“金九銀十”好像不能用來定義今年的樓市，無論從成交數(shù)據(jù)，還是一線感知，鄰近中秋的市場貌似有點入冬的寒意。
樓市就是這樣，反復(fù)輪回，對從業(yè)十幾年的同仁來說，都習(xí)慣了。回過頭來看，每一次調(diào)整都是買入的機會。
前兩天在喜馬拉雅上聽《曉說》，高曉松講貨幣戰(zhàn)爭，里面多次講到的一個細節(jié)，就是100年前，無論哪個美國、英國，還是日本，他們的幣值都比現(xiàn)在值錢的多，不止中國，全世界的錢長遠來看都是毛的，而房子卻一直是抵御貶值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
他在講丘吉爾的時候，說這位英國首相當(dāng)年買的大莊園僅僅用了3500英鎊，這個物業(yè)如果今天賣，上千萬英鎊肯定是有的，可見資產(chǎn)漲了多少，貨幣就貶了多少，這個常識放在當(dāng)下樓市依然有效。也就說，我們的眼光應(yīng)該放長遠。
在北京本就缺地的前提下，好不容易整理出這么多土地，以限競房的面目集中入市，單價低，總價可控，選擇多，有優(yōu)惠，這樣的置業(yè)好時機能有幾次？
08—09年有一次；11—12年有一次；14—15年有一次；歷史上只有三次機會，而現(xiàn)在很有可能就遇上了18—19年這一次，所以對于有資格資金的購房者在這個周期淘房是正確的。
進入9月后，北京限競房市場冷熱不均，銷售分化的局面更加嚴重。整體上來看，鄰近市區(qū)擁有配套資源豐富的項目銷售情況較好，而位于新城區(qū)的項目普遍消化較慢，這似乎是剛需剛改必然的選擇。
不過，規(guī)律往往是用來被打破的，市場總會出乎意料的刷新你的認知。
上周五，位于北京平谷區(qū)的和棠瑞著低調(diào)開盤，『地產(chǎn)營銷人』獲知銷售金額驚人，對于這個位置的大幾百萬總價的合院別墅來說，該業(yè)績不得不令人感到驚訝。
其實，一切熱銷現(xiàn)象的背后，都有內(nèi)在邏輯的支撐。對于7月才組建銷售團隊的和棠瑞著來說，值得在此分享一下它的熱銷成因。
1、改善的力量比剛需要大
限競房集中入市三個月后，我們發(fā)現(xiàn)一個特點，就是原本預(yù)計的90平米以內(nèi)的小戶型產(chǎn)品并沒有想象中賣得好，反而是130平米以上的改善戶型消化的更快。
當(dāng)然，這是規(guī)劃為高層或者洋房呈現(xiàn)出的特征，而設(shè)計為別墅的項目，從和棠瑞著的開盤結(jié)果看，也受到了市場的熱烈追捧，這是為什么呢？
『地產(chǎn)營銷人』認為，其實作為北京樓市，改善升級的居住大勢早在兩年前就開始掀起，經(jīng)歷2017年的市場調(diào)整，這波提升居住品質(zhì)的需求力量并沒有消失，而是趁限競房元年的到來，再度激發(fā)出來。
限競房產(chǎn)品為改善需求提供了更具優(yōu)勢的總價，過去動輒千萬的別墅，如今幾百萬就能輕松購得。
比較而言，90平米的小戶型看似總價低，但面對的大部分是首次置業(yè)的客戶，資金購買力不足，且容易受到樓市波動影響。
從這個角度分析，和棠瑞著的可售產(chǎn)品全部規(guī)劃為合院及疊院別墅的定位，可謂限競房的高配，這無疑切中了市場的要害，對應(yīng)了充足的改善需求，抓住了急需提升居住品質(zhì)、實力更強的客戶，從而為成功的開盤奠定了市場基礎(chǔ)。
2、資源的力量比區(qū)位要大
前面提到，區(qū)位因素雖然左右著限競房銷售的冷熱，但這并不是絕對的，和棠瑞著在一般的地段認知上貌似遠離市區(qū)中心，但其便利的行車通達性和自然資源優(yōu)勢卻明顯優(yōu)于其他項目，正是因為這一特點，該項目挖掘出巨大的度假和養(yǎng)老的個性化需求。
所以我們不能僵化的看待改善客群，從細分市場看，改善有新中產(chǎn)的家庭升級，同時也有中老年客群對未來休閑度假生活的置業(yè)布局，他們市區(qū)有平層，市郊有別墅，不同的功能衍生出多元的生活方式。
和棠瑞著東側(cè)一路之隔便是北京著名的金海湖景區(qū)。作為北京唯一的天然萬畝湖，儲水量高達1億立方米，水質(zhì)優(yōu)良，是北京和中央的戰(zhàn)略儲備用水。整個金海湖世界特色休閑小鎮(zhèn)，還規(guī)劃了高端酒店群，康體療養(yǎng)，學(xué)校，醫(yī)院等配套設(shè)施。
在金海湖彩繪大壩的西側(cè)，就是壩前休閑廣場，建成后就是親子區(qū)、露營區(qū)，非常適合家庭親近自然，休閑娛樂。
