（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）
那天有個(gè)人發(fā)了一組計(jì)算數(shù)據(jù)給我。
樓面地價(jià)13549，契稅415，配套費(fèi)290，建安+基礎(chǔ)設(shè)施3000
再假定資金成本加管理費(fèi)用10%，銷售費(fèi)用5%，毛利潤15%
于是：
（13549+415+290+3000）*1.1*1.05/0.85=23445
再加上9%增值稅
23429*1.09=25555
再換算為套內(nèi)（得房率80%計(jì)算）
25537*1.25=31944
他問我灘子口的房價(jià)該不該這么算？
現(xiàn)在是不是該去周邊叉一套？
我的回答是：
NO！
其一，每家開發(fā)商對(duì)待土地的態(tài)度、投入精力、運(yùn)營的能力、成本、產(chǎn)品定位都不相同！
價(jià)格也就不同，ZF都說了，從來沒人保證你買地就必須賺。
其二，看到地王，就去隨便叉一套，這個(gè)想法很幼稚！
為什么？
01
我先給你看兩個(gè)戶型圖
（戶型圖可點(diǎn)擊放大查看）
左圖，是10年前一個(gè)定位還不錯(cuò)的樓盤。這個(gè)戶型你猜多大？
建面171平
右圖，是近期某樓盤，定位也挺不錯(cuò)。這個(gè)戶型你猜多大？
建面168平
他倆區(qū)別在哪里呢？
區(qū)別是：時(shí)代變了！需求和生活理念變了！
前者，10多年前，那時(shí)候根本不準(zhǔn)生二胎，生了要罰款。
設(shè)計(jì)理念也因此簡單。
171㎡，三居室，夠了！
于是，這么大面積，都用在哪里了？設(shè)計(jì)師說“均攤吧”！
后者，儼然是將“別墅扁平化”真正融入到了大平層設(shè)計(jì)之中。
大橫廳，大陽臺(tái)，3.15米層高；
整套房面寬達(dá)到18米！
4個(gè)臥室，2間套房，3個(gè)全明衛(wèi)生間！
滿足二胎時(shí)代，三代同堂，對(duì)一套房子的全部功能性需求！
用通俗的話說，后面這個(gè)戶型（西派時(shí)代），幾乎做到了改善型生活必需品的標(biāo)準(zhǔn)。
用西派時(shí)代自己的話說：生活，是家庭中人與人之前的化學(xué)反應(yīng)，改善的意義，就是把生活過得更好一點(diǎn)。
（戶型示意圖）
各個(gè)功能區(qū)域面積“重新分配”，該C的地方C，該A的地方，就A。
戶型還有明顯的細(xì)節(jié)升級(jí)
比如入戶，專門設(shè)計(jì)了獨(dú)立的電梯入戶廳！讓家有了“儀式感”
比如陽臺(tái)，最寬的地方進(jìn)深2米，10米長，讓你擺得下躺椅，擺得下燒烤架
甚至連淋浴房，都特意設(shè)計(jì)成能容下雙成人的空間
咳咳...試想一下，當(dāng)父母老了，需要你伺候著洗澡、搓搓背，就像小時(shí)候父母給你洗澡時(shí)一樣，是不是淋浴房必須要大？
足夠的空間，裝下了父子，母女之間最珍貴的愛！
所以，我要說的第一點(diǎn)是：
未來的新房子，的確會(huì)比較貴，因?yàn)楫a(chǎn)品全面的升級(jí)換代了！
隨著家庭結(jié)構(gòu)的變化，應(yīng)該考慮適應(yīng)每一位家庭成員的需求、以及需求的改變！
從設(shè)計(jì)理念，到功能性。
10年前用諾基亞的，如今還會(huì)用嗎？早都換成蘋果了吧？哦不，是華為！
02
有人說一張戶型圖很難直觀的說明問題，就放一些圖片吧。
上面那個(gè)戶型的精裝修實(shí)景。
（實(shí)景拍攝）
這是大橫廳
大橫廳，加上一個(gè)大陽臺(tái)，帶來的效果是什么呢？
首先，還是家人之間的陪伴，為什么這么說？
有個(gè)調(diào)查數(shù)據(jù)：80-90后中，約74.4％的人平均每天陪伴伴侶的時(shí)間不足1小時(shí)，近6成的人每天陪伴孩子的時(shí)間不足1.05小時(shí)。
996太忙了！
而一個(gè)很大的廳+陽臺(tái)，則能創(chuàng)造更多的一家人在一起的活動(dòng)空間與機(jī)會(huì)。
當(dāng)你有小孩子，你就能體會(huì)我說的這一點(diǎn)。
（實(shí)景拍攝）
其次，在物理層面，你可以注意到，整幅的落地滑門，讓屋子采光和通風(fēng)更好，包括廚房、餐廳，包括過道；
滿滿的陽光，在傳統(tǒng)“大豎廳”里，是無法感受到的...
