你覺(jué)得，老破小沒(méi)有春天嗎？
先說(shuō)一個(gè)神奇的例子：我司隔壁的一個(gè)老破小——深圳南山區(qū)粵海街道泰陽(yáng)硅谷公寓。
雖以「公寓」為名，這房子卻是住宅性質(zhì)小戶型，房齡剛過(guò)30歲。
這樣的老破小今年居然房?jī)r(jià)翻倍漲：6、7月份，房?jī)r(jià)還在7萬(wàn)+元/m2徘徊；到了11、12月份，房?jī)r(jià)一路狂飆直到14萬(wàn)+元/m2。
半年翻倍！
這，簡(jiǎn)直是一個(gè)老破小的突圍奇跡！
深圳南山區(qū)硅谷公寓6、7月份的房?jī)r(jià)（數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家）
深圳南山區(qū)硅谷公寓11、12月份的房?jī)r(jià)（數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家）
老破小的突圍奇跡
帶著痛失兩百萬(wàn)的感傷，我默默感嘆：人類總是一種后知后覺(jué)的動(dòng)物。
我曾經(jīng)懷疑，它的大漲價(jià)是因?yàn)椤?18政策大紅包」，但是它的漲幅像極了一匹脫韁野馬，把深圳的大勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了身后。
我也懷疑，它的大漲是業(yè)主坐地起價(jià)蓄意哄抬，但是被請(qǐng)喝茶的新聞在各大媒體曝了一圈，房?jī)r(jià)依然還在那里。
真相只有一個(gè)——學(xué)區(qū)房！
硅谷公寓帶了南山外國(guó)語(yǔ)大沖學(xué)校的學(xué)位，而這個(gè)學(xué)校今年的中考成績(jī)異常優(yōu)秀：
2018年，南外大沖中考排名全深圳第64名；
2019年，南外大沖中考排名全深圳第16名。
（按照430分比例）
去年的南外大沖，還是深圳學(xué)校里的普通黃麻雀，今年竟然飛上枝頭變鳳凰，帶著這所學(xué)校學(xué)位的老破小，也因此一飛沖天，追上了隔壁華潤(rùn)府、大沖花園的次新房。
泰陽(yáng)硅谷公寓兩年價(jià)格走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：房天下）
這里的業(yè)主們，真是撿到了寶——在深圳，以兩百萬(wàn)元的白菜價(jià)給子女弄到了名校學(xué)位。再加上，這里本身靠近就業(yè)中心，每月四千的租金可以抵上不少月供。
你看，這樁逆天好生意，怎能讓人相信——老破小沒(méi)有春天？！
學(xué)位房的暴起，并不是一線城市的專屬。
在合肥，均價(jià)只有1.2萬(wàn)元/m2的老城區(qū)里，名校南門(mén)小學(xué)的學(xué)區(qū)房高達(dá)4萬(wàn)+元/m2。
在中山，百年名校中山一中旁邊的某新樓盤(pán)坐地起價(jià)，雙合同把單價(jià)懟到了全市最高的3萬(wàn)+元/m2。
在沈陽(yáng)，下圖這個(gè)無(wú)物業(yè)、破舊、無(wú)電梯、采光的老破小，二手房均價(jià)在5萬(wàn)元/m2以上，因?yàn)樗沁|寧省實(shí)驗(yàn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房！
沈陽(yáng)的學(xué)區(qū)房
為什么總有人勸你「別買學(xué)區(qū)房」？
然而，如果你覺(jué)得學(xué)區(qū)房是嫩筍，可以隨便收割回家再如上文所述翻炒幾遍，那你就真掉坑里了。
還是以深圳為例子。
1. TOP2福田區(qū)深圳外國(guó)語(yǔ)學(xué)區(qū)房
該學(xué)區(qū)的最小戶型——景尚雅苑1室1廳（數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家）
景尚雅苑近兩年價(jià)格走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：房天下）
2. TOP4福田區(qū)明德學(xué)校小戶型學(xué)區(qū)房
香薈雅苑近兩年價(jià)格走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：房天下）
3. TOP7福田區(qū)深圳高級(jí)中學(xué)南校區(qū)小戶型學(xué)區(qū)房
該學(xué)區(qū)的最小戶型——竹園小區(qū)1室0廳（數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家）
竹園小區(qū)近兩年價(jià)格走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：房天下）
結(jié)論大致有三：
第一，小戶型單價(jià)貴。
出于性價(jià)比的考量，小戶型學(xué)區(qū)房往往廣受歡迎，因此單價(jià)也會(huì)很高。深圳單價(jià)平均才六七萬(wàn)，學(xué)區(qū)房單價(jià)動(dòng)輒十五六萬(wàn)。
第二，學(xué)區(qū)房比市價(jià)貴。
學(xué)位的大泡沫，把學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)堆了上去，三個(gè)學(xué)區(qū)房均價(jià)基本高出區(qū)域房?jī)r(jià)兩三萬(wàn)左右。
第三，學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)會(huì)跌。
