前段時間,“華夏幸福資金鏈疑似斷裂”的消息在行業(yè)內(nèi)外傳的沸沸揚揚。
對此,華夏幸福辟謠稱,公司目前資金鏈正常,不存在困局;其從銀行獲得開發(fā)貸的渠道正常,銀行未停止向公司發(fā)放開發(fā)貸;公司還表示“無應披露而未被披露的重大信息”,相關(guān)信息可詳見將于3月30日披露的2017年年報。
對于局外人來講,傳言并非真實,回應也不一定就是真相,華夏幸福的資金鏈狀況究竟如何,在沒有佐證的情況下,仍然是霧里看花。
不過,既然華夏幸福說“年報見”,那我們就來看看其2017年業(yè)績報告中透露出了哪些“蛛絲馬跡”。
坦白講,從年報披露的數(shù)據(jù)來看,華夏幸福并不存在傳言中的情況,傳言只是傳言……
據(jù)年報顯示,2017年華夏幸福共實現(xiàn)銷售額1522.12億元,同比增長26.50%,超額完成先前定下的全年銷售目標1450億元,保持了自2011年上市以來年度銷售額持續(xù)增長的態(tài)勢,連續(xù)兩年躋身房企銷售業(yè)績前十。
雖然26%的銷售額增速在前十位房企中并不算突出,但翻看其以往的業(yè)績數(shù)據(jù),我們發(fā)現(xiàn),華夏幸福應該是近幾年竄升最快的房企,每隔兩年,它的銷售額幾乎就會翻一倍:
2011年165億元;
2013年374.24億元;
翻倍……
2012年211.35億元;
2014年512.54億元;
翻倍……
2015 年723.53億元;
2017年1522.12億元;
再翻倍……
如果按照這個節(jié)奏繼續(xù)下去,到2018年,華夏幸福業(yè)績可能會在2016年1203.25億元的基礎(chǔ)上再翻一倍,達到2400億元左右。
不過,在3月30日的媒體專訪中,華夏幸福總裁孟驚透露華夏幸福2018年的銷售目標定在2100億元。之所以將目標定的如此保守,孟驚表示是內(nèi)部有意識地想再夯實一下基礎(chǔ),2017年-2019年主要目標是提升經(jīng)濟指標的質(zhì)量。
從2011年到2017年,6年業(yè)績漲了近十倍,華夏幸福能夠取得這樣的高增長,在很大程度上歸結(jié)于其獨特的產(chǎn)業(yè)新城PPP模式。
簡單來講,PPP就是“政府主導、企業(yè)運作、合作共贏”。企業(yè)接受合作區(qū)域政府的委托,在規(guī)劃設(shè)計、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市運營六大領(lǐng)域,為所在區(qū)域提供一套可持續(xù)發(fā)展的全流程綜合解決方案。
為什么說華夏幸福的業(yè)績增長得益于這個模式?我們繼續(xù)用數(shù)字說話。
年報顯示,2017年,華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務實現(xiàn)收入284.56億元,同比大幅增長65%,產(chǎn)業(yè)新城收入占營收總額的比例從32%上升到48%,進一步提高;而從凈利潤構(gòu)成看,地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園則達到四六開。從這個占比來看,華夏幸福的業(yè)績高低,確實跟產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的情況有非常大的關(guān)系。
孟驚也表示,“隨著產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展,對地產(chǎn)的依賴程度有所下降?!?/span>
事實上,這些年華夏幸福也一直不斷淡化其房地產(chǎn)屬性,將核心產(chǎn)品定位為產(chǎn)業(yè)新城。
那么,產(chǎn)業(yè)新城這個模式究竟有什么魔力,能夠讓華夏幸福的業(yè)績實現(xiàn)指數(shù)級別增長?
