自去年“9·30”啟動(dòng)本輪調(diào)控以來(lái)，樓市已在日趨嚴(yán)厲的政策環(huán)境中度過(guò)一年。
剛過(guò)去的“十一”黃金周令房地產(chǎn)市場(chǎng)五味雜陳。在“金九銀十”這個(gè)傳統(tǒng)樓市銷售旺季，一、二線熱點(diǎn)城市的成交量卻陡降，部分地區(qū)甚至創(chuàng)下近幾年來(lái)新低。市場(chǎng)分析普遍認(rèn)為，樓市調(diào)控力度將持續(xù)收緊，成交“量縮”階段尚未結(jié)束，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)繼續(xù)尋底。
全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席、原中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受中國(guó)財(cái)富網(wǎng)專訪時(shí)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)有自身的發(fā)展規(guī)律，大約三年為一個(gè)周期。目前一、二線熱點(diǎn)城市已過(guò)周期高點(diǎn)，呈回落狀態(tài)，這本身是周期性作用，也與政策調(diào)控相關(guān)。與此同時(shí)，三、四線城市行情看漲，可謂此起彼伏。
他認(rèn)為，本輪樓市調(diào)控采取了部分行政性手段，例如限購(gòu)限貸限售等，這些政策短期內(nèi)起到明顯效果，但長(zhǎng)期來(lái)看，仍需加快推動(dòng)建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，這樣才可以從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題。
中國(guó)財(cái)富網(wǎng)：“十一”黃金周期間，一、二線熱門(mén)城市樓市成交量清淡，創(chuàng)下四年來(lái)低點(diǎn)，而三、四線部分城市成交量仍維持相對(duì)高位。這種趨勢(shì)是否會(huì)延續(xù)？
顧云昌：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有自己的發(fā)展規(guī)律，在我看來(lái)，主要有三方面特征。這些特征在近期的市場(chǎng)運(yùn)行中有所體現(xiàn)。
第一，周期性變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)大約三年左右會(huì)經(jīng)歷一個(gè)小周期。具體分時(shí)間來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲到頂點(diǎn)約為一年半到兩年半時(shí)間，而下行階段則為一年到一年半時(shí)間。各個(gè)城市大致均有這樣的周期表現(xiàn)，隨著供給需求的變化而變化。而歷次政策調(diào)控也多是在熱點(diǎn)城市和地區(qū)進(jìn)行，大概三年左右一個(gè)周期。
第二，每個(gè)城市周期出現(xiàn)的時(shí)間點(diǎn)不一樣。這就如同水波紋的擴(kuò)散，時(shí)間上有先有后。以北京、上海為例，自2015年下半年之后，這兩個(gè)城市樓市行情火熱，并且在去年底達(dá)到高潮，隨即“9·30”調(diào)控政策出臺(tái)。但去年三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)處于低潮，今年過(guò)完年之后才有所變化。這種各線城市在周期時(shí)間點(diǎn)上的差異，自2003年、2004年之后就出現(xiàn)了。
第三，即使一線城市之間、二線城市之間也有差異。房地產(chǎn)市場(chǎng)有區(qū)域性特征，這與鋼鐵、煤炭、家電市場(chǎng)等不同，并非同步冷熱，而是由各個(gè)地區(qū)、各個(gè)城市供求關(guān)系決定的。例如，深圳和廣州均為一線城市，但深圳供求關(guān)系更為緊張一點(diǎn)，而廣州較為平緩。同理，同樣作為三、四線城市，但那些熱點(diǎn)地區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、人口凈導(dǎo)入量較大的城市，與那些人口凈流出、庫(kù)存很大的城市相比，情況也不一樣。此外，即使在一、二線城市邊上的中小城市，它們的樓市狀況也不盡相同。
今年下半年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)樓市銷售仍在增長(zhǎng)，但增速放緩。一、二線熱點(diǎn)城市已過(guò)周期高點(diǎn)，呈沖頂回落狀態(tài)，本身是周期性作用，也有政策調(diào)控的作用，使得它們的樓市交易量下降。與此同時(shí)，三、四線城市行情看漲，可謂此起彼伏。總體上看，今年全國(guó)樓市銷售可能會(huì)達(dá)到歷史峰值，目前同比仍保持百分之十幾的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)年底將會(huì)保持百分之十左右的增長(zhǎng)。2016年曾是一個(gè)高點(diǎn)，當(dāng)時(shí)主要是一、二線城市大幅增長(zhǎng)推動(dòng)，而今年的增長(zhǎng)主要來(lái)自三、四線城市。
