秋天是北京最美的季節(jié)，漫天紅葉，緩緩飄落，平添幾分詩(shī)意。然而，今年的秋天對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，卻是一片“紅?！狈v，競(jìng)爭(zhēng)之慘烈，只有身在市場(chǎng)一線才能感同身受。房住不炒的限競(jìng)房，占領(lǐng)北京樓市僅用了一年多時(shí)間?；乜磾?shù)據(jù)，確能感到巨大壓力：截止2019年10月28日，限競(jìng)房在建委獲銷(xiāo)售備案的項(xiàng)目已有70個(gè)，2019年已供應(yīng)24789套，占整體住宅市場(chǎng)的70%；成交17132套，占比僅有56%。能看出，雖然限競(jìng)房供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，但成交量并沒(méi)有達(dá)到相應(yīng)比例。市場(chǎng)分化，銷(xiāo)售冰火兩重天，是過(guò)去一年北京樓市的核心特征。賣(mài)得好的項(xiàng)目可以連續(xù)兩年超百億，而另一部分樓盤(pán)即便使出渾身解數(shù)，滯銷(xiāo)局面無(wú)法改觀。這說(shuō)明，不管樓市周期處于何種階段，以消費(fèi)者為主導(dǎo)的買(mǎi)方市場(chǎng)已經(jīng)掌握了話語(yǔ)權(quán)。既然供應(yīng)不減，選擇眾多，房?jī)r(jià)穩(wěn)定，那么精挑細(xì)算、反復(fù)權(quán)衡、謹(jǐn)慎決策，就成為人們普遍的置業(yè)方式。但房子，作為一個(gè)家庭最大的資產(chǎn)，涉及的方方面面又是一件相對(duì)專(zhuān)業(yè)的事情。在當(dāng)下市場(chǎng)，面臨如此眾多的在售項(xiàng)目，該如何依照價(jià)值權(quán)重進(jìn)行排序？避開(kāi)雷區(qū)，找到一條置業(yè)捷徑？『地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人』給出的答案是這樣的：雖然每個(gè)人對(duì)地段都有個(gè)性認(rèn)知，但市場(chǎng)上達(dá)成地段優(yōu)劣的共識(shí)，幾乎全靠對(duì)“環(huán)線”的界定做出評(píng)判。今年北京樓市表現(xiàn)一般，但少數(shù)獲得銷(xiāo)售成功的項(xiàng)目都具備兩個(gè)突出特質(zhì)：一是基本為限競(jìng)房，二是環(huán)線意義上的地段優(yōu)勢(shì)非常明顯。簡(jiǎn)單解讀就是，限價(jià)給予了“洼地”入手的機(jī)會(huì)，而五環(huán)內(nèi)，甚至三、四環(huán)沿線的稀缺區(qū)位，則熨平了周期波動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了熱銷(xiāo)突圍。因此，對(duì)于預(yù)算充裕的購(gòu)房人，先用環(huán)線標(biāo)準(zhǔn)去篩選樓盤(pán)，不管東西南北什么方位，原則是距離城區(qū)越近越好。如此一來(lái)，一方面可把握土地稀缺機(jī)會(huì)，畢竟未來(lái)供地趨遠(yuǎn)是確定方向，另一方面，從房產(chǎn)的保值增值角度，也是最穩(wěn)妥選擇。必須說(shuō)明的是，從配套角度去看環(huán)線劃定的地段，有時(shí)候也不保險(xiǎn)。因?yàn)榇_實(shí)存在即使于五環(huán)內(nèi)，北京也有諸多區(qū)域尚欠發(fā)達(dá)，配套匱乏現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。因此，在用環(huán)線“卡”地段的同時(shí)，也要考察周邊配套的情況。大的原則有兩點(diǎn)：一要選擇配套盡可能齊全，譬如軌道交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施比較完備，生活比較便利的社區(qū)。二是更進(jìn)一步，測(cè)量到達(dá)各種配套的步行距離。