上：惡搞截屏
仔細(xì)一看，我就樂(lè)了。原來(lái)是宋丁大哥電視臺(tái)的一次采訪鏡頭被人惡搞式截屏了，在畫(huà)面下方是電視臺(tái)標(biāo)示的一段文字：深圳：三月一手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌6元，連續(xù)18個(gè)月下跌，但在畫(huà)面上宋哥的發(fā)言文字則標(biāo)示：勢(shì)頭還是比較猛的。
哈，這么巧的畫(huà)面和文字組合，真是天衣無(wú)縫！深圳均價(jià)環(huán)比猛烈地跌了6元！
趕緊給宋丁哥發(fā)了個(gè)微信說(shuō)：“宋哥，今兒您可是徹底出名了！人家都說(shuō)我網(wǎng)紅，我都還沒(méi)紅起來(lái)，您可紅起來(lái)了！”
以下為網(wǎng)紅宋丁老師的幽默回答：
哎喲喂！深圳均價(jià)環(huán)比猛烈地跌了6元！嚇得本寶寶趕緊聯(lián)系深圳的@安靜，讓他分析分析深圳3月份的樓市大數(shù)據(jù)。
數(shù)據(jù)才是反映市場(chǎng)的真實(shí)情緒。剛剛，3月份的深圳樓市大數(shù)據(jù)終于出來(lái)了，看了一下整張報(bào)表，和意料中的差不多，但是還是要說(shuō)下。
不同以往，需要強(qiáng)調(diào)的是，這次的大數(shù)據(jù)解析，我更傾向與結(jié)合之前推出的“三價(jià)合一”來(lái)解讀，因?yàn)?strong style="max-width: 100%;box-sizing: border-box !important;word-wrap: break-word !important;">過(guò)去的三個(gè)月時(shí)間里，整個(gè)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是二手房市場(chǎng)，無(wú)論是買(mǎi)房者，賣(mài)房者，甚至是中介，都是在這個(gè)政策的影響下產(chǎn)生的結(jié)果。
關(guān)于“三價(jià)合一”解讀，請(qǐng)見(jiàn)《樓市版“生死時(shí)速”要激情上演了？》
新房跌了6元，新盤(pán)供應(yīng)創(chuàng)新低！
按照慣例，我們首先來(lái)看下新房市場(chǎng)。
據(jù)中原大數(shù)據(jù)，3月一手住宅的成交均價(jià)為54185元/平，比上月下降6元/平。3月新房住宅的成交套數(shù)回升至正常水平，成交2029套，環(huán)比上漲156%，而成交面積方面，本月成交20.4萬(wàn)平，環(huán)比163%。
上面一段文字我特別加粗了，因?yàn)檫@兩個(gè)數(shù)據(jù)特別重要，表達(dá)的無(wú)非是二個(gè)意思。1、深圳房?jī)r(jià)跌了。2、深圳的房子仍然賣(mài)的比較好。
對(duì)于深圳的新房?jī)r(jià)格跌下來(lái)了，相信大家應(yīng)該習(xí)以為常了。但最重要的是第二個(gè)數(shù)據(jù)：成交了2000多套，環(huán)比漲了156%。怎么解釋這個(gè)數(shù)據(jù)呢？其實(shí)也很簡(jiǎn)單。一是新盤(pán)低開(kāi)，二是大家的年終獎(jiǎng)都發(fā)了。
我們?cè)賮?lái)整個(gè)三月份的市場(chǎng)供應(yīng)到底有多少。
據(jù)中原大數(shù)據(jù)：3月份，深圳全市共推售約3.7萬(wàn)㎡，批售約5.9萬(wàn)/平。雖然比上月有所提升，但仍然處于較低的水平。報(bào)告偏學(xué)術(shù)，也比較籠統(tǒng)：什么叫較低的水平?我給大家看一張圖——
