以：
所有的不建議買(mǎi)，都對(duì)應(yīng)的有建議買(mǎi)，三四線不建議買(mǎi)的背后，并不是讓你持幣等待貶值，而是拿去投資更好的城市，哪怕你是縣城提高到地市，地市提高到強(qiáng)地市或弱省會(huì)，都可以。
只要你別把錢(qián)放在銀行吃利息。
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