當(dāng)前，擁有不動(dòng)產(chǎn)的主體很大一部分為自然人。在我國(guó)買賣房產(chǎn)比租賃房產(chǎn)更為常見，擁有自己的住房是國(guó)人的普遍想法，因此自然人成為不動(dòng)產(chǎn)登記的主要申請(qǐng)主體。由于不動(dòng)產(chǎn)登記基于當(dāng)事人意思表示而啟動(dòng)，因此當(dāng)事人應(yīng)對(duì)其自身意思表示的真實(shí)性負(fù)責(zé)，包括對(duì)其提供的申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。一般而言，取得物權(quán)申請(qǐng)登記之受讓人主體資格造假的可能性極小，只有處分登記之處分人主體資格很可能出現(xiàn)虛假現(xiàn)象，因此登記機(jī)構(gòu)主要需提防處分人主體的真實(shí)性問題。

處分登記一旦完成，則物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，如果處分登記的主體并非不動(dòng)產(chǎn)的主人，也并非主人的意思，則該主人會(huì)遭遇既失去不動(dòng)產(chǎn)也難以獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)慕Y(jié)局?，F(xiàn)實(shí)中惡意騙取不動(dòng)產(chǎn)處分登記的現(xiàn)象不在少數(shù)，申請(qǐng)人欺騙的目的無非是獲得非法錢財(cái)。那么，登記機(jī)構(gòu)該如何盡可能地防范處分登記中的虛假申請(qǐng)，把握真實(shí)申請(qǐng)人的處分意圖，提高登記簿的準(zhǔn)確性？申請(qǐng)主體的真實(shí)性是登記機(jī)構(gòu)首先要考慮的因素。登記機(jī)構(gòu)提高申請(qǐng)主體真實(shí)性的甄別能力主要有以下五種途徑。

現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)時(shí)多加比對(duì)和詢問。當(dāng)自然人親自到現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)時(shí)，登記人員可面對(duì)面查驗(yàn)、比對(duì)書證、詢問有關(guān)事項(xiàng)，以求最大程度地保證申請(qǐng)主體的真實(shí)性（當(dāng)然不排除故意隱瞞事實(shí)而且申請(qǐng)人和書證皆逼真的情況，如同胞兄弟姐妹等）。查驗(yàn)、比對(duì)，就是看提供的申請(qǐng)材料是否存在不匹配的情況。如合同主體是張三，而申請(qǐng)人身份證卻顯示是張四，這時(shí)就需要申請(qǐng)人提供進(jìn)一步材料來證明張三和張四是同一人。詢問，是經(jīng)查驗(yàn)比對(duì)發(fā)現(xiàn)可疑情況時(shí)再向申請(qǐng)人提問以解除疑慮。詢問一要圍繞登記內(nèi)容進(jìn)行，二要抓住疑點(diǎn)進(jìn)行，通過詢問來驗(yàn)證申請(qǐng)主體的真實(shí)性。由于不動(dòng)產(chǎn)登記是窗口登記，受理時(shí)間平均十五分鐘左右，每天每個(gè)工作人員受理量少則十多起，多則三四十起，要在如此短的時(shí)間內(nèi)完成真假識(shí)別，也只能以職業(yè)經(jīng)驗(yàn)和法律法規(guī)要求為限，盡到注意義務(wù)。

采用科技手段提高識(shí)別能力。申請(qǐng)主體的不實(shí)可以體現(xiàn)在申請(qǐng)人本身和身份證明兩方面，因此可從這兩方面著手加強(qiáng)防范。一方面，通過引進(jìn)指紋儀可以防止申請(qǐng)人與登記簿記載的權(quán)利人不一致。即權(quán)利人可根據(jù)需要在登記系統(tǒng)中加載指紋，加載過后進(jìn)行處分時(shí)只有指紋核對(duì)一致的才能認(rèn)為是其本人，可以放心地為其辦理處分登記。另一方面，可以通過引入身份證讀卡器來防止虛假身份的人騙取登記，實(shí)踐中通過讀卡器識(shí)別出的假身份證不在少數(shù)。

借助準(zhǔn)司法手段提高委托書的真實(shí)性。當(dāng)權(quán)利人不能親自前來申請(qǐng)時(shí)，登記人員很難通過簽名來識(shí)別其出具的委托書的真實(shí)性，特別是對(duì)于刻意模仿簽名、委托書又采用打印模式的，更讓登記人員難以肉眼鑒別其真?zhèn)巍，F(xiàn)實(shí)中各地發(fā)現(xiàn)委托書容易造假，為此，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第12條規(guī)定，自然人處分不動(dòng)產(chǎn)，委托代理人申請(qǐng)登記的，該權(quán)利人要與代理人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書，但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外。該條文給出自然人處分不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)的兩種委托方式，一是權(quán)利人與代理人共同在登記人員面前簽訂授權(quán)委托書，以備今后不能親自前來申請(qǐng)而由代理人申請(qǐng)；另一種是權(quán)利人與代理人到公證機(jī)構(gòu)簽訂授權(quán)委托書，憑公證的委托書，代理人在委托權(quán)限內(nèi)代理申請(qǐng)即可。這兩種方式中，通常被當(dāng)事人使用的是后一種（即公證），因?yàn)槲泄C可在不局限于不動(dòng)產(chǎn)所在地的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

