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是的，正如標(biāo)題所言，我是堅(jiān)定的不看好惠州那一派。但不看好并不是從來都不看好，也不是惠州哪里、哪個(gè)項(xiàng)目都不看好。因?yàn)?，一個(gè)區(qū)域就像一個(gè)民族、一個(gè)國(guó)家，總會(huì)參差不齊。總有高個(gè)子的人，也總有矮子；總有聰明、為國(guó)爭(zhēng)光的強(qiáng)人，也有坑蒙拐騙在這世上混日子的人，甚至是生來就是殘疾智障的人。而且在過去幾年內(nèi)，我自己也動(dòng)過買惠州的心，并且不止一次。如果你已經(jīng)想開罵，已經(jīng)可以拉到文末開罵了。（本文中惠州指臨深惠陽(yáng)、大亞灣，以下簡(jiǎn)稱惠亞）拿2015年5K-6K的均價(jià)來作為案例，對(duì)比2020年后半年，漲后的價(jià)格。但2016年，對(duì)于惠亞而言，更是解套的一年。和威海乳山銀灘的海景房一樣，惠亞的樓市泡沫吹的異常的早，早在2009-2010年，也就是10年之前，惠州已經(jīng)興起房地產(chǎn)。由于當(dāng)時(shí)深圳西部還沒有崛起，東部還沒有沒落，惠陽(yáng)、大亞灣的均價(jià)借著深圳的飛速發(fā)展和中介的強(qiáng)大口才，已經(jīng)飆升到可怕的6000元/平米。網(wǎng)紅盤龍光城在2016年大漲之前，最高時(shí)已經(jīng)沖到了8000元的高地。從2009年起，一直到2016年之間，大多數(shù)買了惠州、大亞灣的業(yè)主都是不僅僅要賠利息占首付資金名額，還面臨著二手房沒有新房貴的問題。不少人在2016年大漲之后，解套迅速逃離這個(gè)是非之地。2016年后，不少樓盤新房均價(jià)飆升到一萬(wàn)多一平米，甚至到17、18年，一些垃圾樓盤都賣到了14000元以上。在隔一個(gè)月都喊一次上漲的節(jié)奏下，三四年下來到如今不少樓盤，其實(shí)也就漲了一千多塊錢而已，而漲后的新房比前兩年的房子多了裝修，戶型還更好。在這期間，二手房均價(jià)一直不瘟不火，不少如今二手房賣到一萬(wàn)五以上的樓盤，在2017-2020年這幾年，幾乎隨時(shí)都可以找到10000-12000的筍盤。因?yàn)?，同小區(qū)的二手房明顯低于新房。這也就是，為什么大漁老師在寫惠州悄悄大漲50%那篇文章，我會(huì)留言說:好多人，終于等到了2020年的二手房回暖，從賬面上看，只要不太差的項(xiàng)目漲幅都挺可觀。畢竟，17-20年買的新房，不算利息也沒什么利潤(rùn)。你要知道，惠州雖然不限購(gòu)，但房產(chǎn)證出來之后，限售可是要三年。而3年之后，漲的這點(diǎn)幅度會(huì)不會(huì)被月供利息給抹平，誰(shuí)都不好說。姑且，先算今年買了二手房的那一撥人眼光毒辣能賺錢。那么算下來，其實(shí)整個(gè)惠亞這10年下來，也只有兩個(gè)賺錢的節(jié)點(diǎn)：卡在這兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，買到這兩個(gè)價(jià)位區(qū)間的人大概比例有多少？我想在整個(gè)惠亞的業(yè)主群體里，應(yīng)該是個(gè)位數(shù)的存在。而剩下的這部分業(yè)主，用一個(gè)傳統(tǒng)的詞來形容，叫：炮灰。當(dāng)然，僅僅討論沒有實(shí)際居住需求同時(shí)沒有實(shí)際居住的那一部分。從購(gòu)買時(shí)機(jī)、購(gòu)買價(jià)格來看，坑已經(jīng)是普遍，而非個(gè)例了。除了一線臨深，也就是跨一條路就到深圳的幾個(gè)樓盤，和一線環(huán)惠州南站的幾個(gè)樓盤，大多數(shù)小樓盤、本地樓盤，基本都是通過高傭金中介帶客來坑北方人、深圳人的。最典型的，就是大亞灣西區(qū)南部臨著荒地的一些樓盤，前不挨深圳，后不挨南站，未來的地鐵也不沾邊，周邊都是荒野廠區(qū)，去個(gè)萬(wàn)達(dá)都要走半天。遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑輸大勢(shì)，更不要說跟龍光、星河比。分化是大漁老師文章中強(qiáng)調(diào)惠州的一個(gè)觀點(diǎn)。這個(gè)詞放在任何城市或許都適用，但放在惠陽(yáng)大亞灣更為精準(zhǔn)。惠亞的分化，比其他城市其他區(qū)域更嚴(yán)重。而良幣和劣幣的比例，不是5：5，不是2：8，甚至可以高達(dá)1：9以上。這也就是，我為什么一直反對(duì)粉絲們跟著中介跑去惠州買房的原因。畢竟越爛的項(xiàng)目，傭金越高，越高的傭金，越易被主推。西部一路高歌，寶安西鄉(xiāng)奔10萬(wàn)，原本是715大降溫，沒成想騰訊的大鏟灣智慧島的啟動(dòng)，又給冷下來的市場(chǎng)小升了一把溫。在不少人反復(fù)預(yù)測(cè)東部要補(bǔ)漲后，都被現(xiàn)實(shí)反復(fù)打臉，特別是龍崗，不少樓盤穩(wěn)如泰山。整個(gè)東部除了坪中限價(jià)新房有明顯購(gòu)買價(jià)值，大多數(shù)都存在各種各樣的問題。這樣的東部，你指望他去帶動(dòng)惠陽(yáng)大亞灣？更何況坪中距離惠陽(yáng)大門白云一路就已經(jīng)高達(dá)十幾公里，跟龍崗、龍華和鳳崗、塘廈的一路之隔，完全不是一碼事。擴(kuò)容的事情更是扯到不行，我已經(jīng)反復(fù)講過土地財(cái)政和開發(fā)強(qiáng)度的問題，決定了不可能擴(kuò)容惠州東莞。真的不想再重復(fù)寫第三遍了，有興趣的可以翻翻之前寫擴(kuò)容的文章。大V遍地的當(dāng)下，謊話被人說多了，可能都會(huì)暫時(shí)“成真”。但是，真金白銀的付出，最后得到多少回報(bào)這個(gè)數(shù)字是不會(huì)騙人的。一個(gè)地方能不能買，看政策，看人口，看經(jīng)濟(jì)支撐。自己學(xué)會(huì)數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)推倒，知道追溯過往，預(yù)判將來，才能真正的護(hù)住自己辛苦賺來的那些血汗錢。
開頭說過，我去年曾經(jīng)準(zhǔn)備買星河丹堤95小四房，去年1.5W左右，現(xiàn)在看沒買挺可惜。
樓面南沙團(tuán)購(gòu)火熱進(jìn)行中，整個(gè)南沙熱度已經(jīng)點(diǎn)燃，不少二手房漲幅高達(dá)3000元，每周樓面主編都會(huì)帶粉絲前往南沙實(shí)地調(diào)研，有興趣的朋友請(qǐng)加主編錢辰辰微信詳詢！
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