2001年，朱總理視察廣州，省里的文件，是這么記錄的：
以前我一直對廣州的印象不好，臟、亂、差，我過去說的這個話也是針對廣州說的，農(nóng)村不像農(nóng)村，城市不像城市，農(nóng)村又像城市，城市又像農(nóng)村。
在很長一段時間，廣州沒有足夠的資金，也禁止社會資金介入城中村改造。
這是一件無奈的事情。
所造成的結(jié)果是，城鄉(xiāng)空間失序，城中村用地低效、產(chǎn)業(yè)粗放、公共服務(wù)設(shè)施薄弱。
時間來到2009年，亞運會前夕，廣州提出52條城中村全面改造；
如今，十一年過去，廣州僅有6條村成功回遷改造，獵德、琶洲、楊箕、林和、線坑、潭村...
理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。
如果把城中村改造，當中廣州城市化進程的一部分，其臟亂差的真正原因，是沒有人愿意支付城市化的成本。
如果政府不投入公共財政，不引入市場力量，起碼的采光，通風，消防，衛(wèi)生、甚至治安這樣的條件都解決不了。
這筆賬拖得太久，終究要還的。
畢竟，作為實際管理人口超過2200萬的超級城市，廣州將不得不直面住宅供應(yīng)和醫(yī)療、交易、交通、生活等配套缺口。
舊改更新，就是解決之道。
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所以，在住建部停止大拆大建征求意見稿下發(fā)的第二天，相關(guān)部門與各大開發(fā)商召開了一個通氣會，傳達了一個精神：
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獵德的改造，也讓舊改深入人心，這是意想不到的結(jié)果。
改造前獵德村民人均分紅5000元，三年之后，村集體年收入由改造前的1億變成5億，天河第一。
借力珠江新城東風，片區(qū)也大換新顏。
其體量約56.8萬㎡，為珠江新城帶來了高端的Shopping Mall天河IGC、六星級酒店康萊德、超甲級寫字樓天盈廣場...成就城市封面，帶來就業(yè)與人口。
這是政府、村民和社會的多方共贏。
︳改造之后的獵德
按照計劃，接下來十年，廣州將啟動389條村的改造，拆掉半座廣州的說法，一點都不夸張。
︳數(shù)據(jù)來源：廣州城市更新（城中村改造）工作方案
當然，舊村改造，也不是簡單的“以舊換新”，涉及到大量的公共服務(wù)配套、大量的“補短板”問題。
這是一場城市空間結(jié)構(gòu)的重新布局、土地資源的重新開發(fā)、經(jīng)濟利益的再分配和區(qū)域功能的重新塑造。
對于參與角逐的開發(fā)商來說，拼的是企業(yè)規(guī)模、資金和關(guān)系，其運作邏輯還是之前同質(zhì)化的政企合作、金融杠桿加土地增值。
但是，在后開發(fā)時代，這種傳統(tǒng)思路的推進難度會越來越大。
無論是廣州，還是其他一線城市，仔細看，政府的訴求已經(jīng)發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變，新一輪城市更新的大幕已經(jīng)開啟，對開發(fā)商的要求也慢慢升維——是否能適應(yīng)“技術(shù)化社會”的全面轉(zhuǎn)型？
背后考驗的是地產(chǎn)企業(yè)的融合產(chǎn)業(yè)背景，以及精細化城市運營的新能力。
這一點在廣州住房十四五規(guī)劃就有很好的體現(xiàn)。
這包括商品房、政策性住房的供應(yīng)，土地出讓、限價、租購同權(quán)等，避免舊改過度地產(chǎn)化。
一場城市變革，正在悄然開啟。
︳來源：廣州住房十四五規(guī)劃
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有意思的是，如果你仔細比對，廣州住房十四五規(guī)劃提到的重點項目，富力早就提前布局，與城市共舞。
︳來源：廣州公共資源交易中心
昨天發(fā)布的富力半年報數(shù)據(jù)顯示，其上半年合約銷售額650.8億，同比上升18%；91個酒店運營收入達26.3億元，同比上升81%，疫情穩(wěn)定后，酒店營收強勢反彈。
8月，廣州首次對商務(wù)寫字樓進行等級評定，富力物業(yè)在管的2個項目獲評超甲級寫字樓、7個項目獲評甲級寫字樓，商寫運營能力能否轉(zhuǎn)化成產(chǎn)城融合的運營能力值得期待。
如今，富力在廣州的舊改項目已經(jīng)全面鋪開，貫穿城市生長的全周期，復建區(qū)建設(shè)快馬加鞭：
茅崗路以西項目，復建房建設(shè)不斷提速，西華一期復建區(qū)已回遷交樓，二期復建區(qū)3棟復建房近期也沖出正負零；
