“首付15萬，返租4500啊，是不是可以考慮？”
此時(shí)，陸云坐在我對(duì)面，翹著二郎腿，酣暢淋漓地?cái)]著串，又問起了這個(gè)話題。眼里似乎有光。
他是眼里有光了，我心里有火。
“怎么突然想投公寓??？”
兩天前收到他轉(zhuǎn)來的一張樓盤海報(bào)，當(dāng)時(shí)一掃是公寓就沒細(xì)看，以為他是一時(shí)興起，誰知竟還認(rèn)了真。
放在平時(shí)別人來問，我大多犯懶直接“不推薦”。
有一說一，公寓可以買，但眾所周知雷點(diǎn)多，萬一真砸人家手里我也良心不安。
所以常常三分薄涼三分譏笑四分漫不經(jīng)心地感嘆一句，公寓市場(chǎng)如此蓬勃發(fā)展，小白們功不可沒。
但此刻，誰讓對(duì)面坐的是陸云呢，凌晨一點(diǎn)零五分還愿意出來投喂房產(chǎn)君的陸云。
“你幫我看看啊，好像就在我中學(xué)旁邊，地段很好的，是真有點(diǎn)心動(dòng)?！?/span>
我拿起了一串烤韭菜，一口咽肚，行。
為了珍惜這份社會(huì)主義兄弟情，我踏上了此次探盤之路。
像陸云這樣，名下購(gòu)房資格用完了，手里攥著幾十萬不多不少。股市不敢碰，其他投資渠道也不懂，所以一轉(zhuǎn)眼盯上了公寓也是正常。
買公寓投資無非圖個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，要想保證租金，第一原則就是地段。不是地鐵上蓋，沒有商圈，不予考慮。
他所說的項(xiàng)目在海珠核心區(qū)，工業(yè)大道北，算是8號(hào)線與廣佛線雙地鐵上蓋。具體位置在沙園站與鳳凰新村站中間，到兩個(gè)站口的距離各300米左右。地鐵盤沒問題。
| 離項(xiàng)目最近的沙園站D口與鳳凰新村站A口
至于商圈，項(xiàng)目西南方向就是海珠最熱門的商業(yè)之一樂峰廣場(chǎng)，直線距離200多米，需要走天橋或下地通道過去。
| 一站式購(gòu)物中心，涵蓋零售、餐飲、影院、童樂等業(yè)態(tài)
項(xiàng)目對(duì)面是家信商業(yè)中心，海珠區(qū)首家河馬鮮生就在此，尤其醒目。
順著金沙路繼續(xù)往西，700米可以走到江邊，連上知名的太古倉酒吧街。而知名的沙園市場(chǎng)、寶業(yè)路食街等就在項(xiàng)目旁邊，繼續(xù)向東可以連上江南西商圈。
基于此，站位商圈的條件也滿足。加上周邊有光大花園、中海橡園國(guó)際等等社區(qū)環(huán)繞，以及陸云的中學(xué)母校廣州第四十一中在側(cè)，整體煙火氣濃厚，人流量很足。
既然地段沒問題，值得進(jìn)入下一步，研究下這個(gè)產(chǎn)品到底筍不筍。
其實(shí)剛走到項(xiàng)目樓下，心就涼了半截。
遠(yuǎn)峰大廈，三樓以上是住宅，一層二層為商業(yè)屬性。其中一層是商鋪，整個(gè)2層舊改拿來做了公寓，25-36平規(guī)劃有七十多戶，也就是今天的主角，寓見樂豐。
| 遠(yuǎn)鋒大廈
| 接待中心
此時(shí)再看海報(bào)上誘人的數(shù)字，仿佛也沒那么香了。
怎么說也是老司機(jī)了，首付14.8萬起這種就直接略過吧，宣傳單上的2字頭，25平，大概率我們沒那么好運(yùn)能看到。
果不其然，目前最小面積大概在26平，單價(jià)32000元左右，算上優(yōu)惠的話總價(jià)大約81萬。
基于商辦類產(chǎn)品屬性，目前銀行貸款最高五成，且最長(zhǎng)只能貸款10年。
即理想狀態(tài)下，總價(jià)81萬=首付41萬+貸款40萬。
鑒于項(xiàng)目稱有抵押貸渠道，前五年月供大約為5千多，后五年月供為2千多，比自己按正常公寓上浮30%-40%的商貸利率來供樓會(huì)劃算些。
