問題：

黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》明確提出：“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道”。但現(xiàn)在農(nóng)民擴(kuò)大再生產(chǎn)融資很難，主要原因是沒有抵押物，銀行不放貸。請問農(nóng)民可否以上述中央文件為依據(jù)，拿自己的宅基地抵押融資？

解答：

雖然目前一系列中央文件都規(guī)定可以進(jìn)行農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押試點(diǎn)，如十八屆三中全會決定規(guī)定要“選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓”，今年中央1號文件《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》也明確要求“改革農(nóng)村宅基地制度，完善農(nóng)村宅基地分配政策，在保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)前提下，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓”等。但是筆者認(rèn)為目前中央文件允許試點(diǎn)的只是農(nóng)民“住房”財產(chǎn)權(quán)的抵押，而不是“住宅”財產(chǎn)權(quán)的抵押。農(nóng)民“住房”財產(chǎn)權(quán)不應(yīng)包括宅基地，住房可以抵押并不意味著宅基地可以抵押。

一、我國的法律目前明確禁止宅基地抵押

盡管房子和宅基地都是農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)，但農(nóng)民對房屋享有的是所有權(quán)，享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，對宅基地沒有收益和處分的權(quán)利，如《物權(quán)法》第一百五十二條明確規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。同時，我國法律還明確禁止宅基地的抵押，如《物權(quán)法》第一百八十四條明確規(guī)定：“下列財產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外……”，《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定下列財產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)……”等。另外，我國出臺的其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章以及規(guī)范性文件也從來沒有允許宅基地可以抵押。

二、住房可以抵押并不意味著宅基地可以抵押

有觀點(diǎn)認(rèn)為房地一體，不可分割，認(rèn)為“房隨地走”或者“地隨房走”，因此房屋所有權(quán)抵押的，土地權(quán)利應(yīng)當(dāng)一并抵押，或者說土地權(quán)利抵押的，房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)一并抵押。這種觀點(diǎn)從法理上看是正確的，但是不符合我國目前房地分離管理的體制，不適用于宅基地。相關(guān)法律對房、地一并抵押的規(guī)定并不包括宅基地。如《擔(dān)保法》第三十六條規(guī)定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押”，可以看出該條規(guī)定的只是針對國有土地使用權(quán)及經(jīng)營性的集體建設(shè)用地使用權(quán)，不包括宅基地使用權(quán)。再如《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押”。該條也只是規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)及其上的建筑物一并抵押，并不包括宅基地使用權(quán)。

（中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心）