在家里，可以辦一個(gè)私人派對(duì)。
同時(shí)，在裝修方面，新一代的住房，也是顛覆性升級(jí)！
比如，地暖，中央空調(diào)，逐漸成為家裝的必須品。
重慶冬天很冷，抖了幾十年，家里都要穿厚棉襖，小孩老人總感冒...
這兩年開始有些人用上了地暖，冬天舒服的不得了，但遇到一個(gè)問題：傳統(tǒng)的住房層高都是3米！
這是什么概念呢？同時(shí)裝上地暖、中央空調(diào)，特別是空調(diào)吊頂?shù)牡胤剑?/span>凈空大概只有2.5-2.6米。一個(gè)170CM的帥哥，墊腳伸手就能摸到你家天花板！這是多么的尷尬。
（實(shí)景拍攝）
所以，留出空調(diào)、地暖的設(shè)計(jì)空間很必要。
將層高提高到3.15米！
這15CM的空間，是開發(fā)商用額外的成本做的。
而高出的這15CM，不簡單，會(huì)讓房子的空間感大幅提升，心情都會(huì)因此變的開闊。
再比如衛(wèi)生間
（實(shí)景拍攝）
通過設(shè)計(jì)的深化，實(shí)現(xiàn)了“三衛(wèi)全采光”！
其目的就是滿足家庭成員的私隱性和獨(dú)立空間需求。
比如，老人起夜頻率高，冬天的夜晚，有一個(gè)在自己房里的單獨(dú)衛(wèi)生間，是不是更加貼心？
又比如，家里的寶貝兒女長大了，是不是該擁有一個(gè)獨(dú)立衛(wèi)生間？如果和家里的老人、客人共用一個(gè)衛(wèi)生間，是否會(huì)感覺到不太方便？
五口之家，三代同堂時(shí)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)三個(gè)衛(wèi)生間，是那么的有必要，從上班早高峰到夜晚24小時(shí)，讓生活起居，多了一些從容。
而且，在居家智能化上，也有提前考慮。
因?yàn)殡S著AI技術(shù)發(fā)展，以后電器會(huì)全部變成智能化：
鬧鐘一響，窗簾自動(dòng)打開，語音機(jī)器人給你播報(bào)昨晚的時(shí)政財(cái)經(jīng)要聞，天氣，還有交通情況；下班回家前，就能提前把空調(diào)調(diào)到合適的溫度...
就像上面這套精裝房，考慮到各個(gè)家庭對(duì)智能化家居不同的需求，預(yù)留了智能家居所需的線路！
廚房也是
（實(shí)景拍攝）
在廚房方面，配全套的廚房電器。（西派時(shí)代用了方太品牌）
在此基礎(chǔ)之上，多了很多實(shí)用的細(xì)節(jié)，比如：
配置3M凈水器，更健康
設(shè)計(jì)廚房擋水臺(tái)、可伸縮水龍頭
廚房操作臺(tái)安裝LED燈...
當(dāng)你在廚房洗菜切菜的時(shí)候，水就不容易流到地上；而LED燈，在你晚上燒水、煮咖啡時(shí)，甚至是洗菜時(shí)，都有了恰到好處的照明。
除此之外，在一些裝修上，品質(zhì)細(xì)節(jié)，會(huì)甩開普通住宅很多。
比如這套房，
客廳地面，用了白玉蘭格調(diào)鋪裝和三色塊方形，這種工藝，非常費(fèi)事！
陽臺(tái)的地鋪，也是波打線加雙色?；u拼花，在陽臺(tái)邊緣，還專門設(shè)計(jì)了水槽。
（實(shí)景拍攝）
客廳背景墻用法式皮革硬包！
全屋，都貼了墻紙！
因此，這是我想表達(dá)的第二點(diǎn)：
10年前開CRV的，如今換成了卡宴，內(nèi)飾、做工品質(zhì)、動(dòng)力、舒適性，已無法同日而語。
高品質(zhì)的新房，設(shè)計(jì)感、精裝修、地暖、人性化細(xì)節(jié)等，全面的迭代！
03
除此之外，在社區(qū)打造、建筑外立面、服務(wù)等方面，普通住宅與高品質(zhì)的新房，更沒辦法相提并論。
（意境圖）
比如，用大面積玻璃幕墻+金屬氟炭漆的外立面，外墻不易留灰，大幅改善了重慶房子外觀舊的快的現(xiàn)象！還增加了采光和視野。
還有園林景觀
（意境圖）
