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重慶房價的下跌通道打開了

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2020.12.04

關(guān)注

01.

我有個來自萬州的朋友，彭先生，小生意一直風(fēng)生水起，而且早在08年金融危機(jī)后，就開始買房，身邊朋友都很羨慕他趕上「好時候」，抄了個大底。

十年間，應(yīng)該還是買了5-6套房。在普通家庭，算殷實(shí)。

前兩天，我在來福士商場的人潮中偶遇了他。

他看上去，有些疲憊。除了因?yàn)轱嬃系昵芭抨?duì)的人太多，他還告訴我，前兩年出了點(diǎn)問題。換了個老婆，被分了一半財(cái)產(chǎn)走，生意也做不下去了，現(xiàn)在老婆又生了二胎，手里房子張羅著要置換，又出了一點(diǎn)問題。

所謂置換，就是賣掉不滿意的，買入更滿意的。

他在渝北的某目標(biāo)小區(qū)，尋覓了小半年。今年八月份，小區(qū)出來一套品相很不錯的二手房，低于小區(qū)均價10萬。

談判中，他又壓下去5萬，賣家的要求也很簡單直接，希望首付盡量多，一次性還能再少。

剛好，他掛出去小半年的兩套房，都有了意向買家。

如果順利，一賣一買，“優(yōu)化”就算搞定。

結(jié)果，中介小哥突然說買家不準(zhǔn)備買了，理由分別是：1）要觀望一下，覺得房價會跌，2）看中了其他房子！不要他的了。

彭先生準(zhǔn)備主動再少幾萬塊，中介說客戶一直沒有回應(yīng)。

很明顯，現(xiàn)實(shí)中的彭先生，他遇到了三個紅燈

1）婚姻經(jīng)營

2）生意經(jīng)營

3）房產(chǎn)經(jīng)營

如果說他是個案，那么，以下或許就不是個案了。

02.

最近憂愁的人很多。

比如很多城市的樓市新媒體，他們的標(biāo)題是這樣的：

這些文章，都是我關(guān)注的公眾號所推出來的。所說城市，來自于三個不同的“新一線城市”。

像這樣的還有很多。

于是，我知道你們更想知道什么。

那就是，重慶還好嗎？

重慶好不好，標(biāo)題已經(jīng)說了。

關(guān)于重慶，二手房掛牌數(shù)量激增，是公認(rèn)的事實(shí)。

晃悠晃悠，昨天打開一看，快十二萬套了。

讓人不由感嘆，這就是中國速度。

12萬套，從絕對數(shù)上看，并不多，去年重慶一年就賣了超過40萬套房子（新房+二手房）。

如果按去年的量，3個月就搞定，最可怕的是，羊群效應(yīng)。

羊群效應(yīng)：是個人的觀念或行為由于真實(shí)的或想象的群體的影響或壓力，而向與多數(shù)人相一致的方向變化的現(xiàn)象。

表現(xiàn)為對特定的或臨時的情境中的優(yōu)勢觀念和行為方式的采納(隨潮)，表現(xiàn)為對長期性的占優(yōu)勢地位的觀念和行為方式的接受(順應(yīng)風(fēng)俗習(xí)慣)。人們會追隨大眾所同意的，將自己的意見默認(rèn)否定，且不會主觀上思考事件的意義。

買家觀望，賣家增多，一減一加，去化周期成倍數(shù)放大。

在這個過程中，有很多人就會比較難受。

我們舉幾個例子。

03.

和黃御峰，比較典型。

他在新房市場，是因?yàn)?strong>跟周邊有明顯的價格差而火熱的樓盤之一，也是投資大盤。

傳說中，買房是要飲茶的。

去年行情好的時候，這的新房主力價格是11000-14000元/㎡上下，而二手房被喊到建面16000元/㎡。

雖然戶型一般、品相普通，可是在巨大的倒掛價差面前，根本沒人在意。只有一個字「搶」！每一個排著隊(duì)喝茶的買家，一定都是奔著每平米5000塊的小目標(biāo)去的。

即使茶葉比較貴，剔除茶葉，盤算著也還有4000塊一平方米利潤。

但最近，顯然早期買的更便宜的投資客，要變現(xiàn)了。

區(qū)區(qū)一個樓盤，掛牌出售房源驚人的超過400套！典型賣家如上，從16000+的掛牌單價，砍了30萬。

建面16000+變成了套內(nèi)16000+。

還有利潤嗎？

有。

如果買得早，還是有翻倍的。

魯能中央公館，中央公園曾經(jīng)的“三巨頭”之一。

三巨頭憑借八中指標(biāo)，風(fēng)生水起。翻看記錄，三巨頭曾經(jīng)還站上了二手房建面成交價25000/㎡的巔峰。

這套房在今年以來，卻降了50萬。

戶型大？總價高？

學(xué)區(qū)政策調(diào)控？

都有原因。

他反映了因政策的不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)，也反應(yīng)了入住率不高的次新房，抗跌性往往并不強(qiáng)。

越時代，距劉家坪輕軌站很近。

是兩年前的茶園熱盤。當(dāng)時的高層售價，套內(nèi)還不到10000/㎡。去年的這個時候，他的二手房，建面最高賣到了16700/㎡！

此一時彼一時。

上線4個月的二手房，比他當(dāng)初的預(yù)期，主動下降了60萬。對比去年，下降了20%。

打開一些號稱只有真房源的中介APP，類似的例子還有很多。

（來源于擼房幫）

究其具體原因，之前掛牌價虛高，炒作過猛，樓盤本身缺乏價值支撐，恐慌情緒高位追漲低位殺跌，都是部分房源大幅下降的因素。

他們是個例嗎？也許是。

虧了嗎？肯定沒有。

目前上市銷售的二手房，都是2017年9月份之前購入的，理論上，還有較大的利潤空間。

還沒降到他們的本。

現(xiàn)在打折，可能急著用錢，可能是著急置換，也可能是準(zhǔn)備賣房炒股，又也許是看衰后市，套現(xiàn)走人。

問題是，這樣的情況，如果多起來了呢？

假如房市賺錢效應(yīng)不在，沒有自住用途的房子，又難以產(chǎn)生現(xiàn)金流，反而變成了負(fù)債，在政策一遍一遍的攻心之下，大家都變得沉不住氣！

又會怎么樣呢？

04.

總之。

一個行業(yè)新周期顯然已經(jīng)來了。

既然是新周期，玩法和規(guī)則必然有所變化。

就像重慶，二手房的下降通道已經(jīng)打開，假如你手上持有的房產(chǎn)，并不優(yōu)質(zhì)，也非廉價，那么，此刻，應(yīng)該有所盤算。

大家也是時候重新審視一下自己手中的房產(chǎn)價值了。

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