案情案情回放

    2013年6月份，被告柳某承租了原告李某所有的位于滑縣進(jìn)修學(xué)校南側(cè)的一處宅院，合同至2014年8月1日到期，合同約定房屋僅限被告一家使用。在租賃期間內(nèi)，被告柳某在未經(jīng)原告同意的情況下，擅自作主，讓其妻子的一個(gè)朋友王某夫婦居住在了所租宅院內(nèi)。2014年6月2日，王某被其丈夫殺死在被告所租的原告的宅院內(nèi)。受此影響，在租賃期還未滿的情況下，被告已搬出了所租賃的宅院，原告的宅院自此也變成了所謂的“兇宅”，無人愿意租賃。無奈，原告起訴至滑縣人民法院，請求法院判決被告柳某承擔(dān)賠償責(zé)任。

    爭議焦點(diǎn)

    本案在審理過程中，法院合議庭有兩種意見：

    第一種意見認(rèn)為承租人不應(yīng)擔(dān)責(zé)，該起兇殺案是犯罪嫌疑人造成的，承租人自身也是受害人。承租人沒有實(shí)施違法行為，沒有過錯(cuò)。同時(shí)，涉案房屋結(jié)構(gòu)并沒有損毀，不影響居住使用的功能，所謂“兇宅”是封建迷信的說法。

    第二種意見認(rèn)為承租人應(yīng)負(fù)責(zé)，因租賃合同明確規(guī)定房屋僅限被告一家使用，承租人在未經(jīng)出租人同意的情況下擅自違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，根據(jù)民法公序良俗的基本原則，由于發(fā)生命案，涉案房屋的價(jià)值已經(jīng)降低，承租人應(yīng)對房屋價(jià)值減損負(fù)責(zé)。

    判決結(jié)果

    近日，滑縣人民法院經(jīng)審理，依法判決：被告柳某于本判決生效后10日內(nèi)向原告李某賠付經(jīng)濟(jì)損失8000元、精神撫慰金2000元。本案判決已生效。

    綜合分析

    房屋價(jià)值受到刑事兇案的影響

    你買房子的時(shí)候會(huì)考慮哪些因素？房屋質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、周邊交通情況等應(yīng)該都是買房時(shí)考慮的諸多因素。這就意味著一套房屋的價(jià)值實(shí)際上是由建筑成本、交通、地理位置、居住環(huán)境、人文環(huán)境等多種綜合因素構(gòu)成。本案主審法官李自寬表示，根據(jù)現(xiàn)實(shí)生活中人們的觀念和風(fēng)俗習(xí)慣，對住宅內(nèi)發(fā)生兇殺案感到恐懼和忌諱是一種客觀存在的普通觀念。根據(jù)價(jià)值規(guī)律及現(xiàn)實(shí)生活實(shí)際，發(fā)生過兇殺案的住宅雖然在實(shí)物形態(tài)上沒有受損，但依據(jù)人們在現(xiàn)實(shí)生活中的觀念，房屋會(huì)因購買者或承租人的忌諱而大大貶值。本案中，發(fā)生兇殺案后，客觀上造成了人們對房屋權(quán)利人原告李某的房屋產(chǎn)生恐懼心理，給房屋再出租造成不良社會(huì)影響，房屋也因此會(huì)相應(yīng)貶值。根據(jù)民法公序良俗的基本原則，被告人應(yīng)對房屋價(jià)值減損負(fù)責(zé)。

    違約與侵權(quán)責(zé)任競合

    本案中，一方面承租人違約。被告違背房屋租賃合同約定，擅自讓第三人居住，已是對合同主體內(nèi)容的違背。被告違約讓他人入住，發(fā)生兇案致使房價(jià)大打折扣，對此被告負(fù)有不可推卸的責(zé)任。另一方面第三人侵權(quán)。兇宅使原告本人背負(fù)沉重的心理陰影，精神上受到巨大創(chuàng)傷。盡管兇手是犯罪嫌疑人而不是被告，本案屬于第三人侵權(quán)，但作為承租人的被告有按約定使用租賃物、妥善保管租賃物的義務(wù)，他應(yīng)當(dāng)為由于自己的過錯(cuò)導(dǎo)致的第三人侵權(quán)承擔(dān)責(zé)任。故法院對原告李某要求被告柳某賠償經(jīng)濟(jì)損失和精神損失的訴請予以支持。

    （通訊員李穎）