關(guān)于造城，碧桂園和華夏幸福走的是兩條路。
文 | 大濕兄
九十年代中期以后，中國的城鎮(zhèn)化工作由單一的百姓的居住問題，進(jìn)化到對城市改造和新城建設(shè)等層面。特別是全球化的迫近，促使人們的目光投向全世界。于是，“造城運(yùn)動(dòng)”此起彼伏，大量開發(fā)區(qū)、新城、新樓盤矗立在各大城市的外圍。
碧桂園是典型的“造城專家”。這股全國的“造城熱”，推動(dòng)了碧桂園向二三線城市的擴(kuò)張步伐。1992年，從一個(gè)小施工隊(duì)開始，經(jīng)歷了24年的風(fēng)雨，鍛造了碧桂園這個(gè)千億房企大鱷，到如今，“給您一個(gè)五星級的家”已經(jīng)是令人耳熟能詳?shù)膹V告語，其超級大盤模式也令地產(chǎn)圈嘆為觀止。
而除了碧桂園之外，另一家典型的“造城運(yùn)動(dòng)員”則是華夏幸福。借助固安等環(huán)北京區(qū)域產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的獨(dú)特勢能，華夏幸福迅速裹挾更多的產(chǎn)業(yè)和區(qū)域，在短時(shí)間內(nèi)把雪球做大，并越滾越快?，F(xiàn)在的華夏幸福，已經(jīng)是全球上市公司1000強(qiáng)了。
不得不承認(rèn)，碧桂園的造城與華夏幸福有異曲同工之妙，但出發(fā)點(diǎn)兩者有很大不同。碧桂園的路徑是從住宅地產(chǎn)到產(chǎn)城融合，而華夏幸福則是從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)到產(chǎn)城融合，兩者殊途同歸。
大盤升級：城鎮(zhèn)化的力量
聊起碧桂園與華夏幸福的造城差別，就不得不從其創(chuàng)始發(fā)家的“種子階段”說起。
楊國強(qiáng)創(chuàng)立碧桂園之前，曾經(jīng)做過抹灰工、包工頭。盡管做這一行的人很多，但楊國強(qiáng)不一樣，他深深知道好房子對中國老百姓重要性，也決定在這個(gè)領(lǐng)域?qū)W習(xí)和發(fā)展自己。直到上世紀(jì)90年代初，住房商品化趨勢明朗，建筑公司的楊國強(qiáng)，從中看到做更大事情的機(jī)會(huì)，在順德以“碧桂園”為名開始了房地產(chǎn)開發(fā)。
此時(shí)的碧桂園，因?yàn)橘Y金少，只能買成本低、別人不要的荒地。因此，這第一個(gè)項(xiàng)目一面市，就遭遇比較困難的局面。危情之下，楊國強(qiáng)一番運(yùn)作后，把北京景山學(xué)校引去開了分校，還打出“鄧小平的孫子都是讀景山”的招牌。陷入半停擺的項(xiàng)目，從此被激活，學(xué)校入學(xué)“門票”甚至緊俏到一票難求。
從這個(gè)意義上說，楊國強(qiáng)可以算得上是城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)的始祖。只不過，他的大盤，他的城鎮(zhèn)，是自己創(chuàng)造出來的。由此，碧桂園從生活、教育配套入手，形成了獨(dú)特的大盤模式。
一個(gè)典型的例子，是碧桂園在惠東開發(fā)運(yùn)營的大盤 十里銀灘。
在這樣一個(gè)惠東四線城市，一個(gè)盤就賣了92億，位列全國單盤銷售第十名。在前九名基本都是北京上海深圳一線城市，這些城市單價(jià)基本是惠東的8~10倍的背景下，碧桂園十里銀灘的92億，更是難能可貴。
因?yàn)橥瑯訂伪P100億，其他賣1套，碧桂園要賣8~10套，而且碧桂園很多都是小面積，套數(shù)會(huì)更多。而套數(shù)多，背后的家庭戶數(shù)、盤內(nèi)人口總量，也遠(yuǎn)超其他開發(fā)商的業(yè)績名盤——業(yè)績說話，客戶買單說話，碧桂園大盤實(shí)力，名不虛傳。
而中國另一造城專家華夏幸福，對比以競爭激烈的普通住宅開發(fā)為主業(yè)的碧桂園，其造城模式的產(chǎn)生和成功則顯得有些偶然。這是因?yàn)椋?/span>華夏幸福賴以成名的必殺技，是在固安產(chǎn)業(yè)新城的模式成功。這個(gè)必殺技，需要有幾個(gè)先決的觸發(fā)條件：地方政府資金短缺發(fā)展乏術(shù)；恰逢其時(shí)的一線產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移外溢；豐富的土地資源；當(dāng)然，如果周邊正好有限購的一二線城市就更妙了。
固安恰好全部滿足，而這個(gè)罅隙中無人留意的機(jī)會(huì)被華夏幸福牢牢抓住了。華夏幸福與固安縣政府簽訂了一個(gè)非常經(jīng)典的協(xié)議，那就是華夏幸福代為一級開發(fā)和園區(qū)招商，也就是代行政府職能，換取的收入是基建費(fèi)用、土地整理費(fèi)用、園區(qū)服務(wù)費(fèi)的110%，也就是前期費(fèi)用全部返還后提成10%，以及新增落地投資額的45%。
這一個(gè)模式，幫助華夏幸?？焖僮龃?。然而，中國又有幾個(gè)像固安一樣的城市呢？所以在后期，華夏幸福調(diào)整戰(zhàn)略，打造國內(nèi)領(lǐng)先的專業(yè)招商引資團(tuán)隊(duì)，提高自身產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力，同時(shí)開發(fā)住宅大盤，如遍布北京周邊的孔雀城。公允地說，住宅大盤也是其產(chǎn)業(yè)新城戰(zhàn)略的一部分，甚至是其業(yè)績主力。它跟碧桂園一樣，都是這一波中國造城運(yùn)動(dòng)的先鋒軍。