再加上一手公寓3%的契稅以及其他各種小額的工本費(fèi)手續(xù)費(fèi)律師費(fèi)等，大致總價(jià)84萬，首付需準(zhǔn)備44萬。
這時(shí)候回看海報(bào)上首付15萬總價(jià)76萬，還是太年輕。
繼續(xù)，重頭戲來了。
開發(fā)商會(huì)和希岸酒店合作，可以選擇交給酒店運(yùn)營(yíng)返租，不過前期我們要先交3萬左右的軟裝費(fèi)。
而年底交付的話，理想狀態(tài)明年三月起收租，租金大概在130—150元/平/月。
面積較小的產(chǎn)品對(duì)標(biāo)130元這個(gè)檔，即每月理想返租3400元左右。
與樓書里4500-5500元的標(biāo)準(zhǔn)也相差甚遠(yuǎn)。
暫且假設(shè)3400元的返租可以如約達(dá)成，那么出租回報(bào)率是3400*11/840000=4.4%（每年要求免租一個(gè)月，按11月算），比銀行理財(cái)產(chǎn)品基本在4%左右的收益率只高一點(diǎn)點(diǎn)。
當(dāng)然還有一種情況，如果酒店用著我們的房子，用著我們的裝修金，最后經(jīng)營(yíng)還是出現(xiàn)了些問題，風(fēng)險(xiǎn)該由誰承擔(dān)？由于尚未看到具體合同條款，只能建議大家謹(jǐn)慎。
那么自己出租的租金大概在多少？
參考周邊同樣臨近地鐵的小戶型房源，月租金大約在1800-2500元左右。
| 源自安居客
這樣的租金回報(bào)率瞬間降至2.6%-3.5%，收益水平和在銀行選那種最保本無風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品差不多。
了解到這，剩余的半截心，也涼了。
其實(shí)看完以上信息，失望的主要原因還停留在實(shí)物沒有宣傳得那么誘人而已。的確核心地段，的確商圈氛圍濃厚，的確有雙地鐵，至于收益，馬馬虎虎，不至于是雷，不能說不能買。
到底買不買，下面幾個(gè)tips逐一問過自己先。
1、公寓原身遠(yuǎn)峰大廈，建造年代1998年，產(chǎn)權(quán)還有十幾年就到期了。
目前針對(duì)產(chǎn)權(quán)續(xù)期的案例很少，難以參考；政府對(duì)于續(xù)期的方式和費(fèi)用也沒有明文規(guī)定，網(wǎng)傳也多是模糊的概念，續(xù)期的相關(guān)問題存在不確定性。
2、返租的話，我們投入80多萬幫酒店買了樓，花3萬塊幫酒店裝修，酒店只負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，給我們租金。品，你細(xì)品。酒店選擇了如此瀟灑的入場(chǎng)方式，抽身最多傷皮毛，大比例風(fēng)險(xiǎn)還是由砸錢的人來擔(dān)。
3、老生常談，二手公寓轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)太高了，多數(shù)都要在賣出價(jià)格的20%以上。
所以二手公寓基本沒人買，流動(dòng)性極差，通常連中介都不愿意幫業(yè)主掛。那么一套公寓在手里，搞不好本金就全進(jìn)去了。好的情況是有連續(xù)租金，算算多少年能回本？一二十年后年久失修，怎么處理？
4、很多銀行不接受商辦類的資產(chǎn)，所以手上的公寓不僅難賣變現(xiàn)，連抵押融資用以應(yīng)急都是個(gè)問題。
好了。以上是直擊心靈的連環(huán)四問，如果這些你都不介意，都想清楚了，那這個(gè)產(chǎn)品的確是個(gè)不錯(cuò)的項(xiàng)目呢。
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