我們經(jīng)常說一句話，買的永遠沒有賣的精，作為購房者深深體會到這話背后傳遞出的買賣雙方的不對等性，盡管開發(fā)商跟購房者不在一個量級，但我發(fā)現(xiàn)，在某些維度上二者的命運是真的越來越像了。購房者買房難的心情正在開發(fā)商身上發(fā)生，或許越來越感同身受。

隨著房子是用來住的不是用來炒的這個定位越來越深入人心，房地產(chǎn)大局已定，開發(fā)商在拿地買地上的現(xiàn)實困境或許也將成為未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)的新常態(tài)。

買房難，拿地會更難，曾幾何時，購房者為了擁有一套房子哪怕傾盡所有都要買，開發(fā)商也是，哪怕負(fù)債累累也要做到手有余糧心中不慌?？涩F(xiàn)實是，買了房并沒有那么輕松，拿了地也是面臨賣房和經(jīng)營困難。

越是買房難，買房的欲望就越強烈，越是拿地難，開發(fā)商就越想拿地，買了之后的壓力或許只有自己知道。因為面粉貴過面包的現(xiàn)實問題，讓開發(fā)商成本大大增加，即使靠賣房，還得受約束，比如限購限價，定高了不行，定低了也不行。

購房者和開發(fā)商都是如此，買也不是，賣也不是，越來越多的兩難境地被體現(xiàn)得淋漓盡致。但話又說回來，你說難，也一定有說不難的。這就是一種怪現(xiàn)象，其實也不怪，因為高度集中化程度越來越強，造成嚴(yán)重分化，買房拿地早就是有錢者的游戲。

作為開發(fā)商也好還是購房者也罷，也應(yīng)該認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，對于房住不炒的嚴(yán)格落實注定房地產(chǎn)不會大起大落，以平和心態(tài)面對，做好自己該做的，不用過多抱有政策幻想，這才是應(yīng)有之道。因為調(diào)控只會執(zhí)行越來越嚴(yán)，越來越精準(zhǔn)。

本來在融資信貸環(huán)境收緊的背景下，三線四檔、兩集中供地后，就已經(jīng)讓房企面臨巨大的壓力，如今開發(fā)商再次迎來強監(jiān)管。據(jù)報道，被納入三道紅線試點的幾十家重點房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，且買地金額含公開市場拿地+收并購方式拿地。如果不滿足，就會被限制融資。

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，對資金的敏感度超高，過去房企雖然有自有資金的約束，但并不嚴(yán)格，如今賣房回款壓力面前，還想拿地的話，就只能在賣房上多下功夫了。

過去房企有一套嚴(yán)密的金融邏輯，也是行業(yè)規(guī)則，很多房企做到一定規(guī)模后，能從銀行享受到較低的融資成本，從而拿到更多的土地，來撬動更多的融資，這就是所謂的加杠桿，購房者都懂的道理。融資擴大后，反過來開發(fā)商又可以撬動更多土地，這樣房企的規(guī)模就會越滾越大，表面上對房企是良性循環(huán)，實際上對行業(yè)則是惡性循環(huán)。

所以，對房企實行強監(jiān)管，買地金額不得超賣房額40%的規(guī)定也向行業(yè)釋放出明顯的信號，雖然嚴(yán)格意義上算不上新政，但相比之前的政策更加實現(xiàn)了精準(zhǔn)打擊，對行業(yè)對房企對購房者都有不容小覷的影響。

1、房地產(chǎn)集中度提高，中小房企面臨被洗牌，不影響整體行業(yè)規(guī)模會繼續(xù)擴大。

在各種強監(jiān)管壓力下，大房企都在調(diào)整策略，就更不用說在夾縫中求生存的中小房企了，很多時候已經(jīng)是兩難境地，眼饞別人拿地，不拿地以后怎么發(fā)展？可是資金又從何而來？即便是拿了地，在后期經(jīng)營中也不見得就一定能挺過去。如今，拿地早就是大房企之間的游戲。

市場集中度越來越高，大房企還可以憑借資源、資金、運營實力等綜合能力優(yōu)勢，市占率不斷上升，但是中小房企就沒有那么幸運了。房地產(chǎn)行業(yè)洗牌就是各種資源都集中到大房企，中小房企越來越差直至被淘汰出局，但你會發(fā)現(xiàn)整個市場規(guī)模還在擴大。

2、限制房企盲目拿地擴張，為土地市場降溫。

買地金額不得超賣房額40%的規(guī)定下，過去靠滾雪球的金融玩法或許很難行得通了，而且政策意圖非常明顯，就是為了限制開發(fā)商激進盲目拿地，防止瘋狂加杠桿，從而給金融機構(gòu)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險。過去不是說過嘛！如果金融有風(fēng)險很可能就是來自于房地產(chǎn)。所以，一切要“穩(wěn)”字當(dāng)頭，整頓粗放式發(fā)展的行業(yè)現(xiàn)狀。

在這樣的預(yù)期下，房企拿地時就必須再三考量，如果你的銷售額跟不上去，還是趁早洗洗睡吧，減少了競爭拼命搶地的預(yù)期，這樣也能購降低賣地時的土地價格溢價空間，減少地王，為土地市場降溫。

3、開發(fā)商拿地方向?qū)⒄{(diào)整，一二線城市成競爭主場。

正因為面臨著巨大的限制壓力，開發(fā)商就會更加珍惜機會，盡可能把拿地考量得更細(xì)致入微，把錢花在刀刃上，選擇未來市場發(fā)展較好的一二線城市。中小房企或?qū)⒈黄韧耸厝木€城市。這樣一來，會更加提升市場集中度的強度。

4、開發(fā)商或通過降價促銷提高賣房業(yè)績的額度。

在買地金額不得超賣房額40%的規(guī)定限制和約束下，可能會出現(xiàn)這種情況，房企即便有錢也不被允許拿地，因為如果你賣房子的能力不夠的話，就無法達標(biāo)，房企規(guī)模再上臺階很難，增加賣房額度，要么以價換量，要么漲價。我認(rèn)為，房企為了銷售回款，唯有加大賣房額度，才能提高買地金額，所以，只有一條路，開發(fā)商會想盡一切辦法賣房子，而降價促銷是最好的出路和手段。

我們應(yīng)該弄清楚降價和大降是兩碼事，不要一聽到降價就聯(lián)想到大降。只要可控，適當(dāng)降價并非壞事。這也是開發(fā)商樂見其成的事。只是降價是個技術(shù)活，可得講技巧。

5、購房者買房要盡量避開這些中小房企。

我們都知道，買地金額不得超賣房額40%的規(guī)定實際上是對原有政策的打補丁，根據(jù)紅周刊發(fā)布的《2021年拿地金額已超支房企》顯示，目前已有39家房企拿地金額超支。

以后開發(fā)商不僅要賣得好，還得有利潤，不能只是追求規(guī)模至上。此舉或?qū)㈩嵏惨酝康禺a(chǎn)的開發(fā)邏輯。作為購房者來說，就應(yīng)該多關(guān)注這些房企的各項指標(biāo)，暫時頭部房企問題不太大，但如果今年達不到監(jiān)管要求，融資就會被重點約束。

安全線以內(nèi)的房企可以適當(dāng)喘口氣，這一政策不會有太大影響，但購房者要小心這39家甚至更多的房企了，小心買房打了水漂。開發(fā)商不容易，購房者也不容易，只有開發(fā)商監(jiān)管好了，才能讓購房者買到更有品質(zhì)的房子。