今年年初，國(guó)土資源部正式同意在北京和上海開(kāi)展利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建租賃房試點(diǎn)，這是對(duì)大城市落實(shí)中央房地產(chǎn)調(diào)控、推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)的重大支持，對(duì)完善大城市的住房保障體系、推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程都有著重要意義。
據(jù)鳳凰網(wǎng)一項(xiàng)1800余人參與的投票調(diào)查顯示，有54%的網(wǎng)民認(rèn)為“在集體土地上建租賃房的房租會(huì)降低”，58%的網(wǎng)民認(rèn)為“大量集體土地建租賃房可增加房源降房?jī)r(jià)”。但同時(shí)有近五成的網(wǎng)民擔(dān)心“執(zhí)行中走樣，集體土地上農(nóng)民的合法收人很難保障”。筆者認(rèn)為利用農(nóng)村建設(shè)用地建租賃房試點(diǎn)宜積極而謹(jǐn)慎。
近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，北京、上海等大城市的各類(lèi)人才和務(wù)工人員的規(guī)模逐年增長(zhǎng)，住房保障任務(wù)越來(lái)越重。為此，在人口導(dǎo)人比較集中的大城市郊區(qū)或城鄉(xiāng)接合部，建設(shè)一批職工租賃宿舍，從小的方面說(shuō)，有利于緩解群租、農(nóng)村住房違法搭建等房屋管理難題;從大的方面說(shuō)，對(duì)于保持社會(huì)穩(wěn)定、推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)具有積極作用。
上海各有關(guān)郊區(qū)(縣)因地制宜，積極開(kāi)展了利用多種方式集中建設(shè)租賃房的探索。比如，松江區(qū)車(chē)墩鎮(zhèn)針對(duì)現(xiàn)實(shí)需求，由7個(gè)村集體聯(lián)合投資，在原集體建設(shè)用地上興建房屋203套，建筑面積約1.4萬(wàn)平方米。主要面向鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)企業(yè)及社會(huì)個(gè)人，基本租滿，受到了來(lái)滬務(wù)工人員的歡迎。而收益主要用于村福利支出，正在探索村民股份量化，農(nóng)民得到了實(shí)惠。
然而開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建租賃房試點(diǎn)，必須用制度有效規(guī)范行為，謹(jǐn)慎操作，防止政策變味，以不犧牲農(nóng)業(yè)、確保守住耕地“紅線”、確保農(nóng)民利益為前提，統(tǒng)籌保發(fā)展保紅線，強(qiáng)化節(jié)約集約利用，提高資源利用效率。
上海早期在各郊區(qū)開(kāi)展利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建公租房的探索中，既鼓勵(lì)創(chuàng)新，又謹(jǐn)慎操作，先后出臺(tái)了一系列文件加以規(guī)范，2009年上海出臺(tái)《關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見(jiàn)》，提出“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)、主要定向提供給產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)員工租住的市場(chǎng)化租賃宿舍”。2010年，上海出臺(tái)《本市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定，“可綜合利用農(nóng)村集體建設(shè)用地，適當(dāng)集中新建”。2011年，《上海市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房保障房屋管理局等六部門(mén)關(guān)于積極推進(jìn)來(lái)滬務(wù)工人員宿舍建設(shè)若干意見(jiàn)的通知》中，對(duì)利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房提出了原則性要求和指導(dǎo)性意見(jiàn)。
盡管如此，為了防止網(wǎng)民擔(dān)心的事情發(fā)生，筆者認(rèn)為在試點(diǎn)城市的農(nóng)村集體建設(shè)用地上建公租房必須進(jìn)一步完善配套制度，明確相關(guān)操作規(guī)程。
具體來(lái)說(shuō)，就是要按照“政府引導(dǎo)、規(guī)范運(yùn)作，只租不售、封閉運(yùn)行”的原則，在土地使用方式上，堅(jiān)持“一優(yōu)先、兩不變、兩明確”的辦法，即:符合規(guī)劃的前提下，優(yōu)先鼓勵(lì)利用農(nóng)村閑置廢棄的存量集體建設(shè)用地、特別是集體工業(yè)用地。不改變?cè)ㄔO(shè)用地用途、不改變集體土地性質(zhì)。在土地供應(yīng)對(duì)象上，要明確以鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟(jì)組織為建設(shè)主體，保證集體經(jīng)濟(jì)組織成員的穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)收益。在具體實(shí)施上，宜明確“臨近產(chǎn)業(yè)園區(qū)、配套設(shè)施完善、便于實(shí)施啟動(dòng)”的規(guī)劃原則。
在建設(shè)管理過(guò)程中應(yīng)做到“三個(gè)符合”:符合城市規(guī)劃條件，項(xiàng)目選址應(yīng)符合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，主要考慮設(shè)在相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，生活區(qū)域和生產(chǎn)區(qū)域相應(yīng)分離;符合環(huán)保要求，選址建設(shè)地點(diǎn)應(yīng)避開(kāi)環(huán)境污染較嚴(yán)重，噪音超標(biāo)或有毒有害、易燃易爆的區(qū)域;符合建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)，新建和利用舊建筑物改建的，均應(yīng)符合國(guó)家和本市相關(guān)的建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
此外，要遵守“三個(gè)規(guī)范”:一是規(guī)范項(xiàng)目定位為職工集體宿舍。建成或改建后的房屋登記為職工集體宿舍，只發(fā)大產(chǎn)權(quán)證，不分割登記發(fā)證。二是規(guī)范建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。對(duì)于高端引進(jìn)人才及其家庭的成套住房需求，按照《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化上海人才發(fā)展環(huán)境的若干意見(jiàn)》的規(guī)定，由區(qū)縣政府結(jié)合城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)調(diào)整，提供部分企業(yè)“退二進(jìn)三”后低效、閑置的存量用地，采取設(shè)置條件的公開(kāi)掛牌辦法，受讓后建造人才公寓，提供給符合條件的對(duì)象租住。三是規(guī)范租賃期限為短期租賃。租期控制在3~5年內(nèi)，一般租賃累計(jì)期限不超過(guò)5年。租賃合同可按年簽訂，登記備案。日常管理實(shí)行社會(huì)化管理，可以參照市場(chǎng)租金為標(biāo)準(zhǔn)，以價(jià)格杠桿為主要手段建立退出機(jī)制。
