資本市場(chǎng)即將迎來又一家閩系黑馬房企。
閩系房企素來以高周轉(zhuǎn)、高儲(chǔ)備、高杠桿模式行走江湖，黑馬頻出。金輝控股亦不是無名之輩，2019年銷售額行業(yè)排名第42，早在2016年初就試圖A股上市，苦等至今，于3月25日正式向港股發(fā)起沖擊。
為了迅速做大規(guī)模，金輝控股逆勢(shì)加杠桿瘋狂拿地，2019年土地儲(chǔ)備總建筑面積接近2700萬平方米，資產(chǎn)負(fù)債率超過85%，高于同層次競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
不過，從報(bào)告期的收入結(jié)算來看，雖然公司營(yíng)業(yè)收入增勢(shì)迅猛，但凈利潤(rùn)增速平緩，盈利能力下滑。2017年-2019年，公司毛利率下降10.4個(gè)百分點(diǎn)，凈利率下降8.5個(gè)百分點(diǎn)。
盈利能力下滑
3月25日，地產(chǎn)商金輝控股（集團(tuán)）有限公司（簡(jiǎn)稱“金輝控股”）披露招股書，向港股IPO發(fā)起沖擊。
金輝控股1996年起家于福建福州，2004年開始全國(guó)化戰(zhàn)略，隨后于2009年將總部遷至北京，目前重點(diǎn)布局長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、華南、西南及西北地區(qū)。
觀點(diǎn)指數(shù)研究院披露的數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年，金輝控股銷售金額分別為445.0億元、776.2億元、919.7億元（權(quán)益銷售金額796.7億元）；2019年公司在地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)中排名第42（2018年第39名）。
從銷售金額來看，公司與佳兆業(yè)集團(tuán)、華發(fā)股份（600325.SH）、新力控股集團(tuán)、中駿集團(tuán)控股、合景泰富集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)實(shí)力相當(dāng)。
2017年-2019年，金輝控股收入分別為117.8億元、159.7億元、259.6億元，復(fù)合增長(zhǎng)率48.5%，凈利潤(rùn)分別為22.2億元、23.0億元、26.9億元，復(fù)合增長(zhǎng)率10.0%。報(bào)告期內(nèi)公司的凈利率分別為18.9%、14.4%、10.4%。
同期，公司綜合毛利率分別為32.2%、30.2%、21.8%，為盈利能力下滑的首要原因。
已披露2019年業(yè)績(jī)的合景泰富集團(tuán)（01813.HK）和首創(chuàng)置業(yè)，當(dāng)年的毛利率分別為31.8%、33.0%。
瘋狂拿地
截至2019年底，金輝控股共有144個(gè)處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目，其中附屬公司102個(gè)，合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司42個(gè)。同期，公司應(yīng)占土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)到2667.4萬平方米，其中93.4%位于二線城市及核心三線城市，且以西北和西南兩個(gè)大區(qū)最為集中，陜西、江蘇、湖北、重慶、福建均是重點(diǎn)市場(chǎng)。
按照2019年的銷售面積680.4萬平方米來算，公司的土地儲(chǔ)備需要4年來消化。這一水平高于同層次競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
截至2019年底，合景泰富集團(tuán)權(quán)益土地儲(chǔ)備總建筑面積1701萬平方米，當(dāng)年銷售面積492.4萬平方米，消化時(shí)間3.5年；首創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）權(quán)益土地儲(chǔ)備總建筑面積1076萬平方米，消化時(shí)間3.4年。
最近幾年，為了迅速做大規(guī)模，金輝控股采取激進(jìn)的拿地策略，土地儲(chǔ)備規(guī)模飆升。數(shù)據(jù)顯示，截至2015年三季度末，公司的土地儲(chǔ)備規(guī)模僅為500萬平方米。
