3月29日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布年度業(yè)績(jī)報(bào)告，2017年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3620.1億，同比大增140.3%，權(quán)益合同銷售金額2656億，同比大增155.5%，銷售規(guī)模躍居房地產(chǎn)行業(yè)第四。
不爭(zhēng)規(guī)模第一的新年里，融創(chuàng)孫宏斌董事長(zhǎng)亦在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：好多年前就不爭(zhēng)第一了。
但不可否認(rèn)，融創(chuàng)是TOP10房企中增速最快、最為亮眼的選手，不論是2017年140.3％的規(guī)模增幅，還是3年來130%的復(fù)合增長(zhǎng)率，都讓業(yè)內(nèi)人士期待這家企業(yè)接下來的發(fā)展前景。
雖然，融創(chuàng)將2018年的銷售目標(biāo)定為4500億元，近25%的增幅可謂“保守”，但融創(chuàng)的并購(gòu)實(shí)力、向“美好生活”的轉(zhuǎn)型探索、充足的土地儲(chǔ)備和充裕的現(xiàn)金流，都讓人感到融創(chuàng)未來更為強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力。
NO. 1
融創(chuàng)的并購(gòu)"心計(jì)"：投資詩(shī)和遠(yuǎn)方
近幾年來，融創(chuàng)稱得上是名副其實(shí)的并購(gòu)?fù)?，比如?duì)綠城、佳兆業(yè)、中渝置地、天朗、雨潤(rùn)等企業(yè)的收購(gòu)，最受眾人關(guān)注的就是兩大并購(gòu)：2017年7月，融創(chuàng)中國(guó)以631.7億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)以及萬(wàn)達(dá)旗下76家酒店；另一個(gè)就是融創(chuàng)2017年伊始，以150億入主樂視。
實(shí)際上，融創(chuàng)在并購(gòu)上并不盲目，有一套自己的打法。首先體現(xiàn)在布局方面，融創(chuàng)會(huì)選擇基本面良好的城市優(yōu)先布局，并選擇市場(chǎng)容量大的市場(chǎng)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目大多是改善型項(xiàng)目。
其次是現(xiàn)金流方面，融創(chuàng)是現(xiàn)金流導(dǎo)向非常明確的企業(yè)，每一個(gè)并購(gòu)項(xiàng)目馬上就可以進(jìn)入銷售狀態(tài)(凈地的話5-6個(gè)月后就可以達(dá)到預(yù)售條件，或者是項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工但項(xiàng)目本身品質(zhì)無(wú)大礙的項(xiàng)目)，馬上就可以產(chǎn)生現(xiàn)金流，融創(chuàng)在并購(gòu)過程中其實(shí)只需要支付并購(gòu)的首付款即可，其余幾期的款項(xiàng)完全可以通過銷售現(xiàn)金流覆蓋掉。融創(chuàng)的資金成本壓力也會(huì)較低，也會(huì)比較快的做出銷售業(yè)績(jī)。
融創(chuàng)的諸多并購(gòu)顯然是成功的，當(dāng)然，并不是所有的并購(gòu)都是一路風(fēng)順，在此次融創(chuàng)的業(yè)績(jī)會(huì)上，樂視二字是融創(chuàng)避不開的話題。
融創(chuàng)董秘高曦表示，2017年融創(chuàng)的利潤(rùn)已剔除了投資樂視網(wǎng)165.6億元的計(jì)提投資損失，今后不用再考慮負(fù)面影響。
孫宏斌也在發(fā)布會(huì)上說了一些大實(shí)話：
關(guān)于樂視的投資，我在公司內(nèi)部和董事會(huì)上做了檢討了，這是個(gè)失敗的投資。今天我對(duì)股東也來做一個(gè)檢討。做生意肯定有輸有贏，不可能每件事都贏的。每個(gè)人如果沒有吃過虧，沒有痛苦，是無(wú)法成長(zhǎng)的。這個(gè)投資讓我們吸取了很多教訓(xùn)。
融創(chuàng)的并購(gòu)目標(biāo)也將更加清晰，融創(chuàng)會(huì)繼續(xù)看好大消費(fèi)板塊，文化和旅游是詩(shī)和遠(yuǎn)方，融創(chuàng)投資的就是詩(shī)和遠(yuǎn)方。融創(chuàng)將成立文旅集團(tuán)，和地產(chǎn)板塊分開管理，并將致力成為中國(guó)最大的高品質(zhì)文旅地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商之一，這將是未來融創(chuàng)新的利潤(rùn)、收入貢獻(xiàn)的增長(zhǎng)點(diǎn)。
融創(chuàng)文旅有著很高的起點(diǎn)，去年融創(chuàng)以438.44億元收購(gòu)13個(gè)萬(wàn)達(dá)城91%的權(quán)益，通過這13個(gè)文旅項(xiàng)目的合作，使得融創(chuàng)文旅板塊起步之初，就擁有總建面達(dá)到957萬(wàn)平方米的物業(yè)，而且平均地價(jià)僅有千余元，住宅部分毛利可達(dá)30-40%。
