（圖源銳理數(shù)據(jù)）
12月29日，重慶土拍。
很多人的目光在觀音橋“地王”，但實際上，影響更大的，或許是南坪。
南坪這宗純商業(yè)地塊，樓面單價7076元/㎡，龍湖拿下，“南城天街”微笑的跟我們招手。
看似平平無奇，其實背后很有些機關(guān)。
我說兩個關(guān)鍵詞：
第一，7000多，到底是貴還是便宜？
第二，天街，對南坪商圈，意義何在？
7076元/㎡樓面單價，折合1737萬元的畝單價。
這個價，是高是低，一對比你就知道了。
前兩天蔡家掛出一組商業(yè)商務(wù)用地。
（圖源銳理數(shù)據(jù)）
樓面單價3260元/㎡，畝單價184萬元/畝。
兩者的樓面價，形成2倍+關(guān)系；畝單價，更是達到9倍之巨...
如今蔡家住宅地價已拍到8000元/㎡+，再做個類比，你就明白所謂“寸土寸金”。
南坪商業(yè)地塊，其實是名副其實的“地王”。
商業(yè)難做，如今是共識，那么問題來了，為什么龍湖高價拿下南坪商圈地塊？
意義何在？
重慶人比較熟悉天街。
他稱不上高端，有些天街初期還總被人吐槽。但是，天街對重慶，對區(qū)域的影響，實際上遠超出大家的常規(guī)理解。
舉兩個例子。
2004年以前，觀音橋的代名詞還是“陽光城”車站。
住在距離車站500米處、屋門前還有一塊菜園子的表姐，怎么都想不到，洋河路，原重慶客車修理廠，搖身一變，成了“北城天街”。
（北城天街 圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）
幾層商業(yè)，逐漸成了重慶新地標(biāo)。
蘋果把重慶第一家旗艦店放在了北城天街。
重慶第一家星巴克甄選大師店，也誕生在這里。
9年后，大坪。
“時代天街”最初并不被看好。
他們說：前有解放碑，后有沙坪壩，南有萬象城，北還有觀音橋，一個過路的地方，大坪，憑什么？
再后來，大坪商圈，和五大商圈打“血戰(zhàn)到底”，他就基本再沒下過桌子。
（時代天街 圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）
天街憑什么？
天街又會改變什么？
坦率的說，“天街”系列對于重慶，是一個很難被替代的IP。
因為，他懂重慶人想要什么。
并且能結(jié)合不同區(qū)域的人文、消費、人口結(jié)構(gòu)等特征，進行差異化商家定位。
天街不高端，但滿足了重慶人日常生活消遣的大部分需求。
并且他選址精準(zhǔn)。
（源著天街）
于是乎，就有了“天街現(xiàn)象”。
其一，他會改善城市界面、形象；
其二，他為周邊消費者，提供了一個能“滿足目的”“解決問題”的商業(yè)中心；
其三，他會給周邊住宅，有顯著的帶動作用，天街旁邊的品質(zhì)住宅，漲幅總是快一些。
縱觀核心區(qū)內(nèi)五大傳統(tǒng)商圈，南坪商圈迭代升級的迫切度，不亞于楊家坪、沙坪壩；
同時，南坪又迎來了戰(zhàn)略機遇；
天街，必然看到了這些機會！
大約90年代初，南岸政府就提出：打造南坪商圈！
從重百南豐商場、再到新世紀江南商都、元旦百貨；
百聯(lián)、萬達，星光...
南坪的商業(yè)，遍地開花。
（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）
就連地下，都誕生出著名的“潮流前線”，“小魔魚”牛仔褲是五公里大學(xué)生最愛的品牌之一。
而南坪超高層建筑（100米以上）數(shù)量，曾超過整個武漢市；南坪繁華，盛極一時。
在一段時間內(nèi)，重慶只有三大商圈：解放碑商圈、觀音橋商圈、南坪商圈。
但是，隨著傳統(tǒng)百貨行業(yè)整體衰退，部分商場陸續(xù)到期撤店，商業(yè)運營模式老舊缺乏新意...