在公司土地儲(chǔ)備規(guī)模從500萬平方米增長(zhǎng)至逼近2700萬平方米的3年多時(shí)間里，同層次競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大多變化不大：2016年底，合景泰富集團(tuán)的權(quán)益土地儲(chǔ)備總建筑面積為1130萬平方米，首創(chuàng)置業(yè)為820萬平方米。
2020年以來，公司又耗資16億元拿下3個(gè)項(xiàng)目，新增地盤面積18.4萬平方米，土地儲(chǔ)備增加不少；另外，參與一個(gè)合作項(xiàng)目，地盤面積3.4萬平方米。
激進(jìn)策略瘋狂拿地，2017年-2019年公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-77.6億元、14.3億元、-57.0億元，打破過去正向穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)：2012年-2014年及2015年前三季度，分別為14.3億元、10.7億元、21.1億元、26.4億元。
債務(wù)告急
瘋狂拿地背后，是債務(wù)的激增。
截至2017年底、2018年底、2019年底，金輝控股借款總額分別為340.3億元、431.7億元、490.7億元，加權(quán)平均利率分別為7.25%、7.65%、7.76%。
截至2020年2月底，公司借款總額增至524.8億元。其中，銀行及其他借款345.6億元，信托融資160.7億元。
2017年底-2019年底，公司的資產(chǎn)負(fù)債率分別為83.18%、85.46%、85.68%。
2019年底，合景泰富集團(tuán)和首創(chuàng)置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為82.16%和77.31%。
近年，隨著去杠桿深化，房企把降低負(fù)債率作為日常功課之一。行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年銷售額排名前40的上市房企，2018年的資產(chǎn)負(fù)債率平均值低于80%；而內(nèi)房股2018年的資產(chǎn)負(fù)債率平均值僅為52%。
2017年底-2019年底，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為35.6億元、99.3億元、92.2億元。公司對(duì)外披露稱，2019年現(xiàn)金規(guī)模下滑的原因是當(dāng)年土地收購(gòu)成本和建筑成本大幅增加。
截至2019年底，公司一年內(nèi)到期的借款總額為180.2億元。
急于上市
對(duì)于金輝控股，一切的指向，就是盡快做大規(guī)模，上市，拓寬融資渠道。
畢竟，頭部房企中沒上市的已經(jīng)少之又少。2019年銷售額前五十的房企中，只有祥生地產(chǎn)、卓越集團(tuán)、金輝控股、融僑集團(tuán)四家未上市。
同為閩系房企，融信中國(guó)、正榮地產(chǎn)接連上市，緊跟世茂、旭輝、陽光城；正在排隊(duì)的，除了金輝控股，還有大唐地產(chǎn)，融僑集團(tuán)也在摩拳擦掌。
在此之前，金輝控股準(zhǔn)備在A股上市，2016年1月披露IPO招股書。苦等4年上市無望，公司于2020年3月撤回上市申請(qǐng)，南下港股沖擊IPO。
值得一提的是，除了此次地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)赴港上市之外，公司在2019年12月底剝離了物業(yè)服務(wù)板塊，在物業(yè)上市潮之下，保留了更多可能性。
2017年-2019年，公司物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)收入分別為3.6億元、4.8億元、5.2億元，毛利率超過17%。
啟信寶顯示，輝生活有限公司已于2019年11月成立，由金輝地產(chǎn)實(shí)際控制人、主席林定強(qiáng)之子林宇領(lǐng)銜，目前旗下已囊括多家物業(yè)管理公司。
閩系房企一向以高周轉(zhuǎn)、高儲(chǔ)備、高杠桿模式崛起，成為為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可輕視的一股勢(shì)力。但近幾年，閩系也刮起了去杠桿旋風(fēng)，甚至不惜降低增長(zhǎng)速度。畢竟，已經(jīng)有人扛不住，比如改旗易幟的福晟國(guó)際。
而金輝控股逆勢(shì)加杠桿擴(kuò)張，哪怕成功登陸港股，其警報(bào)也無法在短時(shí)間解除。
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