產(chǎn)城融合的兩個(gè)案例
造城運(yùn)動(dòng)發(fā)展到極致，不僅是生活、教育配套與住宅的融合，更是產(chǎn)業(yè)、金融、醫(yī)療等社會(huì)全職能與住宅的融合。在這一方面，碧桂園打造了兩個(gè)產(chǎn)城融合的案例。
第一個(gè)案例是李開復(fù)攜其創(chuàng)新工場進(jìn)駐的碧桂園科技小鎮(zhèn)。
據(jù)星子了解，碧桂園計(jì)劃在深圳周邊搞10個(gè)科技小鎮(zhèn)，每個(gè)5平方公里，已經(jīng)敲定4個(gè)，惠州3個(gè)東莞1個(gè)，距離深圳中心區(qū)一個(gè)小時(shí)車程，高速直達(dá)和高鐵站附近，這是目前大濕兄發(fā)現(xiàn)的最大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃了。
而科技小鎮(zhèn)是由碧桂園和由原天安數(shù)碼城主要核心骨干組成的深圳百富東方合作共建，其中碧桂園主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目硬件建設(shè)開發(fā)和運(yùn)營，同時(shí)攜手清華大學(xué)、思科集團(tuán)、李開復(fù)創(chuàng)新工場等國內(nèi)外著名機(jī)構(gòu)，通過龍頭企業(yè)帶動(dòng)關(guān)聯(lián)企業(yè)入駐，遴選最有潛力的優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)入小鎮(zhèn)。這些對產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有強(qiáng)大影響力的合作方，他們或許將為這一個(gè)中國版“硅谷”帶來軟硬件的奇妙碰撞。
第二個(gè)案例則是新加坡旁的森林城市。
森林城市是一座立體分層現(xiàn)代城市、國際產(chǎn)能合作新城，被馬來西亞總理納吉布宣布為免稅島。
馬來西亞首相納吉與碧桂園楊董事長
12月6日上午，森林城市國際產(chǎn)能產(chǎn)業(yè)合作簽約大會(huì)暨酒店商業(yè)盛大開業(yè)儀式在碧桂園森林城市舉行。在馬來西亞國家政要、碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國強(qiáng)、碧桂園集團(tuán)總裁莫斌等人見證下，總市值超過6萬億元人民幣的36家知名企業(yè)（機(jī)構(gòu)）集體簽約森林城市，以打造智慧生態(tài)之城，樹立未來城市榜樣。
值得一提的是，此次簽約企業(yè)中包括9家財(cái)富世界500強(qiáng)企業(yè)或其下屬企業(yè)，分別是華為、思科、埃森哲、中建海外、美的、德國博世、中建鋼構(gòu)、德意志銀行亞太區(qū)總行、中國銀行馬來西亞分行。
森林城市以產(chǎn)城融合、綠色智慧為發(fā)展理念，此次簽約彰顯了森林城市進(jìn)一步成為國際產(chǎn)能合作新城，再一次凸出了碧桂園在造城方面的強(qiáng)大實(shí)力。
目前的森林城市，已經(jīng)規(guī)劃發(fā)展出旅游會(huì)展、醫(yī)療保健、教育培訓(xùn)、外企駐地、近岸金融、電商基地、新興科技、綠色與智慧產(chǎn)業(yè)的八大產(chǎn)業(yè)。其中，森林城市還將與美國嘉德圣瑪麗學(xué)校、臺(tái)灣美兆集團(tuán)、世界醫(yī)療健康旅游聯(lián)合會(huì)等共同推動(dòng)教育、旅游、健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
同時(shí)，與混凝土預(yù)制構(gòu)件自動(dòng)化生產(chǎn)領(lǐng)域的國際領(lǐng)軍企業(yè)德國艾巴維/普瑞集團(tuán)，共建自動(dòng)化混凝土預(yù)制構(gòu)件流水線，生產(chǎn)預(yù)制混凝土墻體，也生產(chǎn)預(yù)應(yīng)力混凝土預(yù)制樓板，共同致力于建筑工業(yè)化和綠色建筑發(fā)展。森林城市還攜手華為、埃森哲、德國博世、騰訊等龍頭企業(yè)共推智慧城市和社區(qū)建設(shè)。
從“南方大佬”到“國際品牌”，從“奇跡之城”到“城市綠洲”，這樣的成績不得不讓人驚嘆碧桂園的飛速發(fā)展。
作為中國優(yōu)勢產(chǎn)能輸出的重要平臺(tái)，森林城市為中國企業(yè)提供了一個(gè)集群式“走出去”的運(yùn)營管理服務(wù)海外平臺(tái)，帶動(dòng)國內(nèi)大批制造業(yè)、建筑業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)等相關(guān)上下游企業(yè)抱團(tuán)出海，成為中國企業(yè)走向東盟乃至世界的橋頭堡，進(jìn)一步提升“中國制造”的全球影響力及美譽(yù)度。這樣的造城業(yè)績，又有誰不感嘆呢？
亂入的星子：好想沖上去合影oo~
商業(yè)社會(huì)先行者的代價(jià)與機(jī)會(huì)：
1，有30%把握去做時(shí)，或許能大贏但風(fēng)險(xiǎn)大；
2，有50%把握，贏了也就是小贏，風(fēng)險(xiǎn)和爭議少很多；
3有80%把握做基本進(jìn)去就發(fā)現(xiàn)是紅海，微利或虧損。
有野心，才能拼了命做好，才能掌握大勢。
ps 八卦婆：
“猜猜頭圖是哪部電影？”
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