應(yīng)廣大粉絲們的要求，從大年初一開始，房產(chǎn)君已獻(xiàn)上了多篇紅盤牛評(píng)，硬菜上足。
針對(duì)前幾期測(cè)評(píng)中，也有粉絲表示，這些樓盤紅是真紅，但都快賣完了，車都來不及上…“能不能，造福準(zhǔn)買家，出一波潛力紅盤？”
唉，誰叫咱是有求必應(yīng)的寵粉狂魔呢，來，馬上安排！
本期測(cè)評(píng)，房產(chǎn)君決定走進(jìn)天河全新盤——陽光城當(dāng)代·檀悅MOMΛ。
丨陽光城當(dāng)代·檀悅MOMΛ
要知道，這可是天河難得一見的全新盤，由陽光城和當(dāng)代置業(yè)聯(lián)合開發(fā)。
早在2019年初，陽光城便透露，其將定位為最高端的“檀”系產(chǎn)品。再加上天河光環(huán)加持，自然備受關(guān)注。
如今，項(xiàng)目營(yíng)銷中心已經(jīng)開放，預(yù)計(jì)年后開放樣板間，更是萬眾期待。
話不多說，馬上開飯。
樓棟價(jià)值分析
占地面積：約7.8萬㎡
建筑面積：約43.6萬㎡
規(guī)劃：10棟樓，1所幼兒園，1所九年一貫制學(xué)校（含24班小學(xué)、12班中學(xué)）
產(chǎn)品：首推一期3#、4#，建面約90-140㎡三至四房，貨量共計(jì)180套
陽光城當(dāng)代·檀悅MOMΛ位于天河?xùn)|莞莊路，屬于五山板塊。
項(xiàng)目周邊學(xué)術(shù)氛圍濃厚，距華南理工大學(xué)僅一墻之隔，東面、北面均為華工校園和宿舍區(qū)，西面環(huán)繞廣州半導(dǎo)體材料研究所、華工歷史環(huán)境保護(hù)與更新研究所、電子第五研究所等。
更多項(xiàng)目周邊詳情，可點(diǎn)擊下方小程序查看：
再來看具體規(guī)劃。
陽光城當(dāng)代·檀悅MOMΛ，由東莞莊路一分為二，分為南北兩個(gè)地塊，基于山坡地形高差，整個(gè)項(xiàng)目由南向北順勢(shì)抬高約10米。
其涵蓋：10棟住宅、1個(gè)幼兒園、1個(gè)9年一貫制的學(xué)校（包括24班小學(xué)部、12班中學(xué)部）。同時(shí)，社區(qū)內(nèi)部還有肉菜市場(chǎng)、公交首末站等公共配套。
整個(gè)小區(qū)規(guī)劃三期開發(fā)，1-4#是一期，5-7#是二期，8-10#是三期。其中，1#、2#為17層，3#、4#為16層，5#、6#、8#為48層，7#為32層，9#為46層，10#為44層。
一期和二期同在南地塊，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售透露，兩大組團(tuán)之間，將利用地形高差，花費(fèi)過億打造立體園林。其中，下沉式泳池會(huì)所就位于一期組團(tuán)。
三期在北地塊，更靠近中小學(xué)、文化站、公交首末站、肉菜市場(chǎng)等公建配套。
由于東莞莊路正從項(xiàng)目中間穿過，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售透露未來將擴(kuò)建成四車道，無論是一二三期，都會(huì)有部分戶型受到一定噪音影響。
而陽光城當(dāng)代·檀悅MOMΛ首先推出的，是一期的3#、4#，是本篇測(cè)評(píng)的重點(diǎn)分析對(duì)象。
其西面有小型垃圾站，東面是社區(qū)內(nèi)部，北面是臨街商業(yè)、東莞莊路，南面是社區(qū)會(huì)所及園林。
丨東莞莊路
從景觀上來看，3#、4#南北向的高層樓房不多，除自身社區(qū)外，受遮擋可能性不大。
而且，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)觀察可見，南向戶型或可望小蠻腰等CBD景觀。
丨放大圖片，可看到遠(yuǎn)方的小蠻腰
整體來看，因東莞莊路從項(xiàng)目中間穿過，陽光城當(dāng)代·檀悅MOMΛ最大的干擾是噪音，從這個(gè)因素來看，4#整體優(yōu)于3#。
而日照對(duì)項(xiàng)目整體干擾不大，只要不是選擇北向、頂樓等戶型，都不會(huì)有太大問題。
戶型分析
戶型方面，陽光城當(dāng)代·檀悅MOMΛ首推的3#、4#，只有3個(gè)戶型可選，合計(jì)180戶。