據(jù)了解，融創(chuàng)13個(gè)文旅城大部分已經(jīng)開始投資建設(shè)，其中四個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營(yíng)，開業(yè)面積達(dá)273萬(wàn)平米。而且項(xiàng)目的可售部分現(xiàn)金流已經(jīng)開始覆蓋持有物業(yè)的支出，這種模式將為融創(chuàng)文旅的發(fā)展提供很好的支持。
NO. 2
亮眼的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)：2018年銷售3620.1億
每次年報(bào)的發(fā)布，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)一定是業(yè)界最為關(guān)心和深挖的，而此次融創(chuàng)的年報(bào)，幾乎很難看到什么把柄。
這些年，房企負(fù)債率一直是業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)，它是一把雙刃劍，關(guān)鍵是房企如何利用這把劍。事實(shí)證明，包括融創(chuàng)在內(nèi)這批敢于借錢，并且有能力還錢的企業(yè)，都實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的躍升：
1、現(xiàn)金增厚為公司持續(xù)高增長(zhǎng)打下基礎(chǔ)
據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入658.7億元，同比增長(zhǎng)86.4%，毛利136.3億，增長(zhǎng)181.1%。已售未結(jié)轉(zhuǎn)的應(yīng)收賬款總額約為3500億，整體毛利水平在22-25%，擁有賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物967.2億，同比增長(zhǎng)38.5%，營(yíng)運(yùn)資金充裕，為后續(xù)高增長(zhǎng)和收并購(gòu)機(jī)會(huì)留足了彈藥。
如今房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨緊，2018年融創(chuàng)也將資金安全放到重要位置。據(jù)融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事及行政總裁汪孟德透露，降負(fù)債，控制負(fù)債率是未來兩年主要方向。2018年融創(chuàng)最主要的任務(wù)是加快去庫(kù)存，保持充裕的現(xiàn)金流，并將采取謹(jǐn)慎投資策略。
2、銷售3620.1億躍居行業(yè)第四
此外，在2017年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3620.1億，同比上年的1506億大增140.3%，權(quán)益合同銷售金額2656.0億，同比增加155.5%。融創(chuàng)在上海、天津、重慶、杭州、武漢等19個(gè)主要城市銷售排名前五，27個(gè)核心城市銷售排名位列前十。
3、廣積糧的土地儲(chǔ)備
未來，融創(chuàng)的銷售勢(shì)頭仍將持續(xù)：根據(jù)年報(bào)顯示，2017年，融創(chuàng)新增土地儲(chǔ)備約6764萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約5253萬(wàn)平方米。截至2018年3月26日，包含舊改等協(xié)議狀態(tài)的土儲(chǔ)在內(nèi)，融創(chuàng)擁有土地儲(chǔ)備共計(jì)約為2.18億平方米，整體貨值約人民幣3萬(wàn)億元，超過96%的貨值位于一線、二線及環(huán)一線城市。
可以發(fā)現(xiàn)，在這一輪嚴(yán)厲的調(diào)控中，融創(chuàng)能走得從容，正是得益于早早從過熱的招牌掛土地市場(chǎng)抽身的前瞻性。把握周期性拿地機(jī)會(huì)、對(duì)其他企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行收購(gòu)并購(gòu)、一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)等方式提前完成了“廣積糧”的步驟。
目前，融創(chuàng)已實(shí)現(xiàn)在北京、上海、華北、東南、西南、廣深、華中、海南等八大區(qū)域，70余座城市，約355個(gè)項(xiàng)目的版圖布局。融創(chuàng)已經(jīng)完成全國(guó)化布局，現(xiàn)有土地儲(chǔ)備足夠支持公司未來4-5年的發(fā)展。
艷姐覺得從上述的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，融創(chuàng)中國(guó)已經(jīng)站到中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的舞臺(tái)中央，在未來幾年，其都將穩(wěn)居中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)第一陣營(yíng)。
