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1 | 紐交所從來不缺敲鐘人。繼中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)被美國(guó)下重手后，8月14日，中國(guó)“居住服務(wù)平臺(tái)第一股”貝殼找房在紐交所順利敲鐘上市。 |
2 | 1個(gè)貝殼找房=1.01個(gè)京東？上市前三年連虧，如今上市市值飆升至400億美元。 |
3 | 這個(gè)跟鏈家App房源極其類似的房產(chǎn)中介平臺(tái)，要講什么故事？ |
貝殼找房發(fā)行價(jià)為20美元，開盤價(jià)暴漲75.8%至35美元。截至美東時(shí)間8月18日收盤，股價(jià)為40.5美元，市值飆升至456.6億美元。
貝殼找房在紐交所上市，圖源：貝殼找房
貝殼找房上市是房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)的一個(gè)大事件，盡管市值暴增，但需要思考的是，當(dāng)上市鐘聲漸漸消逝，貝殼找房還有多少好故事？紐交所敲出了一個(gè)行業(yè)獨(dú)角獸，其他同行又將何去何從？
01
1個(gè)貝殼找房=1.01個(gè)京東？
貝殼有一項(xiàng)令人震驚的數(shù)字：2019年房產(chǎn)交易額（GTV）突破2.1萬億元。
據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)各類可以對(duì)比的平臺(tái)中，貝殼找房GTV位于第二名，次于淘寶，高于拼多多、京東、美團(tuán)、攜程等商業(yè)平臺(tái)。
有媒體計(jì)算，單拎出企業(yè)2019年的GTV數(shù)字，1個(gè)貝殼找房=1.01個(gè)京東=2.11個(gè)拼多多=3.13個(gè)美團(tuán)。
2018年，貝殼找房GTV實(shí)現(xiàn)11531億元，2019年則突破20000億大關(guān)，提高至21280億元，同比增長(zhǎng)84.5%，一年時(shí)間增長(zhǎng)近萬億元。
貝殼找房近幾年房產(chǎn)交易額，圖源：貝殼找房招股書
灼識(shí)咨詢報(bào)告顯示，中國(guó)住房市場(chǎng)（包括一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)）2019年交易額為22.3萬億元，這意味著貝殼占據(jù)近10%的市場(chǎng)份額。
中國(guó)住房市場(chǎng)交易額，圖源：貝殼找房招股書
2020年上半年，貝殼找房的GTV順利達(dá)到1.33萬億元，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。
“這是一個(gè)18年（鏈家）和2年（貝殼）的組織結(jié)合體。這種結(jié)合體，讓我們?cè)谶^去的18年里，對(duì)這個(gè)行業(yè)進(jìn)行了從標(biāo)準(zhǔn)化到線上化的徹底改造，并形成了今天嶄新的商業(yè)模型——貝殼?！痹谥鹿蓶|的公開信中，貝殼找房創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)左暉如是說。
貝殼找房成立于2018年4月，主要公司為天津小屋信息科技有限公司，注冊(cè)時(shí)間為2017年11月14日。
2018年4月上線的貝殼找房正是由中國(guó)最大的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌鏈家轉(zhuǎn)型而來，成立于2001年的鏈家，是一家采取自營(yíng)模式的房產(chǎn)中介公司。為了尋求更大的發(fā)展，2018年4月，鏈家推出貝殼找房。
“貝殼一開始就是奔著上市去的，”一位近貝殼的業(yè)內(nèi)人士說：“貝殼要講互聯(lián)網(wǎng)故事，必須去掉重資產(chǎn)。所以貝殼找房成了平臺(tái)，鏈家、德佑成了其旗下的中介品牌，向貝殼找房輸送利潤(rùn)。
鏈家COO架構(gòu)，圖片來源：藍(lán)鯨房產(chǎn)
通過去重資產(chǎn)、平臺(tái)化，貝殼沒有門店和人工這兩項(xiàng)最大的支出。得益于鏈家的底子和積累的房源，吸引了其他中介的加盟，鏈家和貝殼找房的關(guān)系就是種子和大樹?！?/span>
02
貝殼的下一站？
資本市場(chǎng)需要好故事，上市后的貝殼找房也需要用漂亮的數(shù)據(jù)來回報(bào)資本的青睞。
目前，貝殼找房擁有三大業(yè)務(wù)——新房交易服務(wù)、二手房交易服務(wù)以及新興服務(wù)及其他服務(wù)。2019年，這三大業(yè)務(wù)一共為貝殼貢獻(xiàn)了460億元收入，同比增長(zhǎng)60.6%。
貝殼找房近3年凈收入，數(shù)據(jù)來源：貝殼找房招股書
從招股書的數(shù)據(jù)來看，從2017年到2019年，貝殼找房二手房交易服務(wù)收入從184.6億元增至245.7億元，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)15.4%，2019年收入占比達(dá)到53.4%；
但在新房交易市場(chǎng)，2018年的新房交易收入占公司總收入的26.1%，到2019年，這一比例首次超過40%。
目前，貝殼找房涵蓋了2.26億個(gè)房源、265個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌，超過42000個(gè)以社區(qū)為中心的商店和456000個(gè)代理商。
不過，在盈利方面，貝殼找房從2017年至2019年持續(xù)出現(xiàn)凈虧損，且2019年凈虧損大幅擴(kuò)大至21.80億元。