這一點(diǎn)，容易被多數(shù)購(gòu)房者忽視。顯而易見(jiàn)，距離配套步行時(shí)間越短的項(xiàng)目?jī)r(jià)值含金量越高。這里面謹(jǐn)防的是，多數(shù)項(xiàng)目籠統(tǒng)而夸張的宣傳——看似配套琳瑯滿目，但實(shí)際上都是幾公里之外，跟項(xiàng)目之間的半徑關(guān)系頗為游離，生活實(shí)在不便。這種方法也適合比較在同一板塊，幾個(gè)在售項(xiàng)目的細(xì)微差別。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果本著對(duì)未來(lái)生活負(fù)責(zé)的態(tài)度，實(shí)地走一走，測(cè)一測(cè)，還是十分必要的。3、 用細(xì)節(jié)去“比”產(chǎn)品經(jīng)過(guò)一年發(fā)展，限競(jìng)房的產(chǎn)品沒(méi)有什么秘密，在7090限制下，大同小異，顛覆難尋，模仿迅速。不過(guò)，項(xiàng)目之間產(chǎn)品細(xì)節(jié)差異累積起來(lái)也不可小視。比如在戶型上，收納空間充足與否，尺度是否舒適，布局是否合理，拓展面積是否占優(yōu)等，都會(huì)對(duì)未來(lái)入住帶來(lái)不少的影響。大的甄選路徑是，先看產(chǎn)品的基本面，沒(méi)有明顯缺陷和硬傷，再進(jìn)一步看其特色亮點(diǎn)。如果項(xiàng)目的個(gè)性化創(chuàng)新正中自身生活需要，甚至解決了關(guān)鍵痛點(diǎn)，那么這種產(chǎn)品就更適合自己，可作為優(yōu)中上選。有了以上層層遞進(jìn)的置業(yè)方法，相信在當(dāng)下市場(chǎng)，購(gòu)房者就能避免陷入盲目和糾結(jié)，找到自己的理想居所。如果讓『地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人』推薦一個(gè)滿足上述條件的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，可以關(guān)注一個(gè)即將入市的新盤(pán)——臻·御府。該項(xiàng)目由實(shí)力雄厚的京投開(kāi)發(fā)，位于南四環(huán)沿線，地鐵就在家門(mén)口，全部配套皆可步行到達(dá)，是一個(gè)高品質(zhì)的限競(jìng)房社區(qū)。臻·御府地處南四環(huán)豐臺(tái)總部基地核心區(qū)，距離西南四環(huán)僅約1.5公里。坐落于郭公莊地鐵站東北角，步行100米即可實(shí)現(xiàn)與郭公莊地鐵站的無(wú)縫對(duì)接。項(xiàng)目享有三軌交匯的便利交通配套，三條軌道分別是9號(hào)線、房山線以及房山線北延線，方便未來(lái)業(yè)主快速出行。在交通關(guān)系上，項(xiàng)目坐擁四縱四橫的交通路網(wǎng)。四縱即：豐葆路，豐科路，樊羊路，京開(kāi)高速；四橫為四環(huán)路，六圈路，六圈南路，以及五環(huán)路。其中豐科路、豐葆路，樊羊路可快速鏈接四環(huán)路，30分鐘可抵達(dá)西單、金融街、中關(guān)村等區(qū)域，40 分鐘可抵西直門(mén)、國(guó)貿(mào)等核心區(qū)。臻·御府西側(cè)步行約800米可至永旺夢(mèng)樂(lè)城，該商城是當(dāng)前豐臺(tái)區(qū)最大的綜合性購(gòu)物中心，也是全球連鎖綜合性商場(chǎng)，百貨、超市、餐飲和電影院一應(yīng)俱全，可滿足區(qū)域內(nèi)一站式生活休閑。另外，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于項(xiàng)目北側(cè)，步行約1000米，是集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、公寓和酒店以及IMAX影院于一體的大型城市綜合體。花鄉(xiāng)奧萊村布于項(xiàng)目西側(cè)，可以說(shuō)臻·御府周邊的商業(yè)氛圍極為濃郁，市場(chǎng)上其他項(xiàng)目無(wú)可與之媲美。