分別是：90㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（60套）、102㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（60套）、135㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（60套）。
戶型整體中規(guī)中矩，方正實(shí)用，無明顯瑕疵。
90㎡三房，均為北向，豎廳設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分離，三個(gè)臥室或均朝東，或均朝西。
入戶花園達(dá)約4.1米寬，避免了入戶直視客廳的尷尬，且空間稍大，可作為儲(chǔ)物空間；客廳開間3.6米，主臥帶衛(wèi)生間，客衛(wèi)干濕分離。
102㎡三房，南向設(shè)計(jì)，稍勝一籌。
入戶就有一個(gè)功能房，可做儲(chǔ)物，或做書房使用；廚房U型設(shè)計(jì)，可中西廚結(jié)合；客廳開間更為闊綽，達(dá)3.9米。
139㎡四房，南北對(duì)流豎廳，專為改善家庭而來，不僅做到四開間朝南，而且有3個(gè)臥室朝南。
客廳開間約6.4米，近10米超寬陽臺(tái)；入戶拐角處，可作玄關(guān)儲(chǔ)物；雙主套設(shè)計(jì)，主臥還帶衣帽間，讓三代同堂，父母和子女各有獨(dú)立空間，互不干擾。
從戶型來看，這三個(gè)戶型面積差異大，沒啥可比性。
而且，房產(chǎn)君走訪銷售中心，得知，項(xiàng)目吹風(fēng)價(jià)達(dá)10萬+，這意味著，不同戶型的總價(jià)差別極大。
因此，在戶型選擇上，主要還是取決于買家預(yù)算。
精細(xì)日照分析
接下來，是日照分析，還是以全年日照時(shí)間最短的冬至日（12月21日）為樣本統(tǒng)計(jì)。
如果這一天陽臺(tái)還有光照，那么，你家基本一整年都不愁見不到太陽。
| 冬至日日照模擬圖
可以看到，陽光城當(dāng)代·檀悅MOMΛ首期推售的3#、4#，朝南戶型普遍光照好，大部分可達(dá)5-6小時(shí)。
部分低矮樓層，雖被2#稍微遮擋，不過因?yàn)閼粜统?，冬至日日照時(shí)長(zhǎng)也能達(dá)到2-3小時(shí)。
不過，北向戶型在冬至日這一天，各大樓層基本無陽光照射。這也能解釋，為什么北向戶型通常都比南向戶型，定價(jià)要低。
| 冬至日日照模擬圖
以下是各戶型日照具體情況：
北向90㎡三房，各樓層客廳采光沒有區(qū)別，冬至日均為0-1小時(shí)。
由于該戶型為豎廳設(shè)計(jì)，3個(gè)臥室均在同一側(cè)，因此該戶型，主要看對(duì)臥室朝向的抉擇，要么是3個(gè)臥室均朝東，要么是3個(gè)臥室均朝西。
丨注：表格中為冬至日日照時(shí)長(zhǎng)
東側(cè)的90㎡戶型，3個(gè)臥室均為東向，臥室陽光照射基本在早上：夏至日，基本各大樓層臥室都有陽光照射，時(shí)間為8點(diǎn)-12點(diǎn)；冬至日，僅有高樓層的臥室有陽光照射，時(shí)間為8點(diǎn)-11點(diǎn)。
西側(cè)的90㎡戶型，3個(gè)臥室均為西向，臥室陽光照射基本在下午，夏天存在西曬的問題：夏至日，基本各大樓層臥室都有陽光照射，時(shí)間在13點(diǎn)-19點(diǎn)；冬至日，僅有頂樓的臥室有陽光照射，時(shí)間為下午13點(diǎn)-16點(diǎn)。
因此，從舒適度來看，東側(cè)的90㎡＞西側(cè)的90㎡。
| 夏至日日照模擬圖
102㎡南向三房，高樓層的客廳日照時(shí)間較長(zhǎng)，達(dá)到6-7小時(shí)，包括：3#的14-16層，4#的12-16層。
2-5層的日照時(shí)間基本在4-5小時(shí)，6-11層的日照時(shí)間在5-6小時(shí)。
丨注：表格中為冬至日日照時(shí)長(zhǎng)
135㎡四房，南北對(duì)流，日照時(shí)間是三個(gè)戶型中最好的，大部分戶型日照時(shí)長(zhǎng)在4-5小時(shí)。
