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中國(guó)與日本雖然距離不遠(yuǎn)，但是傳統(tǒng)的思維觀念還是存在很大差異。在買(mǎi)房住房方面亦是如此，很多細(xì)節(jié)上的選擇難免有分歧。一方水土養(yǎng)一方人，不同的文化土壤培養(yǎng)出不同的思想再正常不過(guò)了。但是中國(guó)人在日本買(mǎi)房，由于思維差異產(chǎn)生的決策分歧該如何平衡呢？

首先要明確一點(diǎn)：是在日本買(mǎi)房。房子是不動(dòng)產(chǎn)，不是買(mǎi)完就能帶回家任意支配的物品，全憑自己喜好評(píng)判。一套房子歸你所有，從此打上你的“烙印”。但是房子始終都在日本，呼吸著日本的空氣，接觸來(lái)來(lái)往往的日本人。“入鄉(xiāng)隨俗”的道理大家都懂，就算你人不在外鄉(xiāng)，你的所有物在外鄉(xiāng)也依然要適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂颉?/span>

其次，是以投資為目的在日本買(mǎi)房。如果是買(mǎi)來(lái)自己居住，完全可以滿足自己的主觀要求。比如你想在日本鄉(xiāng)下尋一處僻靜的地方住下，遠(yuǎn)離鬧市，讀書(shū)、度假、養(yǎng)生……哪怕交通不便，只要你自己喜歡就可以在這樣的房子里生活。

但如果是投資，就要三思而后行了。投資有一套基本邏輯在，打破基本原則來(lái)滿足個(gè)人喜好只會(huì)得不償失，也有悖于投資的初衷。還是要現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)，收益為重。

然而我看到的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，很多已經(jīng)選擇了在日本投資的人還是沒(méi)辦法轉(zhuǎn)變思維、完全接納日本的一些生活習(xí)慣和小習(xí)俗，堅(jiān)持自己的“傲慢與偏見(jiàn)”。今天暖燈君帶大家看一下中國(guó)人買(mǎi)日本房子的5種常見(jiàn)情況，誤區(qū)也好，偏見(jiàn)也罷，你“中招”了嗎？

需要轉(zhuǎn)變的思維

面積這么小有人買(mǎi)嗎？

經(jīng)常有初涉日本房產(chǎn)的投資人開(kāi)門(mén)見(jiàn)山，“你們發(fā)的房子面積太小了，發(fā)個(gè)五六十平的一居室讓我看看吧！”確實(shí)，日本國(guó)土面積只相當(dāng)于中國(guó)的一個(gè)云南省面積，房子的整體面積普遍不大也情有可原。

但是國(guó)內(nèi)投資人看到一套房子20㎡、15㎡一時(shí)半會(huì)兒還是接受不了。需要注意的是，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)上標(biāo)注的房屋面積基本都是“專(zhuān)有面積”，也叫“壁芯面積”，即壁芯到壁芯的距離，以房間的“墻壁中心”為基準(zhǔn)計(jì)算而來(lái)。通俗地講是房屋內(nèi)的實(shí)際使用面積，不包括陽(yáng)臺(tái)和公攤部分。

（專(zhuān)有面積與國(guó)內(nèi)的建筑面積不同，日本的專(zhuān)有面積×1.3≈國(guó)內(nèi)的建筑面積，陽(yáng)臺(tái)不算在內(nèi)。）

此外，日本租賃市場(chǎng)上最好出租的戶型就是1R或1K的小公寓，租客以學(xué)生和單身上班族為主，受眾廣。此類(lèi)小型公寓的價(jià)格也比較怡人，東京都核心五區(qū)100萬(wàn)人民幣左右就能買(mǎi)到一套離地鐵站較近的小公寓。

麻雀雖小五臟俱全，一套小公寓里玄關(guān)、儲(chǔ)物柜、衛(wèi)生間、小廚房、陽(yáng)臺(tái)等空間設(shè)施齊全，滿足生活剛需。好租、不貴，小巧一點(diǎn)又何妨呢？