南坪商圈，有些落寞。
就連“五線齊封”，都把南坪忘了。令人唏噓。
商圈沉寂，連帶著南坪樓市，也異常低調(diào)。
1）多年來，南坪核心區(qū)幾乎沒有土地出讓；并因此缺乏市場關(guān)注度；
2）新項目少，使城市界面缺乏亮色；
3）居住品質(zhì)需求得不到滿足，被迫外溢、外遷。
南坪核心區(qū)域，常年“斷糧”。
2016-2019年，僅放出了2塊住宅用地。
倒也不是捂著不放，而是真的太緊缺。
折射到新房市場，你上一次看到南坪核心區(qū)新房的時候，是什么時候呢？
近兩年，似乎只有一個招商云邸在銷售。
我去看過兩次，一個江景非常漂亮的商圈高品質(zhì)現(xiàn)房，卻因為區(qū)域過于低調(diào)，處在了被嚴重低估的境地。
（實景拍攝）
那么南坪，機會來了嗎？
是的！
今年5月份，重慶一則重磅規(guī)劃--“兩江四岸”16平方公里核心區(qū)，正式登場。
重慶對「城市中心」的重視，上升到新的高度。
（兩江四岸核心區(qū)）
在這其中，你會發(fā)現(xiàn)南岸因為自然資源和地理位置優(yōu)勢，被賦予了新的戰(zhàn)略地位：
從南坪商圈，到洋人街一帶，將依次布局五大地標(biāo)群！并成為重慶的“城市會客廳”。
原科普中心的‘重慶眼’、龍門浩老街的‘龍門里’；
‘長嘉匯大景區(qū)’、‘長江夢中心’、‘國際迎賓島’。
（倫敦眼 圖源網(wǎng)絡(luò)）
南岸，迎來了「戰(zhàn)略契機」！
契機之一：南岸需要與其能級相匹配的城市界面，一頭一尾兩大節(jié)點，分別就是南坪商圈，以及長嘉匯大景區(qū)；
契機之二：重慶各大商圈在全力城市更新，助推重慶國際化。南坪商圈重回焦點，成為必然一環(huán)。
我還注意到一組數(shù)據(jù)。
按2019年統(tǒng)計公報，南岸的社會消費品零售額，人均第4。
排在渝中、江北、九龍坡之后。南岸朋友，很有消費熱情。
（數(shù)據(jù)來源于2019重慶統(tǒng)計年鑒）
基礎(chǔ)好，需求旺，自然需要相對應(yīng)的出口。
這恐怕也是天街高價拿下南坪商圈的關(guān)鍵原因！
瞌睡遇到枕頭。
其實還不光龍湖看中了這里。還有像東原，在此前也用真金白金，說明了他對南坪的判斷。
在12月9日，一塊還不算南坪核心的位置，東原+春風(fēng)，搶下了“南岸住宅地王”，樓面單價去到了11398元/㎡！
（圖源銳理數(shù)據(jù)）
這是什么概念呢？
他比起2017年，招商蛇口拿下的，位置比他好很多的商圈中心土地，足足貴了接近5000元/㎡！
或許他跟龍湖一樣，看到了南岸核心區(qū)崛起的機會。
實際上，這件事可以這么理解：
以“兩江四岸”核心區(qū)新定位為基礎(chǔ)；依托于城市更新的戰(zhàn)略機遇；
天街，只是大趨勢下，一個價值爆發(fā)的前兆。
城市更新，需要兩件東西：
一個是高品質(zhì)商業(yè)，一個是高品質(zhì)住宅。
在這其中，你又不得不佩服眼光前瞻的開發(fā)商。
此前的招商蛇口，后面的東原，現(xiàn)在的龍湖。
尤其像招商蛇口，無論早期的招商江灣城，還是長嘉匯、公園大道等，地段+品質(zhì)都很上乘。
在南坪商圈這個項目，在上述價值線索的推導(dǎo)下，你更會清晰的看到他的未來價值。
城市核心位置、大商圈、江景視野、高品質(zhì)、現(xiàn)房、改善型配置對位，幾乎滿足了一套好房子的所有標(biāo)準(zhǔn)要素。
（區(qū)域示意圖 大衛(wèi)標(biāo)注）
從位置上看，他恰好處于南坪商圈北側(cè)，面向渝中半島。
距離解放碑、市委市府、江北嘴，分別只有3、4、5KM的直線距離。
鏡頭拉近。
他離天街，約400米的直線距離；
距離萬達廣場，約600米；
離3號線“工貿(mào)站”出入口僅有約300來米，“南坪站”僅有約500米；
位置幾乎無可挑剔。
其次，這居然是一個現(xiàn)房項目！
立面、車庫、大堂、電梯廳、園林...你都可以實際看到、摸到，沒有再被“樣板房”忽悠的風(fēng)險。
大面積玻璃立面，超高層設(shè)計。作為商圈煥新的住宅地標(biāo)，相當(dāng)漂亮。
（實景圖）
雖然項目不大，但中庭景觀，卻非常豐富且充滿質(zhì)感。
（實景圖）
管家式服務(wù)的精裝入戶大堂。
（實景圖）
精裝車庫，其他項目年末接房的朋友，可以來參觀對比。
（實景圖）
泛會所化的架空層設(shè)計，多達440㎡左右！
（實景圖）
最霸道的，是當(dāng)你去到56樓的云端會所，你能看到整座城市的煙火氣與天際線。
（實景圖）
產(chǎn)品定位為套內(nèi)約93-128㎡的改善型戶型。
很多細節(jié)配置標(biāo)準(zhǔn)，非常高。
3.15米層高，作為超高層，這個標(biāo)準(zhǔn)，懂行的都知道，開發(fā)商成本會多出很多！
但是，業(yè)主裝上地暖和中央空調(diào)，會顯得更闊氣。
玻璃+鋁板外墻元素、1:2車位規(guī)劃比、7層地下車庫、5梯5戶等等超出市場標(biāo)準(zhǔn)的配套，也全部出現(xiàn)在項目內(nèi)。
百年央企，打造的高品質(zhì)現(xiàn)房！
真的很讓人心動。
其實無論“觀音橋地王”還是“南坪地王”，都是其價值本身的折射。
尤其是南坪。
以天街為契機，“五大商圈”強勢歸位，是當(dāng)前重慶城市更新戰(zhàn)略下的關(guān)鍵。
人們需要更高效的出行效率、更高效的配套體系，在這其中，城市價值，也就得到完美提升。
南坪商圈，正在迎接他的新生...
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