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抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突問(wèn)題

2021.01.19

本文是君之道思考的第307期文章

在抵押物執(zhí)行過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)遇到抵押物出租的情況。那么，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是否會(huì)因抵押物上存在的租賃權(quán)而受影響呢？根據(jù)法律規(guī)定，租賃權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立的，在租賃有效期內(nèi)租賃合同對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。然而，抵押權(quán)先于租賃權(quán)設(shè)立，則后設(shè)立的租賃權(quán)不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。本文主要就同一財(cái)產(chǎn)上的抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

一、先租賃后抵押，合法有效的租賃權(quán)對(duì)抵押物的受讓人具有約束力

依據(jù)《擔(dān)保法》第四十八條及《物權(quán)法》第一百九十條第一款規(guī)定，法律未限制在已出租的標(biāo)的物上設(shè)定抵押。抵押權(quán)追求的是標(biāo)的物的交換價(jià)值，租賃權(quán)在權(quán)利屬性上則是債權(quán)，所追求的是標(biāo)的物的使用價(jià)值，二者在同一標(biāo)的物上同時(shí)設(shè)立并不沖突。但是，在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，租賃在先的承租人可以“抵押不破租賃”對(duì)抗抵押權(quán)人或者標(biāo)的物受讓人，在租賃期限內(nèi)繼續(xù)承租標(biāo)的物。

然而，對(duì)于如何認(rèn)定租賃權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立，法律未有明確規(guī)定。一般而言，為防止抵押人與第三人惡意簽署虛假租賃合同，阻礙抵押權(quán)人對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，法院不僅僅審查租賃合同的簽訂時(shí)間，同時(shí)還會(huì)審查承租人是否實(shí)際支付合理租金及占有租賃物。

例如，在（2019）閩民終1337號(hào)案中，福建省高級(jí)人民法院認(rèn)為，承租人在債權(quán)人設(shè)立抵押權(quán)之前已經(jīng)與被執(zhí)行人簽訂了合法有效的房屋租賃合同，且已按約支付租金，并實(shí)際占有使用租賃物的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“先租賃后抵押”。從該案揚(yáng)科獅虎公司提交證據(jù)所體現(xiàn)的租賃合同簽訂及履行情況看，法院認(rèn)為尚不足以確認(rèn)揚(yáng)科獅虎公司基于2015年6月25日簽訂之《租賃合同》與獅虎能源公司之間形成足以有效對(duì)抗抵押權(quán)之租賃關(guān)系。在該案中，法院將簽訂租賃合同的時(shí)間、實(shí)際支付租金及占有租賃物的事實(shí)共同作為租賃權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立的審查要點(diǎn)。

二、先抵押后租賃，租賃權(quán)不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)

《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)采取登記為生效要件，車輛、船舶及航空器等特殊動(dòng)產(chǎn)采取登記為對(duì)抗要件，據(jù)此可知，將不動(dòng)產(chǎn)及前述特殊動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押，只有經(jīng)登記才會(huì)產(chǎn)生對(duì)抗善意第三人的效力。那么，在先抵押后租賃的場(chǎng)合，若抵押權(quán)未經(jīng)登記，則不具有對(duì)抗善意承租人的效力。對(duì)此，《物權(quán)法》第一百九十條第二款進(jìn)行了明確規(guī)定，抵押人在設(shè)立抵押權(quán)后將抵押物出租的，租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。

例如，江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院在（2017）蘇05民終8674號(hào)案中認(rèn)為，張桂發(fā)、張秋榮與王世宗、熊玉容就案涉房屋于2015年3月11日簽訂租賃合同，簽訂租賃合同的時(shí)間在案涉房屋抵押權(quán)設(shè)立之后，因此不得對(duì)抗農(nóng)業(yè)銀行吳江分行的抵押權(quán)。張桂發(fā)、張秋榮要求帶租拍賣的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。

三、既存租賃關(guān)系無(wú)法阻卻法院對(duì)抵押物的強(qiáng)制拍賣執(zhí)行

從執(zhí)行程序的角度，《最高院拍賣規(guī)定》第三十一條第二款規(guī)定，租賃權(quán)及用益物權(quán)不受拍賣影響，但如抵押設(shè)立在先，且租賃權(quán)繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上對(duì)于實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)有影響，則可以除去后再拍賣。這表明抵押權(quán)人向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行拍賣抵押物，抵押物上的既存租賃關(guān)系無(wú)法阻卻法院對(duì)抵押物的強(qiáng)制拍賣。只是在“先租后抵”場(chǎng)合，租賃關(guān)系對(duì)抵押物經(jīng)拍賣后的受讓人繼續(xù)有效；在“先抵后租”場(chǎng)合，為保障抵押權(quán)人的合法權(quán)益，法院可依職權(quán)將租賃關(guān)系去除后再行拍賣。

例如，在（2019）粵03執(zhí)復(fù)330號(hào)案中，廣東省深圳市中級(jí)人民法院認(rèn)為，依據(jù)《最高院拍賣規(guī)定》第三十一條第二款的規(guī)定，即便案涉租賃合同真實(shí)，租期長(zhǎng)達(dá)20年且一次性支付全部租金的租賃合同，該租賃權(quán)的存在顯然對(duì)在先的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生重大影響，人民法院在執(zhí)行中，亦應(yīng)當(dāng)依照上述司法解釋的規(guī)定，將該租約去除后進(jìn)行拍賣，以保障抵押權(quán)人的合法權(quán)益。

四、小結(jié)

由于抵押權(quán)與租賃權(quán)在權(quán)屬性質(zhì)上不同，兩者所追求實(shí)現(xiàn)的目的也不同，當(dāng)同一財(cái)產(chǎn)上同時(shí)存在抵押權(quán)和租賃權(quán)時(shí)，根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)根據(jù)設(shè)定的先后來(lái)確定兩者的對(duì)抗效力。然而由于《物權(quán)法》對(duì)租賃權(quán)的設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)未進(jìn)行明確規(guī)定，這導(dǎo)致債權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的過(guò)程中常常因承租人提起異議之訴而受到阻礙。為確保抵押權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)，我們建議：

1. 作為債權(quán)人，應(yīng)謹(jǐn)慎設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)設(shè)立前，應(yīng)先了解抵押物的狀態(tài)并查清抵押物是否已存在租賃關(guān)系；

2. 確保抵押權(quán)的有效設(shè)立，按照相關(guān)規(guī)定對(duì)抵押物辦理抵押登記，產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力；

3. 抵押權(quán)設(shè)立后，跟蹤抵押物及抵押人的動(dòng)態(tài)，防范第三人惡意主張租賃權(quán)先于抵押權(quán)。在債務(wù)人償債能力不足時(shí)，及時(shí)行使抵押權(quán)，收回欠款。

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