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如果房價從峰值跌至谷底，可能會使澳大利亞郊區(qū)逾35萬戶家庭陷入負資產(chǎn)，尤其是在墨爾本和悉尼。當房產(chǎn)價值低于抵押貸款余額時，部分房產(chǎn)貸款人就淪為負資產(chǎn)。
根據(jù)數(shù)字金融分析公司(DFA)的分析，在澳洲一些距離首府城市較遠的地區(qū)的房產(chǎn)市場將會受到嚴重地沖擊，尤其是住房可負擔能力較弱的首次置業(yè)者市場。
分析顯示，在墨爾本和布里斯班附近的近郊，由于近期的房價回調(diào)，一些持有中高密度房產(chǎn)的家庭可能會陷入財政赤字，無力償還住房貸款。
DFA負責人馬丁·諾斯(Martin North)表示:“目前房價正處于下跌趨勢，預計這種趨勢還會持續(xù)一段時間。”
“過去幾年購買房產(chǎn)的人可能會發(fā)現(xiàn)，由于銀行采用更為謹慎的貸款政策，使得他們獲得更少貸款甚至無法獲得貸款，從而失去了購房的訂金，是家庭財務狀況惡化。
根據(jù)DFA對100個地區(qū)的房價調(diào)查顯示，如果房價下跌20%，新南威爾士州(NSW)、維多利亞州(Victoria)、西澳大利亞州(Western Australia)和昆士蘭州(Queensland)的逾10萬套住宅地產(chǎn)價值將低于未償?shù)盅嘿J款余額。
報告顯示，西澳大利亞州和悉尼郊區(qū)超過90%的房屋將面臨負資產(chǎn)，全國50個地區(qū)中一半以上的房屋也將面臨負資產(chǎn)。
這項分析是基于對全國52000個家庭的持續(xù)調(diào)查。每月新增4000戶新住戶，所以這一數(shù)字保持不變。
調(diào)查記錄了包括抵押貸款在內(nèi)的家庭財產(chǎn)和財務數(shù)據(jù)。
澳大利亞房地產(chǎn)投資者委員會主席、Peak房地產(chǎn)投資者協(xié)會主席本·金斯利(Ben Kingsley)表示，這種影響在每個州都是不同的。
作為一名房地產(chǎn)中介，金斯利在過去25年見證了6次房價下滑。他建議，房產(chǎn)買家在房產(chǎn)市場趨勢反彈前應保持冷靜。在設施完善，抗跌能力強的區(qū)域，業(yè)主應該做好長期持有房產(chǎn)的準備。
但隨著房價下跌、賣家變得更愿意談判，整個房產(chǎn)市場將會向買方市場傾斜。
放貸機構(gòu)也更愿意為那些擁有固定收入的借款人放貸，這些借款人可以輕松支付20%或以上的房產(chǎn)首付，并享受大幅折扣，房貸整體利率也低于4%。
DFA的分析基于AMP Capital的謝恩·奧利弗(Shane Oliver)等經(jīng)濟學家最近的預測，即墨爾本和悉尼的房地產(chǎn)價格可能會經(jīng)歷20%左右的跌幅。
在過去一年里，隨著拍賣清空率繼續(xù)下滑，預計的下滑幅度不斷加大。
其他經(jīng)濟學家警告稱，由于市場上的房產(chǎn)買家逐步減少，而預計澳儲行明年將會加息，因此價格下跌可能會更大。
奧利弗表示：“現(xiàn)在仍是謹慎對待房地產(chǎn)投資的時候——尤其是在墨爾本和悉尼，那里的房價依然昂貴，房價可能進一步下跌，租金收益率非常低?！?/p>
獨立智庫格拉坦研究所（Grattan Institute）的住房專家、研究員布蘭登·科茨（Brendan Coates）表示，“最大的問題是，如果房價繼續(xù)下跌，借款人是否有能力繼續(xù)支付抵押貸款”。
“利率上升是一種風險，”科茨說?！皩υS多投資者來說，從只付息貸款轉(zhuǎn)向本息貸款也會增加他們的還款壓力。但更大的風險仍然是失業(yè)。就業(yè)率也是住房可負擔壓力的重要指標之一。如果失業(yè)率飆升，就意味著住房可負擔壓力加大。將使許多澳大利亞人更難償還抵押貸款，給銀行帶來更大壓力?！?/p>
參考資料：
https://www.afr.com/personal-finance/more-than-350000-households-at-risk-of-negative-equity-20181025-h1732r
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