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在深圳，有一種房子和豪宅的單價(jià)幾乎等量齊觀——帶優(yōu)質(zhì)學(xué)位的小戶型老破房子。
深圳灣帶海景的豪宅少則十萬出頭，貴則二十萬封頂，而一套帶優(yōu)質(zhì)學(xué)位的小戶型老破房子單價(jià)會(huì)達(dá)到十五六萬。
老破小，這種快要被時(shí)代放棄的產(chǎn)品，全因套上了學(xué)區(qū)的光環(huán)而身價(jià)倍漲。
這就是為什么說：「沒有比學(xué)區(qū)房更保值的房產(chǎn)了！」
深圳并不是個(gè)例，不管是哪里，只要有「學(xué)區(qū)、學(xué)位」的概念在，房子的價(jià)位就會(huì)抬上一個(gè)段位。
對(duì)比新房子、新小區(qū)，老房子、老小區(qū)帶學(xué)位是一件概率更高的事情，畢竟已經(jīng)有多年被劃入好學(xué)校片區(qū)的履歷。
而這些又老又破的房子，并不會(huì)真有哪個(gè)愿意擠進(jìn)去住，所以那些戶型小的學(xué)位房在市場(chǎng)上更加吃香，很多人都只是想買一個(gè)「穴」來換學(xué)位。
就是這樣的巨量需求和少量供應(yīng)，帶優(yōu)質(zhì)學(xué)位的小戶型老破房子的單價(jià)相當(dāng)絢爛。
因政策而生，也因政策而亡
之前，的確有人通過炒學(xué)區(qū)房賺得盆滿缽滿。
就像我朋友在南山高新園住的一個(gè)老破小房子，2019年年初的時(shí)候，價(jià)格尚在7-8萬元/m2。
但年中，房子所帶學(xué)位的學(xué)校經(jīng)歷了一輪逆天中考，成績(jī)從全市排名五十開外飛奔到全市前二十。
自此之后，這個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)一路高歌，到今年3月份，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到12萬元/m2。這套房房子無論是博舊改還是直接轉(zhuǎn)賣，都會(huì)獲益頗豐。
數(shù)據(jù)來源：房天下
上世紀(jì)五十年代，義務(wù)教育法律對(duì)一紙「中小學(xué)生要就近上學(xué)」的規(guī)定，讓學(xué)區(qū)概念在若干年后炒上了天。
不過之后，中國(guó)城市化進(jìn)程加速，人口不斷向中心城市聚攏，也導(dǎo)致了中小學(xué)學(xué)位緊張，設(shè)置門檻入學(xué)，比如將房屋作為入學(xué)門檻，也實(shí)在是無奈之舉。
此前據(jù)媒體報(bào)道，北京一個(gè)10m2「過道學(xué)區(qū)房」，叫價(jià)150萬，根本不能住，只為給孩子上學(xué)買個(gè)進(jìn)門證。
另有南京13.2m2的「棚屋」，因是「雙學(xué)區(qū)房」，居然被炒到200萬，而且只有居住權(quán)沒有產(chǎn)權(quán)。
然而，政策吹的風(fēng)，可以把房?jī)r(jià)炒上去，當(dāng)然也能把它推向深淵。
如今，全國(guó)各地都在淡化學(xué)區(qū)房的概念。比如，北京：
海淀區(qū)規(guī)定：
自2019年1月1日起，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請(qǐng)入學(xué)的，將不再對(duì)應(yīng)一所學(xué)校，實(shí)施多校劃片。
東城區(qū)規(guī)定：
入學(xué)登記的實(shí)際居住房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書為2018年6月30日后取得的家庭，自2018年起該家庭適齡兒童將通過電腦派位方式安排入學(xué)。
也就是說，以后在北京這些地區(qū)新買的房子，將不再對(duì)應(yīng)固定的小學(xué)，要實(shí)施多校劃片。
這一連串政策一出，也意味著很多北京老住戶的房子將直接脫離學(xué)區(qū)房屬性！為此，北京學(xué)區(qū)房的單價(jià)直接虧掉了好幾萬。
未來「全面多校劃片」政策是否會(huì)推行至全北京，甚至更大范圍，這個(gè)答案是肯定的。
在「房住不炒」和「淡化學(xué)區(qū)房」這個(gè)大背景下，推進(jìn)多校劃片是大趨勢(shì)。
學(xué)區(qū)房有必要買嗎？
學(xué)區(qū)房有必要買嗎？
首先，你要知道，炒學(xué)區(qū)房是一件風(fēng)險(xiǎn)很大的事情。
在中國(guó)賺錢，最好的方法莫過于跟著政策走。在上述的大背景下，炒學(xué)區(qū)房變成了一件風(fēng)險(xiǎn)極大的事情，買到還不一定賺到，所以不建議炒家入手。