如果要作一個(gè)比喻話，那就是：低到塵埃里去了。3月份與12月份對(duì)比，開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)量，一個(gè)是潘長(zhǎng)江，一個(gè)是姚明。
而3月成交前十樓盤(pán)，壹成中心繼續(xù)奪冠，尚峻下跌一位跌至第三，前十榜單依然以龍崗、寶安的剛需盤(pán)為主。
這是新房市場(chǎng)，雖說(shuō)沒(méi)有風(fēng)向標(biāo)意義，但了解一下也是蠻好的。
二手房?jī)r(jià)格漲了1.9%，成交漲79%！
如果大家看多了安靜寫(xiě)的二手房市場(chǎng)分析的話，就應(yīng)該知道我通常都要花很大的筆墨去分析。但這次的報(bào)表很簡(jiǎn)單，因?yàn)橄旅孢@幾張圖，相當(dāng)于間接讓你了解“三價(jià)合一”的威力有多大。
據(jù)中原大數(shù)據(jù)：3月二手住宅量?jī)r(jià)齊升，月內(nèi)共成交5622套，環(huán)比大幅上漲79%，成交均價(jià)59752元/平，環(huán)比上漲1.9%。結(jié)論很簡(jiǎn)單：二手房市場(chǎng)一直在異動(dòng)，而且，二手房的價(jià)格還漲了。
三價(jià)合一的震懾力有多大？遠(yuǎn)的不說(shuō)，我們對(duì)比一下2017年的1-3月份就可以了。是不是2018年1-3月分畫(huà)的圓要大？而且，尤其是1月份，相比于去年，成交量估算增加了100%！
爾后，三價(jià)合一的消息慢慢沒(méi)影了，但新政的威力仍在，二手房的成交熱情仍在繼續(xù)，這樣的熱情慢慢影響到了2、3月份。
而且，據(jù)數(shù)據(jù)，從區(qū)域上看，各區(qū)二手住宅均價(jià)普遍上調(diào)，平均漲幅2%。其中鹽田、寶安和龍崗漲幅較大，漲幅分別為2.8%、2.3%和2.2%。除羅湖外，其余各區(qū)二手住宅均價(jià)已連續(xù)兩個(gè)月均價(jià)上漲。
再微觀一點(diǎn)、具體一點(diǎn)的，中原抽取了一些樣本房源，以致來(lái)監(jiān)控二手房的價(jià)格變動(dòng)，從漲跌區(qū)間上來(lái)看，上漲房源占比71%，上漲房源依然多于下跌房源，其中漲幅在5%~10%的房源占比較多，達(dá)到41%。
抽調(diào)的樣本二手房?jī)r(jià)格上去了?這可能仍是三價(jià)合一的威力。因?yàn)榭捶康娜硕?。一套二手房一?個(gè)人過(guò)來(lái)看，跟一天10個(gè)人過(guò)來(lái)看，業(yè)主賣(mài)房的信心是完全不一樣的。信心足了，房子價(jià)格自然調(diào)上去了。
接下來(lái)，深圳房?jī)r(jià)會(huì)降嘛？
新房與二手房的分析具體是這樣，因?yàn)椤叭齼r(jià)合一”是3月份最后幾天才出來(lái)的，所以我傾向解讀這三個(gè)月是震懾力或者說(shuō)威力，但不是結(jié)果。
三價(jià)合一實(shí)施以后，深圳的二手房市場(chǎng)究竟會(huì)遭遇到什么樣的滑鐵盧，還得等4月份過(guò)完后才知道。不過(guò)，結(jié)合接觸到的一些朋友和后臺(tái)讀者的反饋，我的理解大概是以下幾點(diǎn)——
1、二手房市場(chǎng)將迎來(lái)一定時(shí)間的冰封期。
3月份的樓市大數(shù)據(jù)，相較于以往的確比較漂亮，價(jià)格也漲了，成交也上去了。但三份合一將成為分界點(diǎn)，再往后幾個(gè)月的日子里，因?yàn)槎愘M(fèi)的提高以及陰陽(yáng)合同的明令禁止，二手房的成交量不會(huì)太理想，短炒客將很難熬。
2、調(diào)轉(zhuǎn)的矛頭：被限價(jià)的新房市場(chǎng)