特殊自然人的主體真實(shí)性把握。自然人中有一類比較特殊的主體是限制民事行為能力人和無民事行為能力人，這類人員又可分為兩類。一類是未成年人，他們的監(jiān)護(hù)關(guān)系較易把握，通常戶口簿或出生證能反映父子（女）或母子（女）關(guān)系。另一類是患有智障或精神病的限制或無民事行為能力人。在處分這類人員的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，首先要提供其民事行為能力情況的證明。這個(gè)證明通常由法院作出司法認(rèn)定，但由于當(dāng)前我國(guó)司法資源緊張，加上民政部門或殘聯(lián)會(huì)對(duì)這類資格作出同樣是基于醫(yī)學(xué)鑒定得出的行政認(rèn)定，這種行政認(rèn)定也往往得到司法實(shí)踐認(rèn)可。因此，登記機(jī)構(gòu)也可直接采納行政認(rèn)定的限制民事行為能力人的結(jié)論，而監(jiān)護(hù)人信息一般也在行政認(rèn)定書上寫明，如沒有寫明則按《民法通則》的規(guī)定予以確認(rèn)。如果監(jiān)護(hù)人是限制或無民事行為能力人的法定或指定代理人，為了維護(hù)被監(jiān)護(hù)人的合法權(quán)益，監(jiān)護(hù)人還需提供聲明書，聲明處分被監(jiān)護(hù)人的不動(dòng)產(chǎn)不會(huì)讓被監(jiān)護(hù)人利益受損。

如在一個(gè)案例中，魏某名下登記有一處房屋。2013年起，魏某因患腦梗等多種疾病多次住院治療。2014年6月6日，魏某與其孫子魏某某簽訂《某市房地產(chǎn)買賣契約》，約定：魏某將該房出售給魏某某，房?jī)r(jià)款51萬(wàn)元，魏某某于2014年6月20日前一次性付清房款。2014年6月30日，魏某與魏某某共同到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。在受理過程中，魏某對(duì)工作人員的詢問不置可否，反應(yīng)遲鈍，故引起登記機(jī)構(gòu)質(zhì)疑：房屋賣給孫子是否為魏某真實(shí)意愿？因?yàn)闊o法獲知魏某的回答，申請(qǐng)材料被退回。

魏某因患腦梗而無法正確表達(dá)意思，雙方又沒有提供限制民事行為能力情況的認(rèn)定和代理的相關(guān)證件，登記機(jī)構(gòu)不予受理的做法是正確的。如果僅憑受讓方魏某某的意思就辦理了過戶登記，很可能產(chǎn)生糾紛，并面臨行政訴訟。實(shí)踐中有時(shí)權(quán)利人雖未達(dá)到限制民事行為能力的地步，無法出具行政或司法部門的民事行為能力認(rèn)定證明，但確實(shí)無法自由或正確表達(dá)意思。其配偶或近親屬要求處分該權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記，這種情況也是不能給予辦理的，因?yàn)闆]有法律依據(jù)。

建立當(dāng)事人申請(qǐng)登記誠(chéng)信體系。虛假申請(qǐng)既給真正權(quán)利人帶來實(shí)質(zhì)性侵害，也時(shí)時(shí)困惑著登記機(jī)構(gòu)，給登記機(jī)構(gòu)帶來眾多無謂的行政訴訟。以上四點(diǎn)都是從登記機(jī)構(gòu)如何盡到注意義務(wù)方面提出的建議，但要真正提高申請(qǐng)的真實(shí)性，還有賴于當(dāng)事人自身誠(chéng)信度的提高。除了在事后按照法律規(guī)定對(duì)不誠(chéng)信的當(dāng)事人予以嚴(yán)厲懲罰外，更應(yīng)當(dāng)在事前建立誠(chéng)信體系，把當(dāng)事人的申請(qǐng)登記是否誠(chéng)信的情況記錄到整個(gè)社會(huì)誠(chéng)信體系中，這樣必然會(huì)加速其誠(chéng)信度提高。在當(dāng)前個(gè)人社會(huì)誠(chéng)信體系尚未建立的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記可先行建立業(yè)內(nèi)誠(chéng)信體系，讓不誠(chéng)信記錄在登記信息系統(tǒng)中留有痕跡，以更好地打擊虛假行為。

（作者單位：江蘇省無錫市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）