畢竟，學(xué)區(qū)房學(xué)位房的政策變化太大，注定這樣的房產(chǎn)交易周期不長(zhǎng)，學(xué)區(qū)房原本就貴，再加上稅費(fèi)，極大地壓縮了房子的獲利空間。
一套老破小房子一旦失去了學(xué)區(qū)學(xué)位的光環(huán)，就會(huì)身價(jià)減半，最后只能套在手上等待棚改舊改來改變命運(yùn)。
（比如，深圳一套帶優(yōu)質(zhì)學(xué)位房的老破小房子均價(jià)13-16萬元/m2，但普通的老破小房子均價(jià)僅為5-7萬元/m2）
其次，你還要知道，你的城市真有學(xué)區(qū)房、學(xué)位房概念嗎？你的城市又有什么樣的規(guī)則？
通常來講，政府會(huì)趨向于讓教育變得更公平，讓更多的小朋友有好學(xué)?？缮?，所以地方政府的做法有以下四種：
（不限于這四種）
第一種，學(xué)位房鎖定。
比如，像深圳的大部分區(qū)域，一套房子鎖定一戶家庭，而這套房子會(huì)鎖定這個(gè)學(xué)位九年（小學(xué)六年+初中三年）。
第二種，增加入學(xué)門檻。
比如，像廣州多個(gè)區(qū)，需要靠爸媽積分的高低，結(jié)合申請(qǐng)的學(xué)校來給孩子報(bào)讀中小學(xué)。
第三種，增加學(xué)區(qū)資源。
比如，合肥在多個(gè)區(qū)域建了市內(nèi)名校的分校，由此來帶動(dòng)人員流動(dòng)到新區(qū)。
第四種，把優(yōu)質(zhì)資源平均分配。
比如，像西安等其他地方的電腦派位。也比如，前面提到的北京部分區(qū)域的多校劃片，即使買了學(xué)區(qū)內(nèi)的房，也不能保證能不能真的分到優(yōu)質(zhì)學(xué)校。
如何分配優(yōu)質(zhì)資源，每一個(gè)城市都有不一樣的做法，在你想通過買房來讓孩子上優(yōu)質(zhì)中小學(xué)之前，看清這個(gè)城市的規(guī)則。
當(dāng)然，最后你要明白，并不是真上了學(xué)區(qū)房，你的孩子就能成才。買學(xué)區(qū)房見仁見智，成大事者也并不只有這一條出路。
學(xué)區(qū)房怎么買？
買了學(xué)區(qū)房，不一定就有學(xué)位。
早前，有一些開發(fā)商會(huì)和學(xué)校合作，買房送學(xué)位。但現(xiàn)在已經(jīng)沒有這樣的操作，就算新樓盤建在學(xué)校周邊，開發(fā)商也不會(huì)打包票說這里就是學(xué)區(qū)。
之前我朋友老家的一個(gè)小區(qū)就靠近重點(diǎn)學(xué)校附近，可是這個(gè)小區(qū)后來壓根就沒有劃進(jìn)學(xué)校片區(qū)，知道真相的業(yè)主差點(diǎn)崩潰哭暈在家門口。
在買學(xué)區(qū)房之前，要確定一件事情：房子所帶的學(xué)位是不是還能用？
就像深圳實(shí)行的是學(xué)位鎖定政策，一套房的學(xué)位只能被一個(gè)家庭占用，如果九年內(nèi)再有第二個(gè)家庭買了這套房的話，學(xué)位是不能用的。
所以，在你簽買房合同之前，可以：
1 - 先問清楚房東，這套房什么時(shí)候占用過學(xué)位名額；
2 - 居委會(huì)查詢結(jié)果，因?yàn)槿绻朔康淖鈶粝肷掀瑑?nèi)學(xué)校需要居委會(huì)開具居住證明，居委會(huì)需要備案；
3 - 在房東陪同下去戶籍派出所查詢戶籍情況，看有沒有適齡兒童在戶口下，由此判斷房子是不是還帶學(xué)位。
當(dāng)然，學(xué)區(qū)房最好提前1-2年買，因?yàn)樵诤芏嗟胤椒吭串a(chǎn)權(quán)過戶和購(gòu)房者的戶口遷移不一定是同時(shí)進(jìn)行，而學(xué)區(qū)房對(duì)入戶時(shí)間有要求。另外，學(xué)籍問題在不同地方也有不同的規(guī)定。
再者，在一些需要積分入學(xué)的城市，買房時(shí)間越長(zhǎng)，積分會(huì)越高，甚至有一些對(duì)買房時(shí)間有要求。所以提前1-2年未雨綢繆，會(huì)更為穩(wěn)妥。
結(jié)
學(xué)區(qū)房，這種房產(chǎn)和學(xué)位綁定的制度，或許只是一段時(shí)期的特殊產(chǎn)物，隨著教育資源的普及，或者說優(yōu)質(zhì)教育資源的滲透，學(xué)區(qū)房會(huì)越來越失去它的光環(huán)。
但是我想，在現(xiàn)階段，學(xué)區(qū)房會(huì)是中國(guó)家長(zhǎng)的一個(gè)選擇。孟母可以為孟子搬三次家，現(xiàn)在不知道有多少中國(guó)家長(zhǎng)愿意為孩子的優(yōu)質(zhì)教育付出七八百萬的身價(jià)。學(xué)區(qū)房之所以保值，無非就是人性在主導(dǎo)著價(jià)格。
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