在教育配套上，項(xiàng)目輻射2公里內(nèi)環(huán)伺多所學(xué)校：豐臺(tái)八中、新發(fā)地小學(xué) 、豐臺(tái)五小銀地分校等。項(xiàng)目自身配有幼兒園，北師大附屬中學(xué)和人大附屬中學(xué)也將搬遷至此，屆時(shí)將為居者提供完善的高質(zhì)量教育配套。此外，臻·御府自身規(guī)劃了社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，新天壇醫(yī)院就在項(xiàng)目附近，該醫(yī)院為全國(guó)綜合實(shí)力排名第五位的三甲醫(yī)院，是世界三大神經(jīng)外科研究中心之一，也是豐臺(tái)區(qū)第一家大型三甲醫(yī)院，直接可為業(yè)主的健康保駕護(hù)航。由此可見(jiàn)，四環(huán)卡位的獨(dú)特區(qū)位，以臻·御府為原點(diǎn)向外擴(kuò)散的商、學(xué)、娛、行 “TOD步行城市”配套在近距可達(dá)的生活動(dòng)線之內(nèi)，盡享全維資源。如此優(yōu)勢(shì)在當(dāng)下樓市，確不多見(jiàn)。在社區(qū)內(nèi)部，步行可達(dá)的三維立體成熟商街、步行可達(dá)的目送式教育配套、步行可達(dá)的健康護(hù)航配套、步行可達(dá)的休閑資源等全生活周期的步行社區(qū)體系，也真正實(shí)現(xiàn)了城市之中的生活“慢調(diào)”。值得一提的是，項(xiàng)目地處總部基地，這里聚集了多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，如豐臺(tái)科技園、華電產(chǎn)業(yè)園、總部基地·金融港等，產(chǎn)業(yè)高地帶來(lái)大量人流及高收入人群，既提供了旺盛的置業(yè)需求，也為資產(chǎn)升值打開(kāi)了想象空間。為市場(chǎng)共識(shí)的是，未來(lái)四環(huán)很難再有新增住宅用地，臻·御府就此成為絕無(wú)僅有的內(nèi)城稀缺領(lǐng)地。京投發(fā)展憑此稟賦資源，打造其高端產(chǎn)品線“御府”系，也是傾注心血，匠心研磨。據(jù)了解，臻·御府將傳承西三環(huán)峯境豪宅琨御府的匠心品質(zhì)，限價(jià)不限質(zhì)，打破限競(jìng)房市場(chǎng)的同質(zhì)枷鎖，重塑差異化的產(chǎn)品水準(zhǔn)。戶型由日本建筑師-本間貴史精研斟酌，在遵循著豪宅匠筑邏輯下，構(gòu)造以人為本的空間美學(xué)。寬闊尺度，超強(qiáng)收納，套房主臥，闊景采光等一系列戶型細(xì)節(jié)，都使得臻·御府成為四環(huán)之上的標(biāo)桿之作。項(xiàng)目主力產(chǎn)品為建面約89-130㎡三至四居戶型，其中89㎡三居共有兩種戶型，全部為南北通透設(shè)計(jì)。其中一種為三面寬朝南，是限競(jìng)房市場(chǎng)接受度最高的格局設(shè)計(jì)，整體南向面寬高達(dá)9.6米，極度寬敞舒適。雖然為小三居設(shè)計(jì)，但同樣設(shè)置了兩個(gè)衛(wèi)生間。同時(shí)，主臥配有衣帽間以及南向三飄窗附贈(zèng)，豐富的收納空間，不僅解決了多數(shù)客戶的生活痛點(diǎn)，也大幅提升了產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比。樓市雖有涼意，但分化結(jié)構(gòu)之下，熱盤(pán)不等人。年終市場(chǎng)，底部徘徊，三年中最佳置業(yè)時(shí)機(jī)隱現(xiàn)，新的勢(shì)能正在積累，三個(gè)月內(nèi)出手是『地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人』給出的誠(chéng)懇忠告。共有產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)有哪三大變化？
上周北京樓市成交排名
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