其中4#的135㎡戶型，2-14層日照時(shí)間最優(yōu)，為4-5小時(shí)；只有頂層日照時(shí)間較長(zhǎng)，15層為5-6小時(shí)，16層為6-7小時(shí)。
不過，3#東側(cè)135㎡戶型，因受到2#遮擋問題，2-7層客廳采光不足，為2-3小時(shí)。
而3#西側(cè)135㎡戶型，則是因?yàn)榭蛷d位置靠近夾角，2-12層客廳日照時(shí)長(zhǎng)為2-3小時(shí)。
丨注：表格中為冬至日日照時(shí)長(zhǎng)
精準(zhǔn)噪音分析
再來看看噪音分析。
陽光城當(dāng)代·檀悅MOMΛ，3#、4#主要噪音源有：
北側(cè)有東莞莊路、臨街商鋪，北地塊規(guī)劃的公交車首末站、肉菜市場(chǎng)；西側(cè)有小公路、垃圾站出入口。
其中，東莞莊路為外部公路，對(duì)于社區(qū)會(huì)有一定噪音影響。
我們對(duì)各樓棟的噪音進(jìn)行了模擬分析，詳情如下：
在這里，房產(chǎn)君普及一點(diǎn)：
按照居民區(qū)1類噪音規(guī)定：白天分貝值在55db以下，夜晚在45db以下為標(biāo)準(zhǔn)值。尤其是晚上，噪音若達(dá)到50db，將會(huì)對(duì)睡眠產(chǎn)生影響。
具體3#、4#噪音分析，可點(diǎn)擊下方小程序查看：
再具體來看每一棟，每一個(gè)戶型。
從噪音影響來看，3#所有戶型中，135㎡四房（東側(cè)）＞102㎡三房（東側(cè)）＞102㎡三房（西側(cè)）＞90㎡三房（東側(cè)）=90㎡三房（西側(cè)）。
3棟，東側(cè)的135㎡四房戶型最佳，噪音干擾最小，不近公路，且靠近園林，噪音值僅在30-35db。
102㎡三房次之，無論東西側(cè)戶型，噪音值在45-50db。
繼而是西側(cè)的135㎡四房，客廳側(cè)對(duì)東莞莊路，且靠近垃圾站出入口，2-12層噪音為50-55db，13-16層為45-50db。
噪音干擾最嚴(yán)重的，毫無意外是90㎡北向三房。
想看90㎡北向三房的噪音分析，以及3#每一個(gè)戶型的具體噪音值，可點(diǎn)擊下方小程序查看：
4#噪音整體表現(xiàn)比3#更優(yōu)，選籌大體與3#無異。
即，4#所有戶型中，135㎡四房（東側(cè)）=102㎡三房（東側(cè)）＞102㎡三房（西側(cè)）＞135㎡四房（西側(cè)）＞90㎡三房（東側(cè)）=90㎡三房（西側(cè)）。
135㎡四房（東側(cè)）、102㎡三房（東側(cè)）最優(yōu)，靠近園林，各大樓層噪音值均為30-35db。
102㎡三房（西側(cè)）次之，靠近園林、會(huì)所，但側(cè)面或受東莞莊路影響，2-4層噪音為30-35db，5-16層噪音值為35-40db。
繼而是135㎡四房（西側(cè)），同樣望園林、會(huì)所，離東莞莊路更近一些，受影響更大，噪音值在40-55db。
最差的同樣是90㎡三房。想看4#每一個(gè)戶型的具體噪音值，可點(diǎn)擊下方小程序查看：
最后，結(jié)合3#、4#兩棟樓分析，4#＞3#。
如果你想選三房戶型，建議：4#102㎡三房（東側(cè)）＞4#102㎡三房（西側(cè)）＞3#102㎡三房（東側(cè)）＞3#102㎡三房（西側(cè)）＞3#90㎡三房（西側(cè)）=3#90㎡三房（東側(cè)）＞4#90㎡三房。
102㎡三房，南向設(shè)計(jì)，相對(duì)90㎡三房受東莞莊路影響較小，建議優(yōu)選靠園林的戶型。
90㎡三房，清一色正對(duì)東莞莊路，噪音是沒辦法避免的了，但4#正對(duì)公交車首末站，夜間或有一定干擾，因此建議優(yōu)選3#。
如果你想選四房，目前僅有135㎡四房可選，也是目前兩棟樓里噪音影響最小的戶型。因?yàn)闃求w均向東傾斜設(shè)計(jì)，東側(cè)的135㎡四房靠近園林，相對(duì)西側(cè)135㎡四房很安靜。
因此，建議：4#135㎡四房（東側(cè)）＞3#135㎡四房（東側(cè)）＞4#135㎡四房（西側(cè)）＞3#135㎡四房（東側(cè)）。
好了，以上就是陽光城當(dāng)代·檀悅MOMΛ一期3#、4#的分析。
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