除了可以自我融資、自我造血之外,最關(guān)鍵的是,這種模式開發(fā)的雖然只是一個產(chǎn)業(yè)新城,但是帶動的是整個區(qū)域、整個城市的升級,為區(qū)域及城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型提供了動力,甚至在一定程度上推動了國家區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略的落地。
比如,華夏幸福最早的代表作——固安產(chǎn)業(yè)新城。在固安產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)建設(shè)前的2002年,固安縣年財政收入大概在1個億左右,在廊坊市排倒數(shù)第二;產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展15年后,這一數(shù)字猛增到80.9億元,翻了近80倍,在全省各縣市排名中位居第二??梢哉f,是產(chǎn)業(yè)新城讓這個曾經(jīng)的農(nóng)業(yè)縣變身為現(xiàn)代化工業(yè)縣。
因此,相對于短期的收取土地出讓金來說,政府自然更希望有產(chǎn)業(yè)進來帶動區(qū)域發(fā)展,給當?shù)貛碡斦杖?,尤其是擁有更雄厚資源背景的“產(chǎn)業(yè)新城運營商”,所以華夏幸福的模式廣受歡迎。
在經(jīng)歷了“大北京階段”(2009-2012年)、“京津冀階段”(2013-2016年)后,華夏幸福開始了“全國布局階段”。
2017年,華夏幸福在國內(nèi)已初步形成幾大區(qū)域,包括京津冀、環(huán)南京、環(huán)杭州、環(huán)鄭州、環(huán)合肥、環(huán)武漢、沈陽等。
截至2017年底,已在長三角和中部城市群(鄭州、武漢、長沙)布局了多座產(chǎn)業(yè)新城,形成深耕京津冀、扎根長三角的一南一北格局。
從市場規(guī)模來看,這個布局調(diào)整是對的。
目前,剔除核心城市后長三角和京津冀的房地產(chǎn)市場規(guī)模分別為9983億元和4487億元,長三角規(guī)模兩倍于京津冀,如果華夏幸福進一步加大長三角的拓展力度,應該會給2018年及未來的業(yè)績增長帶來更大的想象空間。
比如,以嘉善為代表的環(huán)杭州區(qū)域和以來安為標桿的環(huán)南京區(qū)域,就分別以3年和2年的時間實現(xiàn)銷售額超百億,很快成為公司新的業(yè)績增長極。要知道,固安銷售額過百億,用了12年。
在國家政策允許的范圍內(nèi),華夏幸福也在不斷開拓海外產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務,以東南亞現(xiàn)有業(yè)務為核心,圍繞大型核心城市快速布局。截至2017年年底,華夏幸福已經(jīng)在印度尼西亞、越南等6個國家積極布局。
華夏幸福全球布局圖
年報顯示,報告期內(nèi),公司投資運營的園區(qū)新增簽約入園企業(yè)635家,新增簽約投資額約為1650.6億元,新增結(jié)算為產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務收入的落地投資額545.2億元,為公司新增產(chǎn)業(yè)服務收入230.9億元。
這意味著,華夏幸福正在走出高度依賴京津冀地區(qū)的困境,也印證了產(chǎn)業(yè)新城模式的可復制性。
不過,新增簽約投資額1650.6億元要真的實現(xiàn),可能還要花3年的時間,因為簽約后規(guī)劃設(shè)計建設(shè)就需要一年多,做產(chǎn)業(yè)新城獲得收益沒有那么快,要忍受得了短暫的寂寞。
在產(chǎn)業(yè)新城的城市選擇上,華夏幸福也和傳統(tǒng)開發(fā)商不太一樣。它不是什么城市都進,也不是削尖腦袋往大城市擠,而是始終遵循環(huán)核心城市布局都市圈的原則,比如京津冀區(qū)域的城市都位于環(huán)北京都市圈,而進入長三角后,在上海之外的江浙皖則選擇了杭州、南京、合肥等強二線城市。
另外,華夏幸福并不局限于行政區(qū)劃和行政管理范圍,而是按照與核心城市的交通距離來進行布局。比如環(huán)南京區(qū)域,不僅有江蘇本省的無錫,還包含安徽省的馬鞍山和滁州。擯棄行政區(qū)劃的限制后,其在城市選擇上擁有更強的靈活性。
華夏幸福還有一個很大的特點是,緊跟國家戰(zhàn)略發(fā)展,不管是京津冀,還是長江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū),都是如此,眼光非常精準。
隨著業(yè)務布局逐步跨出環(huán)京地區(qū),華夏幸福的盈利結(jié)構(gòu)也正在發(fā)生變化。
關(guān)于華夏幸福,近期的焦點和質(zhì)疑聲主要在其資金鏈問題上。艷姐特意在年報中拎了幾個財務數(shù)據(jù)出來,大家來看下:
從年報數(shù)據(jù)來看,報告期內(nèi)貨幣資金681.05億元,占總資產(chǎn)比18.1%,貨幣資金量充裕,創(chuàng)歷史新高,處于較好水平,能夠為公司經(jīng)營發(fā)展提供充足的資金保障;
凈負債率59.8%,同比下降7個百分點,且貨幣資金減一年內(nèi)到期債務后的凈現(xiàn)金同比增加76億元,短期償債能力進一步提升;2017年四季度,公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為62億元,年內(nèi)明顯改善;
預收款項余額1324.76億元,同比增長29.18%,預計將在未來3年內(nèi)逐步結(jié)轉(zhuǎn)為公司的營業(yè)收入與利潤,有利于鎖定公司未來三年持續(xù)高增長的經(jīng)營業(yè)績;