筆村，毗鄰第二CBD，目前九年一貫制學校、復建三四期、融資區(qū)三期首開區(qū)紛紛開工，建設(shè)情況日新月異；
陳田村，地處白云新城，目前改造方案村民表決超9成，批復生效，首期安置房方案獲批并已動工建設(shè)，高質(zhì)量配套學校7月封頂；
花都田美，3月拆補簽約率過8成，6月復建區(qū)動工，即將打通花都中心城區(qū)東西主干道的“斷頭路”寶華路，徹底解決群眾的出行難題；
根據(jù)改造方案，四個項目復建區(qū)建設(shè)量達300多萬㎡，將容納生活人口10萬人。
｜田美富力舊改展示服務(wù)中心
這些項目，短期內(nèi)釋放的融資區(qū)銷售全部用于城市更新項目建設(shè)，促進城市高質(zhì)量發(fā)展。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，近兩年來，富力舊改項目融資區(qū)提供銷售收入近85億。
另外，陳田融資區(qū)項目已開始吹風，即將加入輸血復建區(qū)建設(shè)的陣營。
｜黃埔筆村融資區(qū)
｜黃埔茅崗村融資區(qū)
注冊資本金是保障復建區(qū)建設(shè)的最有力的許諾。
近一年，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司兩次增資注冊資本金，由8.7億至37.5億，幾乎是4倍之差。
無論是城市東進，還是南拓，北優(yōu)，西聯(lián)，富力對城市下一步怎么走，往往有著超強的洞察力。
在萬億藍海的賽道上，總有搶風口的新企業(yè)難以熬過黎明前的黑暗，唯有深厚積累、長期專注發(fā)展的龍頭企業(yè)，才能真正行穩(wěn)致遠。
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城市的不斷更新，它能夠帶來城市新基建的機遇，支撐傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向5G、網(wǎng)絡(luò)化、數(shù)字化和智能化發(fā)展。
吉山村，傲立天河智谷片區(qū)，是廣深科技創(chuàng)新走廊重要科創(chuàng)與文創(chuàng)節(jié)點。
在招商方案中，吉山明確高新技術(shù)企業(yè)，明確改造之后將新增幼兒園、小學、名校附中、優(yōu)質(zhì)三甲醫(yī)院等。
這將進一步拉升天河智谷奧體板塊教育和醫(yī)療配套。
| 來源：廣州市公共資源交易中心
石壁一二三四村，坐落廣州南站商務(wù)核心區(qū)，為石壁破局。
對于地鐵口500米半徑范圍的區(qū)域，重點引進總部經(jīng)濟、IAB、NEM、會展經(jīng)濟、現(xiàn)代金融、現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代服務(wù)、高端裝備制造、“互聯(lián)網(wǎng)+”、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)。
|以南站為核心的多圈層、組團式空間結(jié)構(gòu)
赤沙村：地處海珠琶洲南，改造成本88億，肩負國家人工智能與數(shù)字經(jīng)濟示范區(qū)重任，是廣州下個十年甚至二十年，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、騰飛的關(guān)鍵所在。
高精尖的產(chǎn)業(yè)配置、高科技人才匯集，如此高標準，高要求，本質(zhì)上來說，廣州不是在做傳統(tǒng)的城市更新了，更是在借助城市更新進行城市創(chuàng)新——吸引更多高層次創(chuàng)新人才，盤活原有區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局。
資金的厚度，選址的高度，產(chǎn)業(yè)的廣度，成為了富力城市更新的重要支撐。
也是這樣的實力，讓土地與城市、個人與集體得以和諧共處。
事實上，最新人口普查的數(shù)據(jù)與結(jié)論已經(jīng)告訴我們，時代的變革速度遠遠快于我們的預(yù)期。
無論是教培行業(yè)的雙減，還是越來越密集的樓市調(diào)控...都是圍繞民生和城市高質(zhì)量發(fā)展而展開。
我們也更加明確新一代城市的價值，不僅僅是聚集，而是提供最為可貴的面對面的創(chuàng)新平臺和創(chuàng)新氣氛。
從這個角度上，新的游戲已經(jīng)開始。
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