案   例

2010年6月，北京市近郊村民吳某未辦理任何手續(xù)的情況下對(duì)其宅基地上的房屋進(jìn)行翻建，在施工過(guò)程中，鎮(zhèn)政府規(guī)劃建設(shè)部門(mén)根據(jù)群眾反映，來(lái)到翻建房屋施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了詢(xún)問(wèn)和勘查，之后責(zé)令吳某停工。理由是吳某沒(méi)有依法辦理宅基地翻建審批手續(xù)，并且翻建面積已超出了原批準(zhǔn)宅基地范圍。

疑   惑

1.村民原宅基地上房屋翻建是否要辦理審批相關(guān)手續(xù)？

2.翻建房屋是否可以改變?cè)孛娣e？

解   答

我國(guó)的宅基地使用權(quán)是一項(xiàng)特殊的土地權(quán)利，其土地使用權(quán)人具有嚴(yán)格的范圍限制，僅限于農(nóng)民集體內(nèi)部符合規(guī)定的成員，而且宅基地的面積標(biāo)準(zhǔn)也有嚴(yán)格的限制，取得宅基地使用權(quán)后必須按照法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)和條件使用。實(shí)踐中，農(nóng)村宅基地上房屋的翻建，需要滿足兩個(gè)條件。

一是要符合城鄉(xiāng)規(guī)劃?！吨腥A人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。2009年北京市人大常委會(huì)通過(guò)的《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第四十一條，在規(guī)劃農(nóng)村地區(qū)，村民使用原有宅基地進(jìn)行村民住宅建設(shè)，可以實(shí)行規(guī)劃許可管理，規(guī)劃許可管理應(yīng)當(dāng)依據(jù)村莊規(guī)劃進(jìn)行。因此，吳某在原有宅基地上翻建房屋的行為應(yīng)當(dāng)取得相關(guān)審批手續(xù)，其程序?yàn)椋合蜞l(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報(bào)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，取得許可后方可按具體要求實(shí)施原有宅基地的翻建行為。

二是已經(jīng)合法取得宅基地使用權(quán)，并且翻建不得超出合法擁用使用權(quán)的范圍。根據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)和直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！侗本┦腥嗣裾P(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》規(guī)定，村民每戶(hù)建房用地的標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)、縣人民政府根據(jù)本行政區(qū)域的情況確定，但近郊區(qū)各區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過(guò)0.25畝；其他地區(qū)最高不得超過(guò)0.3畝。1982年以前劃定的宅基地，多于本條前款規(guī)定的用地標(biāo)準(zhǔn)的，可按每戶(hù)最高不超過(guò)0.4畝的標(biāo)準(zhǔn)從寬認(rèn)定，超過(guò)部分按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃逐步調(diào)整。根據(jù)《土地管理法》第七十七條規(guī)定,農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處。

本案中，吳某翻建房屋中在未經(jīng)依法批準(zhǔn)的情況下,擅自擴(kuò)大宅基地面積顯然是違法的，應(yīng)當(dāng)予以糾正，有關(guān)部門(mén)予以制止符合法律規(guī)定。對(duì)于在合法批準(zhǔn)的宅基地范圍內(nèi)進(jìn)行房屋翻建是否國(guó)重新辦理用地手續(xù)，法律中沒(méi)有規(guī)定，一般認(rèn)為，只要村民不違背“一戶(hù)一宅”、“使用權(quán)人不變”、“建址不變”、“符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃”、“符合建房條件”、“不超過(guò)地方人民政府規(guī)定的宅基面積標(biāo)準(zhǔn)”等條件，在擁有合法的土地使用權(quán)的原宅基地上翻建房屋，不需要重新辦理用地手續(xù)。

（國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心）