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融創(chuàng)的硬實(shí)力和軟實(shí)力
市場(chǎng)規(guī)模大，銷售毛利高，使得中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)匯集了國(guó)內(nèi)最聰明的一批企業(yè)家。在強(qiáng)手如云的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，融創(chuàng)中國(guó)卻能穩(wěn)步上升，并在短短幾年晉級(jí)一線房企，堪稱現(xiàn)象級(jí)的商業(yè)案例。
在孫宏斌看來，融創(chuàng)品牌分為兩部分：一是硬實(shí)力，即高質(zhì)量的產(chǎn)品、客戶滿意的服務(wù)、價(jià)值觀、文化等，這是“TO C”的信用和口碑；二是軟實(shí)力，指的是企業(yè)的信用、在并購(gòu)和生意上的口碑，這是“TO B”的信用和口碑。
2008年，當(dāng)大多數(shù)房企還在拼命圈地?cái)U(kuò)張時(shí)，孫宏斌經(jīng)過深入思考，將“區(qū)域聚焦和高端精品”作為融創(chuàng)堅(jiān)定不移的戰(zhàn)略定位，聚焦一二線城市，走高端精品路線，這使得融創(chuàng)成為中國(guó)房企的另類代表，因?yàn)橹袊?guó)大多數(shù)企業(yè)最擅長(zhǎng)的是做低端產(chǎn)品，打價(jià)格戰(zhàn)，而很少有企業(yè)有定位高端的勇氣。
實(shí)現(xiàn)高端精品的戰(zhàn)略定位，最核心的是需要相匹配的產(chǎn)品與服務(wù)支撐。
為了打造高端精品，融創(chuàng)中國(guó)對(duì)高端客戶進(jìn)行了深入研究，從而充分理解高端客戶的生活方式。例如，北京的西山壹號(hào)院在定位之初，融創(chuàng)方就曾深入訪談柳傳志等諸多頂級(jí)富豪。在重慶，融創(chuàng)的每個(gè)項(xiàng)目在定位前都要探訪數(shù)百組客戶，項(xiàng)目建設(shè)中也會(huì)就外立面、戶型與景觀等讓客戶提意見。
孫宏斌說，普通產(chǎn)品找到一個(gè)優(yōu)點(diǎn)，就可能促使客戶下單，但高端產(chǎn)品往往挑出一個(gè)不足，就會(huì)令客戶放棄。所以，融創(chuàng)在所有的項(xiàng)目都倡導(dǎo)“工匠精神”，并采用先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和嚴(yán)格的管理監(jiān)控體系，致力于不斷提升定位、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和服務(wù)能力。
除了產(chǎn)品之外，物業(yè)服務(wù)也是房地產(chǎn)企業(yè)打造高端精品的重要一環(huán)。雖然融創(chuàng)的物業(yè)服務(wù)能力處于行業(yè)領(lǐng)先位置，但其還邀請(qǐng)了第三方評(píng)測(cè)機(jī)構(gòu)，從業(yè)主角度審視產(chǎn)品品質(zhì)及服務(wù)水平。根據(jù)第三方權(quán)威機(jī)構(gòu)塞惟咨詢的數(shù)據(jù)，2017年融創(chuàng)客戶總體滿意度達(dá)85分，物業(yè)服務(wù)滿意度達(dá)89分。
而融創(chuàng)“TO B”的軟實(shí)力，使得其能在2017年擁有更多并購(gòu)信息、并購(gòu)機(jī)會(huì)，從而贏得關(guān)鍵時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。正如對(duì)于萬(wàn)達(dá)城的收購(gòu)，并非是融創(chuàng)對(duì)并購(gòu)消息比其他企業(yè)更加敏感、迅速，而是王健林在出售項(xiàng)目時(shí)，第一個(gè)就想到了孫宏斌。
對(duì)于企業(yè)來說，在房地產(chǎn)整合并購(gòu)的大時(shí)代下，擁有良好的并購(gòu)口碑和豐富復(fù)雜的并購(gòu)經(jīng)驗(yàn)，會(huì)是一項(xiàng)非常關(guān)鍵的技能優(yōu)勢(shì)，很大程度決定企業(yè)未來的可增長(zhǎng)性。光是融創(chuàng)現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備當(dāng)中，就有一半都是通過收并購(gòu)獲得。
所以，艷姐覺得，融創(chuàng)的成功并不是偶然，都是長(zhǎng)期堅(jiān)持自己的結(jié)果。融創(chuàng)中國(guó)以“軟實(shí)力”和“硬實(shí)力”為兩翼，專注于文旅項(xiàng)目的開發(fā)，定會(huì)會(huì)開創(chuàng)出屬于自己的輝煌大時(shí)代，讓我們拭目以待！
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