項目南側(cè)緊鄰是政府規(guī)劃打造的泃河國家濕地公園。未來可以是房車露營區(qū)，同時也適合開展晨跑、燒烤、散步、騎行等休閑健康活動。
和棠瑞著北側(cè)是2020年世界休閑大會主會場和首創(chuàng)打造的15萬方商業(yè)綜合體。
預(yù)計這屆世界休閑大會將吸引游客800萬-1000萬人次，旅游創(chuàng)收達百億元。主會場建成后將承擔(dān)更多的國際性會議和世界性論壇，其會展經(jīng)濟也會為區(qū)域注入持續(xù)的發(fā)展活力。
主會場旁邊是15萬方大型商業(yè)綜合體，規(guī)模相當(dāng)于朝陽大悅城，由首創(chuàng)和政府聯(lián)合打造。首創(chuàng)曾打造了八達嶺、武清的奧特萊斯，商業(yè)經(jīng)驗和資源豐富，這次更是有政府背書，落地必出精品。
據(jù)悉，世休會主會場及15萬方商業(yè)綜合體，預(yù)計在2020年2月底前完成，3月底前具備試運營條件，7月底前具備正式運營條件，8月份正式舉辦世界休閑大會，這不僅極大提高了生活的便利，同時也為區(qū)域打開了巨大的增值空間。
在交通上，和棠瑞著西側(cè)一路之隔就是軌道交通預(yù)留站，距離項目西側(cè)只有600米。有京郊鐵路S3號線支線和地鐵22號線的規(guī)劃，通車后切換市區(qū)只需要40分鐘，城市化進程發(fā)展使得項目具備了從1.5居所向第一居所轉(zhuǎn)變的可能。
國家性的大型投資，稀缺的湖景資源，得天獨厚的自然環(huán)境，匹配區(qū)域內(nèi)唯一可售的合院別墅產(chǎn)品——和棠瑞著，其價值支撐和置業(yè)理由就變的非常充分了。
3、產(chǎn)品的力量比趨勢要大
我們常說，當(dāng)市場火爆的時候，不易分出產(chǎn)品的高下，但當(dāng)市場回歸平靜的時候，產(chǎn)品力就成為檢驗熱銷的關(guān)鍵要素。簡單說，產(chǎn)品力是可以抵抗樓市波動的最大利器。
和棠瑞著的合院產(chǎn)品是在龍湖地產(chǎn)經(jīng)典項目“景粼原著”的獨院產(chǎn)品上研發(fā)出來的，可以說是站在巨人肩膀上的創(chuàng)新之作。
在『地產(chǎn)營銷人』看來，和棠瑞著的合院別墅分層功能極為清晰：一層是全家人互動溝通的空間，二層是孩子居住的歡樂空間，三層是具有私密性的二人世界, 地下室可以施展家人的興趣愛好，院子可以盡享自然的田園生活，整棟別墅所有家庭成員的需求都得到了滿足。
其中，三處設(shè)計令人印象深刻。
首先，一層設(shè)計有純朝南的老人房套間，老人居住接地氣，并配有最近的衛(wèi)生間，使用方便，同時也可以徑自去自家庭院歇息，擺弄花草。
其次，二層雙臥室朝南，采光通風(fēng)俱佳，兩個臥室互不干擾，即使二胎也完全夠用。值得一提的是，最南側(cè)外面改造后可做成一個透明的玻璃陽光房，供孩子在陽光下玩耍嬉戲，觀星賞月，感受美好的童年時光。
另外，院子的正中央是地下室的采光井，2.4米X 2.4米的采光尺度，投射在地下室的正中央，因此地下光線非常好，實現(xiàn)了地下空間地上化。
據(jù)了解，地下室空間結(jié)構(gòu)靈活多變，可以根據(jù)業(yè)主的興趣愛好實現(xiàn)多功能娛樂空間。
4、營銷的力量比傳統(tǒng)要大
據(jù)『地產(chǎn)營銷人』多年跟蹤，龍湖的營銷有這樣一個特點，無論市場好壞，無論周期沉浮，其營銷團隊總能排除外界干擾，實現(xiàn)超水平發(fā)揮，讓自己的項目走出獨立行情。
龍湖·列車新城的熱賣在環(huán)京市場中沖出重圍，和棠瑞著的熱賣則創(chuàng)造了平谷區(qū)的記錄。
整體上，和棠瑞著開盤成功，得益于龍湖營銷體系化的運作，策劃、銷售、渠道各條線分工明確，團隊作戰(zhàn)，執(zhí)行力超強，往往越是重大的銷售戰(zhàn)役，就越容易發(fā)揮出團隊配合的威力。
上周開盤后項目成績斐然，首期已基本售罄，現(xiàn)加推合院及疊院新品，總價670萬高規(guī)格合院別墅，在現(xiàn)今的市場上已經(jīng)非常鮮見了。
中秋十一將至，也是金海湖最美的時節(jié)，可觀山賞湖品秋魚，而且距離主城只需要1個小時。這個佳節(jié)，可以約上三五好友，來金海湖體驗北京最美的秋景。
面對市場，不少同業(yè)憂心忡忡，但一個又一個令人鼓舞的業(yè)績聲傳來，證明樓市信心猶在，營銷人只需堅定前行。
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