投實君按：2018房地產(chǎn)行業(yè)從過熱到趨于冷靜。
資本寒冬，還債高峰年，對于房企來說，2019活下去更為重要。
而其中，三四線房企處境又何般，或許通過這三大現(xiàn)象，能管窺一二。
2019開年，許昌兩房企一日退地3宗、開封一房企土地遭遇司法拍賣。
而“大吃小”也開始上演....這個寒冬，確實有點冷。
中央經(jīng)濟工作會議2018年12月19日至21日召開，給房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)：要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。
一城一策，或許能成為2019新趨勢。亦不知，三四線城市房地產(chǎn)商還能抗多久？
解除三宗土地轉(zhuǎn)讓 土地價值逾4.6億元
2019年1月3日，許昌市國土資源局發(fā)布兩則關(guān)于解除國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的公告，解除3宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，共計119.21畝，用途均為商服用地。
其中，退還許昌市置華地產(chǎn)有限公司繳納的兩宗地原競買保證金1.4億元，許昌東城開發(fā)建設(shè)有限公司宗地定金2239萬元不予返還。
公告顯示，許昌市置華地產(chǎn)有限公司于2014年1月24日通過拍賣方式取得老城區(qū) 36-2#、37#宗地（原文昌宮、水上樂園地塊）國有建設(shè)用地使用權(quán)，土地面積分別為1.54萬平方米（23.16 畝）、2.94萬平方米（44.16 畝）?，F(xiàn)依據(jù)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同之約定，解除與之簽訂的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同(豫許出讓2014 年第 010 號、011 號)，退還許昌市置華地產(chǎn)有限公司繳納的兩宗地原競買保證金 4830萬元、9210萬元。
許昌東城開發(fā)建設(shè)有限公司于2017年10月25日通過拍賣方式取得東城區(qū)26-3#宗地國有建設(shè)用地使用權(quán) ，土地面積51.89畝（3.46萬平方米），用途為商服用地。因東城區(qū)管委會取消了原定項目建設(shè)計劃，許昌東城開發(fā)建設(shè)有限公司遞交了收回土地申請，現(xiàn)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十六條和國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同第三十條之約定，我局解除與許昌東城開發(fā)建設(shè)有限公司簽訂的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（豫許出讓2017 年第036 號），宗地定金2239萬元不予返還。
據(jù)投實君公開信息查詢，許昌市置華地產(chǎn)有限公司其中的一宗44畝土地，當(dāng)時成交價為2.952億元，另一宗并未查到信息；許昌東城開發(fā)建設(shè)有限公司的一宗土地當(dāng)時成交價為1.692億元。三宗合計逾4.6億元。
關(guān)于解除的原因，許昌市置華地產(chǎn)有限公司并未給出答案。
而根據(jù)許昌東城開發(fā)建設(shè)有限公司的公告描述，投實君查詢了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十六條顯示：土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。
工商信息顯示，許昌市置華地產(chǎn)有限公司成立于2013年2月，注冊資本1600萬元，由母永杰持有60%股份、屠寒持有40%股份；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與銷售。無失信、被執(zhí)行人記錄。
許昌東城開發(fā)建設(shè)有限公司成立于2003年6月，注冊資本2000萬元，由焦國印持有30%股份、張玉梅、李戰(zhàn)民分別持有20%股份。經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；建筑裝修裝飾工程施工；建材銷售；物業(yè)管理等。無失信、被執(zhí)行人記錄。
一個拿地5年退還了保證金，一個拿地1年未退還。
尚不知，兩家房企是否已交付了土地款，但僅從時間成本、資金成本、房價上已是一筆不劃算的買賣。
據(jù)投實君統(tǒng)計，以許昌市魏都區(qū)房價為例，從2014年房價4786元/平方米升至2018年7175元/平方米，漲幅50%。
慘遭司法拍賣、降價、失信人
2019年1月3日，河南省開封市中級人民法院定于2019年1月14日10時至2019年1月15日10時第二次公開拍賣河南省鴻海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于通許縣民生路東側(cè)的商業(yè)用地土地使用權(quán)，土地面積：25375.92 平方米（合38.06畝）。京東司法拍賣網(wǎng)顯示，該標(biāo)的起拍價1705.26萬元。
2018年11月15日至16日，開封市中級人民法院曾在京東網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺上進行公開拍賣，起拍價2131.58萬元。
短短一個多月，降價426萬元，降二成。
工商信息顯示，河南省鴻海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資本1001萬元，注冊時間2013年1月30日，法人代表何虎偉，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售（憑有效資質(zhì)證經(jīng)營）。實控人為何虎偉，持股比例99%。
投實君發(fā)現(xiàn)，河南省鴻海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司失信人3次，被執(zhí)行人4次。
上演“大吃小”
2018年12月11日，鄭州市市郊農(nóng)村信用合作聯(lián)社花園口信用社與鄭州拓達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知暨債務(wù)催收聯(lián)合公告：鄭州市市郊農(nóng)村信用合作聯(lián)社花園口信用社享有的對債務(wù)人河南京開置業(yè)有限公司及擔(dān)保人鄭州金盾電子設(shè)備有限公司、高松理、張懷偉包括但不限于主債權(quán)及擔(dān)保合同項下的全部權(quán)利，已依法于2018年10月23日轉(zhuǎn)讓給受讓人鄭州拓達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
截止2018年10月23日河南京開置業(yè)有限公司債權(quán)本息3273.72萬元（其中貸款本金2257萬元，利息1016.72萬元）及之后產(chǎn)生的利息。
工商信息顯示，鄭州拓達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資本2000萬元，由鄭州博雅置業(yè)有限公司全資控股，實控人為北京同道圣合投資有限公司。
而北京同道圣合投資有限公司由深圳君頌實業(yè)有限責(zé)任公司持股80%，深圳君頌實業(yè)為深圳康橋產(chǎn)業(yè)有限公司全資子公司。
雖然，上述三大現(xiàn)象只是初露端倪，并未全貌三四線房企整體生存狀況。
但寒冬之下，冷暖自知。
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