這個(gè)樓盤因?yàn)槭菄鲜讲季值拇笾型ソY(jié)構(gòu)，對(duì)視樓棟的最小樓間距是60米，最大是90米。60米是什么概念呢？就是普通洋房的樓間距的4倍。
戶均綠化面積達(dá)到了45㎡左右！45㎡又是什么概念呢？普通高層的戶均綠化面積大多在30㎡以下，這樣，就對(duì)比出了差距！
開發(fā)商把6米挑高的首層架空層，做成精裝入戶大堂，以及近1900㎡的泛會(huì)所空間。
為業(yè)主專屬的泛會(huì)所里，還會(huì)有豐富的活動(dòng)空間，例如運(yùn)動(dòng)健身+兒童游玩+生活休閑+藝術(shù)、會(huì)客等各種功能分區(qū)，有了帶鏡子的瑜伽室，母嬰室，等等。
（意境圖）
不光人行大堂精裝，車庫也一樣的精裝標(biāo)準(zhǔn)！
因?yàn)殚_車的業(yè)主，特別是忙碌的業(yè)主，很少從人行入戶大堂出入，雙精裝修大堂，就是為了多一份儀式感。
于是，第三點(diǎn)：
高品質(zhì)的新房，從建筑的外立面、園林景觀，到入戶大堂、泛會(huì)所、物業(yè)服務(wù)...已經(jīng)全面的迭代。
你拿鳳姐去PK冰冰，沒法比?。?/span>
04
基于以上幾點(diǎn)
樓面地價(jià)13549元/㎡的灘子口，未來，他極可能會(huì)賣出“天價(jià)”！這幾乎沒有懸念！
但是，你如果想蹭上車。
買個(gè)老房子，是沒有任何意義的！
看明白這些，其實(shí)就比較容易想明白現(xiàn)在該怎么辦，或者說現(xiàn)在適合買哪里？
灘子口和大渡口連續(xù)的猛操作，我更關(guān)注的，是他們的鄰居巴濱路。
江對(duì)岸地價(jià)13000+，江這邊明顯的環(huán)境更好！性價(jià)比變得異常突出！
而以上的內(nèi)容就是我看完巴濱路西派時(shí)代以后的一些體會(huì)。
最新的居住理念，上乘的品質(zhì)與空間設(shè)計(jì)，漂亮的外立面！還帶豪華精裝修！
房子僅僅和江對(duì)面的地價(jià)差不多！
用一句話形容，應(yīng)該是“用現(xiàn)在的價(jià)格，買未來的房子！”
首先，西派時(shí)代位置不錯(cuò)。
（意境圖）
他距離在建的軌道5A線外河坪北站大約800米。
前面就是未來龍湖的濱江商業(yè)綜合體。
周邊還有像魚洞二小（昕暉校區(qū)）、史迪威外語學(xué)校，清華中學(xué)等成熟配套。
通過三座長江大橋，與九龍半島、大渡口實(shí)現(xiàn)了“無縫連接”。
其次
豪宅血統(tǒng)純正，2007年，“西派系”樓盤誕生于北京，后來就成了高品質(zhì)的代名詞。
就像在隔壁成都，西派系的房子普遍賣到了20000-40000元/㎡！建面單價(jià)哦！
在巴濱路，甚至整個(gè)南區(qū)，西派時(shí)代都是一個(gè)非常難得各方面兼具的精裝修大平層。
最小四房，總價(jià)180萬起步；能修5棟樓的地塊，卻為了提升品質(zhì)感，擴(kuò)大樓間距視野，只修了4棟樓！
實(shí)際上，通過以上種種，他設(shè)置了一個(gè)相當(dāng)純粹的圈層！
在南區(qū)一眾樓盤里，獨(dú)樹一幟！
你想要最純粹的品質(zhì)生活，西派時(shí)代成了唯一性的選擇！
05
三十年河?xùn)|，三十年河西，城市也是...
從某種程度上說，伴隨著城市大更新，南區(qū)的時(shí)代，就快來了。
這里的舒適性和性價(jià)比形成了獨(dú)特的競爭優(yōu)勢(shì)！
而隨著優(yōu)質(zhì)土地越來越稀缺、昂貴，好房子與普通房子之間的差距，也會(huì)越來越大。
這個(gè)時(shí)候，如果從實(shí)際需求出發(fā)，必然是買“更好的房子”。
讓生活過的更加精致。
而如果從保值增值角度看，更應(yīng)當(dāng)明確，這套房子，未來有足夠的市場競爭力嗎？
本文為商業(yè)評(píng)論
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