很明顯，二手房交易成本的提高，會(huì)令一些買(mǎi)房客盯上被限價(jià)的新房市場(chǎng)。因?yàn)樾路拷灰壮杀镜?。但這里面也會(huì)遇到一些新的問(wèn)題：新房供應(yīng)量不多，這塊肉你不一定吃的到。買(mǎi)房，不僅是交易成來(lái)越來(lái)越高，時(shí)間成本也會(huì)越來(lái)越高。
3、去年豪宅那股瘋勁，今年可能要蔫了
去年深圳灣豪宅，比如寶能太古城、恒裕濱城等，漲勢(shì)一直令人目瞪口呆。隨著三價(jià)合一的推出，這種勢(shì)頭可能要緩一緩了。有人算過(guò)一筆帳，現(xiàn)在要在深圳灣買(mǎi)一套89平的毫宅：稅要多加50萬(wàn)，首付增加440萬(wàn)，合計(jì)490萬(wàn)。
4、政策調(diào)控，能真正遏制住房?jī)r(jià)嗎？
當(dāng)然能！
比如當(dāng)下的限價(jià)，你要買(mǎi)樓，就要有備案價(jià)，這個(gè)價(jià)格是有限制的，報(bào)高了就不給備案，你拿不到預(yù)售證，就無(wú)法賣(mài)房子，這就從源頭上管住房?jī)r(jià)了。
其次，均價(jià)這個(gè)東西，就是當(dāng)月全部銷(xiāo)售樓盤(pán)售價(jià)的平均數(shù)字，我們知道，每個(gè)月上市的樓盤(pán)中，高價(jià)盤(pán)多一點(diǎn)，均價(jià)就高了，低價(jià)盤(pán)多一點(diǎn)，均價(jià)就低了。這樣一來(lái)，也有助于實(shí)現(xiàn)均價(jià)下跌的目標(biāo)。
4、深圳房?jī)r(jià)會(huì)降嘛？
不可能！
這是最多人關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。深圳的房?jī)r(jià)問(wèn)題比較復(fù)雜。投資投機(jī)過(guò)盛，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲，但供需嚴(yán)重不平衡更是深層原因。還有人口、資金、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等等，都是房?jī)r(jià)波動(dòng)的原因。雖然深圳的調(diào)控是有效果的，一手房?jī)r(jià)格已經(jīng)降了下來(lái)，但是！
現(xiàn)在管住了一手房?jī)r(jià)，并沒(méi)有完全解決深圳的房?jī)r(jià)問(wèn)題，因?yàn)樯钲谑侨珖?guó)存量市場(chǎng)最突出的城市，二手房交易量占比在全國(guó)最高，超過(guò)70%，樓市從某種意義上說(shuō)，要看二手房的臉色。
現(xiàn)在，一二手倒掛的現(xiàn)象已經(jīng)比較明顯，有人說(shuō)，現(xiàn)在有的一手房一賣(mài)，買(mǎi)房人就賺了，因?yàn)楹椭苓叺耐?lèi)二手房相比，一手房?jī)r(jià)的確相對(duì)低一些。
是之前文章寫(xiě)的那段話：市場(chǎng)平穩(wěn)期，一切都在變化，但有一點(diǎn)沒(méi)有變：深圳樓市的供需關(guān)系沒(méi)有變。
需求可能被壓制了，但消滅不了。
最后放一張4月份即將入市的開(kāi)盤(pán)預(yù)測(cè)圖——
最后的最后，覺(jué)得有必要給宋丁大哥澄清一下！
大家不要再斷章取義了哦！宋大哥絕對(duì)是深圳樓市中的扛把子！
作者：安靜。深圳職業(yè)地產(chǎn)人，多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，獨(dú)立、專(zhuān)注樓市大數(shù)據(jù)觀察研究和踩盤(pán)報(bào)告，每年200+篇樓市評(píng)論，在深圳地產(chǎn)界頗具影響力。開(kāi)了個(gè)公眾號(hào)：“梵高先生”。
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