買學(xué)區(qū)房保值嗎？并不。這兩年的深圳大行情在漲，但學(xué)區(qū)房卻時(shí)漲時(shí)跌，深高學(xué)區(qū)房竹園小區(qū)甚至還出現(xiàn)了逐年下跌的頹勢(shì)。
可見(jiàn)，南山區(qū)泰陽(yáng)硅谷公寓的翻倍漲，只是一個(gè)稀有的「深圳奇跡」，只是南外大沖學(xué)校的異軍突起。
除了價(jià)格不穩(wěn)定的因素之外，也有可能潛藏著風(fēng)險(xiǎn)，讓你買了老破小學(xué)區(qū)房，也買不了名校門(mén)票。
或許，政策突然變了風(fēng)向，原來(lái)鎖定的名校學(xué)位，眼睜睜地就變成了普通學(xué)校學(xué)位；
也或許，房子的學(xué)籍早就被用過(guò)，有些地方貫徹的是「小學(xué)六年一學(xué)位」「初中三年一學(xué)位」，學(xué)籍再用就要等幾年。
說(shuō)到底，學(xué)區(qū)房是鉆了政策的空子。但是對(duì)政策摸不清道不明的你，也可能被政策問(wèn)題玩一把。
政策的空響炮
確實(shí)，影響學(xué)區(qū)房最大的因素是政策無(wú)疑。
政策，無(wú)疑也是擊潰學(xué)區(qū)房的最強(qiáng)武器。
這兩年，槍聲在北京響起：
海淀區(qū)：自2019年1月1日起，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的住房用于申請(qǐng)入學(xué)的，將不再對(duì)應(yīng)一所學(xué)校，實(shí)施多校劃片。
豐臺(tái)區(qū)：今年也將在部分學(xué)校實(shí)行購(gòu)置二手房房主子女多校劃片方式派位入學(xué)。
東城區(qū)：也著手限制新購(gòu)學(xué)區(qū)房的登記入學(xué)，入學(xué)登記的實(shí)際居住房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)為2018年6月30日后取得的家庭，自2018年起該家庭適齡兒童將通過(guò)電腦派位方式安排入學(xué)。
這一連串政策一出，就有人做了解釋：
「多校劃片」瓦解了老破小和學(xué)區(qū)的勾結(jié)，在「房住不炒」和「淡化學(xué)區(qū)房」大背景下，這個(gè)政策會(huì)推行至全北京，甚至更大范圍。
不過(guò)，這個(gè)觀點(diǎn)僅僅解釋了政策的初衷，卻沒(méi)有解釋政策的殺傷力。
北京的多片區(qū)政策，真的降低了房子和學(xué)位的綁定嗎？真的削弱了老破小的價(jià)值嗎？
答案是否定的。
要在北京混到學(xué)籍，要么是有京籍，要么是有房。京籍金貴，北京的房就算不綁定名校，也是入學(xué)門(mén)票沒(méi)錯(cuò)。
北京所謂的「多校劃片」，充其量只是要和吳彥祖約會(huì)，還是和約會(huì)的差別而已。
北京戰(zhàn)局慘烈，在大陸最南端的一線城市深圳，也是半斤八兩。
（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳貝殼研究院）
關(guān)于學(xué)區(qū)房的地方政策還有很多，最常見(jiàn)的比如：電腦派位、九年一學(xué)位、多校劃片等等，各地有各地的方法。
不過(guò)，政策可以增加炒作學(xué)區(qū)房的難度，卻無(wú)法撼動(dòng)其根基——優(yōu)質(zhì)教育永遠(yuǎn)是稀缺資源！
學(xué)位，是老破小最后的春天
稀缺的教育資源，讓學(xué)區(qū)房的火難以撲滅。
為什么教育資源會(huì)和房產(chǎn)捆綁在一起呢？這是一個(gè)歷史遺留問(wèn)題。
五十年代初，原本我國(guó)的法律是奔著教育公平的想法提出「就近入學(xué)」，才誕生了一個(gè)一個(gè)綁定某校的某房。
如今，房子變老了，政策還是那一套。優(yōu)質(zhì)資源在發(fā)展過(guò)程中逐漸集中，一個(gè)城市也才那么一兩個(gè)好學(xué)校，老破小學(xué)區(qū)房也因此得以保價(jià)。
為了得到優(yōu)質(zhì)的教育，有的家長(zhǎng)會(huì)屈從于濫用權(quán)力，有的家長(zhǎng)會(huì)想著花大價(jià)錢(qián)把子女送進(jìn)私立學(xué)校，也總有那么一撮家長(zhǎng)，無(wú)奈地投入全副身家買學(xué)區(qū)房。
兩年前，有一篇火爆全網(wǎng)的文章《對(duì)不起，爸爸媽媽給不了你 800W 的學(xué)區(qū)房》？
全文我已忘光，只記得一位看清事實(shí)真相的知友宅心仁厚地補(bǔ)全了標(biāo)題：
文章的完整標(biāo)題應(yīng)該是《對(duì)不起，爸爸媽媽給不了你800w的學(xué)區(qū)房是因?yàn)檫@趟帶你出去玩已經(jīng)花了100w了，所以只能給你700w的學(xué)區(qū)房了，別擔(dān)心，爸爸媽媽會(huì)和你一起勤儉地笑著活下去的》。
詼諧的長(zhǎng)標(biāo)題道出了社會(huì)真相——面對(duì)孩子的教育，家長(zhǎng)的購(gòu)買力強(qiáng)大到難以想象。誰(shuí)不想讓自家孩子成龍成鳳？
兩千三百多年前，孟母把家搬到了學(xué)校附近，成就了孟軻的流芳百世。
而這兩千三百年來(lái)，「孟母三遷」的故事也經(jīng)久未絕，成了一代又一代中國(guó)家長(zhǎng)的范本。
又老又破又小的房子為什么會(huì)迎來(lái)最后的春天？因?yàn)閷W(xué)位還健在。
你看，主導(dǎo)房?jī)r(jià)的，永遠(yuǎn)是人性！
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