朝南朝北重要嗎？

朝向，是中國(guó)人在買(mǎi)房或租房時(shí)的一個(gè)舉足輕重的指標(biāo)，“坐北朝南”、“南北通透”是我們最喜歡的格局。在日本買(mǎi)房也要適用這項(xiàng)指標(biāo)嗎？

其實(shí)日本人選房并不是特別在意房屋朝向的問(wèn)題，日本朝南的公寓比例不高，所以日本同一棟大樓里因?yàn)槌虿煌瑢?dǎo)致的房?jī)r(jià)差異也并不像我們這么明顯。其中很大一部分是因?yàn)橐挛锪罆駟?wèn)題。中國(guó)普遍依靠太陽(yáng)光晾曬衣物，而日本普遍是靠有熱水功能的洗衣機(jī)+烘干機(jī)。

當(dāng)然，充足的陽(yáng)光照射是所有人都向往的，所以日本人更青睞“角部屋”，至少兩面都能接收到陽(yáng)光直射。日本的公寓大樓不像國(guó)內(nèi)那么嚴(yán)格要求方正，構(gòu)造形狀會(huì)根據(jù)建蔽率、容積率等參數(shù)做調(diào)整，相對(duì)比較隨心所欲，所以“角部屋”才是日本房子的一大賣(mài)點(diǎn)。

去掉最高層和最低層？

樓層也是買(mǎi)房時(shí)一項(xiàng)重要參考。一樓潮濕、頂樓漏水，這是我們?cè)趪?guó)內(nèi)的生活經(jīng)驗(yàn)。但在日本，因?yàn)闃菍痈叩蛯?dǎo)致潮濕、漏水的情形要弱化很多。這是日本的房屋構(gòu)造使然，日本住宅的廚房與衛(wèi)生間施工時(shí)大多采用整體廚房、整體衛(wèi)浴，這是高度工業(yè)化之下的必然結(jié)果。雖然在我們這里比較常見(jiàn)，但日本住宅基本沒(méi)有漏水的后顧之憂。

相反，日本人最?lèi)?ài)的就是頂層。樓層越高租金和房?jī)r(jià)也越高。站得高看得遠(yuǎn)，視野好心情也好。一樓也有一樓的好處，位置方便。實(shí)際上很多公寓樓一層是店鋪，人流量大，門(mén)庭若市。

寺廟旁邊的房子是不吉利還是風(fēng)水好？

中國(guó)人講究風(fēng)水，看重居住環(huán)境。但這一套放在日本并不那么適用，因?yàn)槿毡救擞凶约旱木幼×?xí)慣。其中一個(gè)很大的分歧，就是關(guān)于日本的寺廟文化。之前的文章也提到過(guò)，日本的寺廟多如牛毛，似乎每一個(gè)人都是信徒。但其實(shí)日本的現(xiàn)代寺廟有其他功能屬性，承載了經(jīng)營(yíng)墓地的功能。

所以日本人去寺廟一方面是去祈福，一方面是去祭拜。在東京這樣的高度現(xiàn)代化城市，你會(huì)發(fā)現(xiàn)鋼筋水泥的叢林中隱藏著許多墓地，高樓林立的人類(lèi)文明與故去亡靈生活在一起。可能有城市擴(kuò)張的因素在，但更多的是日本的佛教式殯葬。無(wú)論如何，寺廟已經(jīng)成為了日本人生活配套設(shè)施的一部分。

生老病死人之常情，可能中國(guó)人比較忌諱這些，但在日本人的現(xiàn)有觀念里，與墓地比鄰而居也是稀松平常的事情。很多幼兒園、學(xué)校旁邊就建有墓地，如此看來(lái)，孩子從小的成長(zhǎng)環(huán)境就接納了這些先人的居住地。

據(jù)說(shuō)，寺廟所有者都是大地主，早年不僅僅擁有寺廟這一塊地方，周邊的土地也極有可能都是地主的所有財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)手賣(mài)出去或者還在持續(xù)經(jīng)營(yíng)。曾經(jīng)的豪門(mén)貴族所掌握的地方，相信風(fēng)水也是很好的。