中國(guó)財(cái)富網(wǎng)：海南跟進(jìn)出臺(tái)調(diào)控政策，包括提出商品房五年限售。您認(rèn)為限制交易期限的措施能否真正壓縮投機(jī)空間？
顧云昌：這一輪調(diào)控使用了一些行政性手段，包括限購(gòu)、限價(jià)、限售、限貸等，要一分為二地看待這些政策。由于僅依靠市場(chǎng)行為手段，比如通過(guò)調(diào)節(jié)金融杠桿，調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)、利率等來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，似乎還不夠，所以就增加了行政性手段——這些行政性舉措發(fā)揮了一定作用，將房?jī)r(jià)漲幅暫時(shí)壓了下來(lái)。市場(chǎng)越是控制，越是可能有所反應(yīng)。當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，就出現(xiàn)了投資機(jī)會(huì)，那些本來(lái)不想買(mǎi)的可能也會(huì)出手。
根本的解決辦法，在于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。從供給側(cè)角度看，北京、上海的土地供給總量是不足的。例如當(dāng)土地庫(kù)存低于6個(gè)月，便只有依靠限購(gòu)等來(lái)緩解供求緊張關(guān)系，實(shí)際上需求是被壓抑的，因此在土地供給方面要下大功夫。
另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅是自身供求關(guān)系的問(wèn)題，還涉及到諸如貨幣因素、貧富差距問(wèn)題等。當(dāng)貨幣總量增加和一部分人持有大量貨幣，資產(chǎn)保值增值的需求就很旺盛，而在缺少投資渠道的情況下，進(jìn)入樓市就成為重要選擇。因此，樓市問(wèn)題僅靠樓市本身難以解決。中央提出建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，應(yīng)該就是從財(cái)稅政策、金融政策、土地政策，以及市場(chǎng)行為等多方面綜合考慮。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制需要5年到10年的積淀，需要在體制機(jī)制方面進(jìn)一步改革。這方面也已經(jīng)開(kāi)始著手，比如推出共有產(chǎn)權(quán)住房、完善租賃市場(chǎng)等——解決中低收入家庭和新市民這兩部分群體的住房問(wèn)題確實(shí)很關(guān)鍵。
中國(guó)財(cái)富網(wǎng)：土地制度的改革不會(huì)一蹴而就，那么土地供應(yīng)方面具體應(yīng)該如何改善呢？
顧云昌：當(dāng)前的土地供應(yīng)制度，市場(chǎng)沒(méi)有很好地發(fā)揮作用。比如北京、上海過(guò)去制定人口規(guī)劃，在2020年要控制在1800萬(wàn)人左右，而現(xiàn)在已達(dá)到2200萬(wàn)左右。人口迅速增長(zhǎng)，但土地供給仍是按照1800萬(wàn)人口來(lái)進(jìn)行，這種情況下土地必然供不應(yīng)求。如何妥善處理土地供應(yīng)和房?jī)r(jià)的關(guān)系？有人提出“空間換價(jià)格”的思路，就是發(fā)展軌道交通，將北京與河北鄰近地區(qū)緊密聯(lián)系起來(lái)，這樣來(lái)平緩房?jī)r(jià)飆漲。因此，這不僅僅是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)問(wèn)題，而是涉及到城市規(guī)劃、人口控制、交通配套等一系列問(wèn)題。
調(diào)控政策方面政府也在做出改進(jìn)，住建部4月份提出，各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，目前正是按照這個(gè)思路來(lái)進(jìn)行。
中國(guó)財(cái)富網(wǎng)：當(dāng)前監(jiān)管層嚴(yán)格抑制消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入樓市，另外部分城市上浮首套房貸款利率，在調(diào)控大背景下，應(yīng)該如何兼顧剛需者利益？
顧云昌：要保護(hù)好真正剛需群體的利益，推出共有產(chǎn)權(quán)住房就是一例。至于剛需人群如何劃分，這就考驗(yàn)政府調(diào)控的精準(zhǔn)度和管理的精準(zhǔn)度。觀察國(guó)外情況，美國(guó)、新加坡在這方面做的不錯(cuò)。他們每個(gè)城市有多少人需要解決住房問(wèn)題，均有記錄備案，并且有完備的審查和排序體系，因此何時(shí)獲得住房的預(yù)期就較為明晰。
所以在具體操作層面，需要對(duì)剛需群體登記在冊(cè)，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，有針對(duì)性地去解決。樓市調(diào)控要解決低收入群體的需要，要更加精準(zhǔn)，這對(duì)政府的管理能力是很大的考驗(yàn)。
作者：郭儒逸
新媒體編輯：熊燁
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