最近好多人打聽借錢買保險(xiǎn)的概念，細(xì)問(wèn)一下就知道，這是曾經(jīng)很神秘而現(xiàn)在卻很流行的IFA。
什么是IFA，Immediate Financing Arrangement，立即安排的財(cái)務(wù)援助，放在保險(xiǎn)上就是可以立刻把保費(fèi)貸款出來(lái)的保險(xiǎn)項(xiàng)目。
大家都知道買了房子可以做抵押貸款，其實(shí)大額保險(xiǎn)單也可以做抵押貸款。今天我們就來(lái)聊一聊它的特性，看看這種日漸流行的做法是否適合你。
1 保險(xiǎn)再融資
之所以說(shuō)它不是借錢買保險(xiǎn)，是因?yàn)樗馁J款是發(fā)生在購(gòu)買保險(xiǎn)之后。也就是說(shuō)你得先支付保費(fèi)，然后再抵押保單，將剛剛支付進(jìn)去的保費(fèi)100%借出來(lái)，因此它是一個(gè)保險(xiǎn)再融資項(xiàng)目。
但為什么說(shuō)是立即安排的呢？因?yàn)橥ǔＧ闆r下保費(fèi)支付之后的兩周左右時(shí)間，錢就可以被借出來(lái)了，速度很快。
借出來(lái)的錢如果用于投資，產(chǎn)生的利息還可以用來(lái)抵稅。做什么投資呢？股票、基金、房地產(chǎn)，甚至是投資某家公司都可以。
借款人每個(gè)月只需要支付利息即可。當(dāng)然還需要考慮自己的第二筆保費(fèi)是否需要用到這筆錢。
因?yàn)榈诙晖粫r(shí)間，又要支付保費(fèi)了。這個(gè)時(shí)候無(wú)論你是退出第一筆投資，比如賣掉股票或者基金來(lái)繳納保費(fèi)，又或者是從其他地方再拿出錢來(lái)，總之還有同樣的保費(fèi)需要繳納。
當(dāng)然，這筆錢繳納之后，還可以做同樣的操作，再全部借出來(lái)去投資，以此類推。
一般這個(gè)動(dòng)作可以重復(fù)10年。
2 大額分紅保單
不是什么保險(xiǎn)都可以做IFA，只有分紅保險(xiǎn)單才可以做，而且要求的保費(fèi)金額很高。請(qǐng)注意，我們這里說(shuō)的是年保費(fèi)，而不是保額。
雖然有些銀行可以接受最低3萬(wàn)保費(fèi)每年的保單，但是一般來(lái)說(shuō)，要想順利拿下IFA，你得每年至少支付保費(fèi)10萬(wàn)元。因此這是一份大額分紅保單。
每年保費(fèi)10萬(wàn)，一般支付10年，因此這份保險(xiǎn)要求支付100萬(wàn)加幣，而貸款額也是100萬(wàn)加幣。
銀行會(huì)一次性批準(zhǔn)100萬(wàn)加幣的貸款，然后每年可能還會(huì)再做審查，或者要求出示一些證明收入的文件。這一點(diǎn)不同的貸款銀行要求不同。
100萬(wàn)貸款究竟多不多？放到幾年之前，可能這是個(gè)挺大的數(shù)字，畢竟一套房子也就100萬(wàn)，可是現(xiàn)在一套房子的價(jià)格已經(jīng)200-300萬(wàn)了，因此這100萬(wàn)貸款基本上就是一套房子的貸款額吧。
盡管如此，IFA的申請(qǐng)人需要可以承受大額貸款的壓力，每年增加10萬(wàn)貸款，只支付利息，而且基本只借不還。再加上其他的貸款，可能會(huì)帶來(lái)很大的壓力。
3 借款能力
好多房地產(chǎn)投資者不怕貸款壓力，哪個(gè)買了幾套房子的人不是幾百萬(wàn)的貸款在身上，反正虱子多了不咬，貸款么，越多越好。
可是銀行并不喜歡過(guò)多的貸款。如果你的貸款額度已經(jīng)滿額，再用什么方法都借不出來(lái)，那么不用想了，IFA你也同樣借不到。
IFA借款其實(shí)跟房屋抵押貸款差不多概念，都是抵押資產(chǎn)而已。而且因?yàn)楸蔚默F(xiàn)金價(jià)值在前幾年還趕不上借款額，因此還需要抵押更多的資產(chǎn)。
借款人可能會(huì)說(shuō)，沒(méi)關(guān)系，我有房子可以抵押。但是這套抵押的房子必須沒(méi)有Mortgage，因?yàn)橘J款銀行可不要做第二貸款人。
所以已經(jīng)使用幾套房子做了循環(huán)貸款投資的人一般很難再做IFA借款，除非你還有其他大量的資產(chǎn)而且負(fù)債比例很低。
同樣的，貸款人需要有很高的收入證明來(lái)證明自己有能力償還貸款。借款人往往覺(jué)得每年不就是幾千塊錢的利息么，我的收入足以支付。但是貸款銀行考慮的是你是否有能力償還本金。
4 個(gè)人借還是公司借？
這樣大額的保單，應(yīng)該用個(gè)人買還是用公司買呢？它其實(shí)很適合公司購(gòu)買。
現(xiàn)在有很多高收入的人群擁有自己的公司，每年公司的收入20萬(wàn)到50萬(wàn)，除了給自己發(fā)工資之外，正愁怎么能夠把錢從公司里提取出來(lái)。
這時(shí)與其拿錢出來(lái)再買保險(xiǎn)，不如直接用這家公司買保險(xiǎn)，公司的年收入夠高，可以支撐貸款，貸款出來(lái)還可以投資回自己的公司，幫助公司業(yè)務(wù)發(fā)展擴(kuò)大。
一年以后從公司里提取同樣的金額去支付保費(fèi)，然后再利用IFA將保費(fèi)借出來(lái)投回公司。
這樣借款的利息也同樣可以抵扣公司的稅。即可以利用公司的留存利潤(rùn)，有可以利用利息給公司減稅，還不用到處去尋找投資標(biāo)的，一舉數(shù)得。
5 不著急用錢？
IFA雖然好，但是它的審批其實(shí)并不容易，獲得批準(zhǔn)的比例也并不高。
其實(shí)，如果你不著急馬上使用這筆錢的話，可以等一等，如果保險(xiǎn)產(chǎn)品選的好，大概兩年以后保單當(dāng)中的現(xiàn)金價(jià)值也會(huì)很高，雖然沒(méi)有兩年的保費(fèi)那么多，但是基本上相當(dāng)于1年半的保費(fèi)了。
這個(gè)時(shí)候完全可以采用保單借款或者抵押現(xiàn)金價(jià)值的方式來(lái)借款，這個(gè)程序會(huì)簡(jiǎn)單很多，對(duì)于借款人的收入和資產(chǎn)的審查也會(huì)簡(jiǎn)單很多。
所以，如果你不是已經(jīng)找好了投資項(xiàng)目需要馬上去投錢的話，完全可以等一等，兩年以后你可以用簡(jiǎn)單得多的手續(xù)獲得差不多金額的貸款。
而且隨著每年支付保費(fèi)，保單的現(xiàn)金價(jià)值也一直保持提高，你同樣每年都可以提高借款額。
利用現(xiàn)金價(jià)值借款，對(duì)于那些已經(jīng)將信用額度用滿，無(wú)法再借出錢來(lái)的人是更好的方法。
不過(guò)無(wú)論使用哪種方法，別忘了，我們現(xiàn)在正處在加息階段，借貸成本正在快速提高。控制風(fēng)險(xiǎn)還是很重要的。
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