東京奧運(yùn)會(huì)之后房?jī)r(jià)會(huì)大跌還是平穩(wěn)？

最后有一個(gè)與時(shí)俱進(jìn)的問(wèn)題，也是現(xiàn)在投資人經(jīng)常會(huì)提出的疑問(wèn)。“2020年?yáng)|京奧運(yùn)會(huì)之后，日本的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何呢？會(huì)暴跌嗎？”奧運(yùn)會(huì)作為一項(xiàng)舉世矚目的國(guó)際賽事，對(duì)房?jī)r(jià)多少會(huì)有刺激作用。如同燦爛的煙火，奧運(yùn)會(huì)也是有時(shí)效性的，閉幕后人走茶涼，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著冷落下來(lái)嗎？

擔(dān)心的人不妨細(xì)想一下，奧運(yùn)會(huì)為何會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)？難道是得益于往來(lái)的游客租房嗎？當(dāng)然不是。奧運(yùn)會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)格局的一個(gè)重要貢獻(xiàn)，就是各個(gè)區(qū)域進(jìn)行了大規(guī)模的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包括奧運(yùn)村和新的國(guó)民體育場(chǎng)在內(nèi)的奧運(yùn)會(huì)再開(kāi)發(fā)計(jì)劃；城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，如高速公路以及公共設(shè)施的改造。

盛大的賽事引來(lái)了人流量，那就需要足夠的觀光設(shè)施承載，再開(kāi)發(fā)的新建項(xiàng)目提高了居民生活的便利度，從而吸引了更多的人才長(zhǎng)期居住……

目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，奧運(yùn)會(huì)不僅是短期效應(yīng)，更帶來(lái)了長(zhǎng)期穩(wěn)定的效益。我們都知道一棟大樓一般來(lái)說(shuō)每隔15年大修一次，能讓大樓容光煥發(fā)，價(jià)值更持久。同理，像奧運(yùn)會(huì)這樣的盛事帶來(lái)的大規(guī)模再開(kāi)發(fā)，也能讓一座城市日久彌新。你還會(huì)擔(dān)心房?jī)r(jià)大跌嗎？

不變的根本邏輯

我們常說(shuō)“細(xì)節(jié)決定成敗”，但并不代表死磕細(xì)枝末節(jié)。不僅給自己增加難度，甚至延誤商機(jī)。投資還是要客觀、理性地分析。分清主要矛盾和次要矛盾很重要，不要因?yàn)楣潭ㄋ季S讓投資變得舉步維艱。

回歸到投資房產(chǎn)的底層邏輯，最核心的要點(diǎn)如下：

1.地段好。選房最首要的就是看位置，例如是否在市中心，周?chē)欠裼兄包c(diǎn)，附近是否有學(xué)校、醫(yī)院等等。

2.人流量大。人口對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)起決定性作用，人口凈流入是重要指標(biāo)。

3.交通方便。第一是看到地鐵站的距離，畢竟日本的軌道交通十分發(fā)達(dá)，有的大的地鐵站就輻射了一個(gè)商圈；第二看可以利用的站線是否有多種選擇；第三看到大型中轉(zhuǎn)站（如東京站、品川站、上野站）、機(jī)場(chǎng)、新干線的距離，是否方便出遠(yuǎn)門(mén)。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍。投資關(guān)鍵要有穩(wěn)定的收益現(xiàn)金流，要看租賃市場(chǎng)是否活躍，避免后期空置之憂。比如大學(xué)附近的房子比較好租，以學(xué)生租客為主。

5.再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是加分項(xiàng)，涉及到未來(lái)增值。

變，還是不變？知道能變什么，不能變什么，才能更高效地投資，早日實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置與收益。

中古不動(dòng)產(chǎn)都是獨(dú)一無(wú)二，選房子就像選男女朋友，選我所愛(ài)，愛(ài)我所選。珍視這一刻的遇見(jiàn)，從此開(kāi)啟一段別樣旅程。

編輯 | 菊與刀郎

審稿 | 柒萬(wàn)

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