但在加回股權(quán)激勵(lì)費(fèi)用、2019年收購(gòu)中環(huán)以及2018年與騰訊就廣告和云服務(wù)方面合作產(chǎn)生無形資產(chǎn)攤銷等調(diào)整項(xiàng)后，凈利潤(rùn)持續(xù)為正，2019年達(dá)到16.56億元。
進(jìn)一步加回利息支出、稅收費(fèi)用、折舊費(fèi)用等調(diào)整項(xiàng)后，調(diào)整后EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)）亦持續(xù)為正，2019年達(dá)到29.17億元。
這個(gè)數(shù)據(jù)被業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑有所美化，但也有投資界人士表示，并不影響他們對(duì)貝殼的看好。
作為面向住宅房地產(chǎn)行業(yè)和生態(tài)系統(tǒng)參與者的開放平臺(tái)，貝殼找房連接了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需方和經(jīng)紀(jì)商，幫助參與者高效完成多種場(chǎng)景下的房屋交易服務(wù)。
貝殼平臺(tái)的主要組成部分和協(xié)同效益，圖源：貝殼找房招股書
“貝殼找房在研發(fā)方面的投入很高，連續(xù)幾年的虧損需要源源不斷的融資續(xù)命。此次靠規(guī)模上市，下一步有可能會(huì)大規(guī)模提高平臺(tái)收費(fèi)才能實(shí)現(xiàn)盈利?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士猜測(cè)。
03
“一超多強(qiáng)”的爭(zhēng)奪戰(zhàn)
根據(jù)CIC報(bào)告顯示，綜合新房和二手房買賣與租賃市場(chǎng)，合計(jì)GTV預(yù)計(jì)2019至2024年將以CAGR（復(fù)合年均增長(zhǎng)率）6.6%增長(zhǎng)至30.7萬億元，2024年住房經(jīng)紀(jì)衍生業(yè)務(wù)GTV有望達(dá)到15萬億、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)滲透率有望達(dá)到62%。
CIC報(bào)告顯示2024年房產(chǎn)交易額將增至30.7萬億元，圖源：貝殼找房招股書
有了貝殼找房一家獨(dú)角獸，未來其他同行何去何從？
根據(jù)華泰證券研報(bào)顯示，未來該行業(yè)將形成“一超多強(qiáng)”的格局，展開2C與2B的爭(zhēng)奪。在線上，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)依然聚焦C端流量的爭(zhēng)奪。
TalkingData2020年3月數(shù)據(jù)顯示，58同城、安居客、貝殼找房成為主流房產(chǎn)流量平臺(tái)，其中58同城占據(jù)分類信息和服務(wù)內(nèi)容廣度優(yōu)勢(shì)，安居客、房天下等傳統(tǒng)垂直網(wǎng)站傳統(tǒng)廣告效應(yīng)突出，貝殼找房、我愛我家憑借品牌優(yōu)勢(shì)和服務(wù)閉環(huán)同樣成為流量聚合高地。
圖源：TalkingData
線下則是B端資源的整合，根據(jù)保利投顧研究院《2017年全國(guó)存量房市場(chǎng)白皮書》以及各公司官網(wǎng)最新數(shù)據(jù)，全國(guó)存量房經(jīng)紀(jì)行業(yè)的分化持續(xù)加劇，第一梯隊(duì)與其他梯隊(duì)之間的差距不斷拉大；
圖源：保利投顧研究院
在新房代理層面，隨著主流房企全國(guó)化布局的完成以及銷售渠道的完善，對(duì)傳統(tǒng)代理公司的依賴逐漸降低，同時(shí)傳統(tǒng)代理模式區(qū)域深耕能力不足，渠道綁定和客戶黏性弱化決定了競(jìng)爭(zhēng)力的下降。
“目前，有三股勢(shì)力正在進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，分別是互聯(lián)網(wǎng)資本、開發(fā)商和銀行。”
圖源：Unsplash
景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、湘楚朝暉集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁胡景暉表示，騰訊已經(jīng)占據(jù)58同城、貝殼上市和京東三個(gè)賽道，就在貝殼找房剛剛遞交招股書不久，阿里與宜居達(dá)成合作，殺入新房銷售領(lǐng)域，將成立由阿里控股的合資公司，第一期計(jì)劃投入50億元。
據(jù)胡景暉透露，恒大目前也在買中介公司，需要更多的線下和人力，銀行則需要獲得金融的場(chǎng)景和渠道。
因?yàn)槭袌?chǎng)足夠大，所以各家都能在大盤子中分一杯羹。知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果金融能給相應(yīng)的支持和便利，消費(fèi)者買房的性價(jià)比就會(huì)很高，作為平臺(tái)吸引力會(huì)更大，“平臺(tái)只是一個(gè)工具，想要做大做強(qiáng)，消費(fèi)者最終看的是價(jià)格和服務(wù)?！?/span>
作者／IT時(shí)報(bào)記者 李丹琦
編輯／挨踢妹
排版／黃建
圖片／IT時(shí)報(bào)、Unsplash、貝殼找房、藍(lán)鯨房產(chǎn)、保利投顧研究院、保利投顧研究院
來源／《IT時(shí)報(bào)》公眾號(hào)vittimes
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