2017年歸屬于上市公司股東的凈利潤87.81億元,同比增長35.26%,凈利潤率14.72%,為近三年來最高。總資產(chǎn)約3758.64元,同比增長50.4%。
值得一提的是,2017年華夏幸福納稅收入達110億元,創(chuàng)歷史新高。
從以上年報披露的數(shù)據(jù)來看,華夏幸福并未出現(xiàn)資金鏈斷裂,不過隨著調(diào)控政策的不斷收緊,融資渠道的不斷收窄,在融資這方面,華夏幸福還是下了功夫。
2017年,華夏幸福融資手段多元化,比如PPP資產(chǎn)證券化、美元債等。
華夏幸福2017年共落地三筆PPP資產(chǎn)證券化項目,規(guī)??傆?1.06億元;公司及子公司成功發(fā)行16億元非公開發(fā)行公司債券,19億元中期票據(jù),60億元超短期融資券,10億元短期融資券及10億美元境外債。
年報數(shù)據(jù)顯示,2017年華夏幸福融資成本較上年同期下降14%(由6.97%降到5.98%)。
進入2018年,華夏幸福也已展開多項融資動作,包括發(fā)行公司債券、中期票據(jù)、可交換公司債券、資產(chǎn)支持證券、短期融資券、引入信托等,平均融資成本維持在6%的行業(yè)較低水平。
數(shù)據(jù)來源:地產(chǎn)人言整理
在目前房企境內(nèi)融資難度加大,發(fā)債等渠道持續(xù)收緊,很多企業(yè)取消發(fā)行或者發(fā)行失敗的情況下,華夏幸福能夠發(fā)行成功,可見投資者對華夏幸福的認可。
與此同時,嗅覺敏銳的資本市場也一早就覺察到華夏幸福的發(fā)展?jié)摿ΑV薪鸸?月1日發(fā)布研報,重申將華夏幸福作為A股地產(chǎn)板塊首推標的,表示繼續(xù)看好華夏幸福公司中長期發(fā)展。
除了自身融資的努力,華夏幸福還積極尋求全方位合作。
2017年11月,華夏幸福與合作方成立的中國產(chǎn)業(yè)新城基金(京津冀一期)落地,規(guī)模75.01億元,涉及固安新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)4.96平方公里的產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)開發(fā)業(yè)務及目標企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務。這是華夏幸福第一次引入合作方直接參與公司產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務。
1月25日-27日三天內(nèi),華夏幸福先后與東原集團、旭輝集團和陽光城3家房企簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,未來或?qū)⒃谀玫?、開發(fā)等多層面開展合作。
1月31日,華夏幸福在北京召開首屆產(chǎn)業(yè)新城合作伙伴大會,將以產(chǎn)業(yè)新城事業(yè)為共同發(fā)展平臺,攜手各領(lǐng)域合作伙伴,在投融資、產(chǎn)業(yè)新城、房地產(chǎn)、城市配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共服務、規(guī)劃咨詢等各個領(lǐng)域全方位合作。
隨著華夏幸福刮起的這股合作風,不少人猜測,華夏幸福拿出環(huán)京土地尋求合作開發(fā),是想通過合作來提升業(yè)績,緩解環(huán)京銷售壓力,分散調(diào)控影響,資金鏈可能真的吃緊。
對此,孟驚作了回應:“華夏正在和各大房企洽談,一是為了加速項目去化,同時也是這些房企自己想進來(環(huán)京)。環(huán)京區(qū)域土地出讓較少,房企通過公開招拍掛根本進不來?!?/span>
孟驚還稱,華夏幸福早在固安的時候,就開始尋求房地產(chǎn)項目的對外合作,但是一些大房企都在布局一二線城市,不愿意來。加上華夏幸福當時本身處在剛起步的階段,沒有大的影響力,談合作也沒有話語權(quán),只好和當?shù)氐囊恍┬〉墓竞献髁恕?/span>
除了房企之外,2017年,華夏幸福還分別與華為集團、美國ATI集團、航天振邦精密機械有限公司等行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)開展深度戰(zhàn)略合作。
這說明華夏幸福正不斷在綜合業(yè)務發(fā)展方面尋找新的思路。各類產(chǎn)業(yè)資源的聚集,更體現(xiàn)了其對于房地產(chǎn)資源把控的導向,既可以規(guī)避產(chǎn)業(yè)過于單一的風險,也可以防范政策調(diào)整所帶來的風險。
另外,在產(chǎn)業(yè)新城之外,華夏幸福還開始嘗試“產(chǎn)業(yè)鮮明、綠色生態(tài)、美麗宜居”的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn),與產(chǎn)業(yè)新城一起構(gòu)成兩大產(chǎn)品線;并堅持業(yè)務創(chuàng)新,在長租公寓、產(chǎn)業(yè)基金等產(chǎn)品體系領(lǐng)域積極探索布局。
在眾多房企中,華夏幸福顯然是產(chǎn)業(yè)新城 PPP 模式的最大受益者。但是,作為一家“非典型性房企”,華夏幸福從產(chǎn)業(yè)概念到投資落地,再到產(chǎn)業(yè)新城全國布局,是一條漫長而充滿希望的發(fā)展之路。
END.
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