文/溜爸 原創(chuàng)
前言
總所周知，溜爸的主業(yè)是研究成都學(xué)區(qū)房。
學(xué)區(qū)在前，房在后，學(xué)區(qū)房本質(zhì)上也是房地產(chǎn)的一種。
房地產(chǎn)的范圍很廣，根據(jù)土地性質(zhì)不同，還有工廠、商鋪、寫字樓、公寓、住宅等多種方式呈現(xiàn)，但和我們老百姓息息相關(guān)的，主要是住宅。
本文主要討論二手商品房即住宅價格的影響因素，商鋪、寫字樓、一手商品房住宅不在討論之列。
不動產(chǎn)的價值
2016-2018年兩年時間成都房價暴漲，給安逸生活、知足常樂的成都人深深的上了一課。人們這時才發(fā)現(xiàn)，房子資產(chǎn)增值原來是如此可怕。
一部分先覺醒的小區(qū)業(yè)主，不動產(chǎn)增值意識開始萌芽。體現(xiàn)在諸如：
1、改正物業(yè)費(fèi)是一種開銷的觀點(diǎn)。開始重視小區(qū)物業(yè)服務(wù)，寧愿多交物業(yè)費(fèi)提升小區(qū)品質(zhì)，保證房價增值。
2、小區(qū)品牌維護(hù)意識強(qiáng)烈。消滅小區(qū)的負(fù)面評價、家丑不可外揚(yáng)；對外多多宣傳小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)，形成攻守同盟。例如著名的翡翠城房價指導(dǎo)委員會。
一套二手商品房的價格，真的靠小區(qū)同盟就能維護(hù)嗎？
一手商品房在開發(fā)商手中，價格由開發(fā)商決定，BtoC的銷售過程可以通過炒作、饑餓營銷、捂盤惜售等多種方式抬高價格（政府限價不在討論之列）。
二手房在每個業(yè)主手上，CtoC的銷售過程賣多少全看業(yè)主心情，價格同盟是否是一種自說自話？
讀不懂地段論
李嘉誠說過，決定房地產(chǎn)價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。
但當(dāng)你沿襲首富的指導(dǎo)，去選擇二手房的時候，你會發(fā)現(xiàn)，“地段”，更是一個仁者見仁智者見智、很個性化、并沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的東西。
不信？我們拿兩個典型小區(qū)作對比。
一套裝修好的卓錦城一期162平方，成交價僅335萬，單價剛過2萬。
而一套清水房城南一號193平，成交價720萬，單價已經(jīng)接近4萬！
（這還是高新區(qū)單獨(dú)限購政策加綁的情況下。）
這兩個樓盤，直線距離不過7公里！單價就可以差一倍？！
卓錦城業(yè)主表示嚴(yán)重不服！
你叫金融城，但我叫三圣鄉(xiāng)??！
你是大平層，我也是，而且贈送面積更大??！
你是大盤有一二三期，我更是大盤，都一二三四五六期了！
你有商業(yè)配套，我也有卓錦曼購?。?/span>
你有錦城湖公園，我也有白鷺灣濕地公園??！
你有一號線地鐵，我也有2號線地鐵??！
你有泡小分校，我還有鹽道街小學(xué)分校那！
三圣鄉(xiāng)以前都是田壩壩？你金融城那一圈以前更是農(nóng)田，油菜花開的只旺盛！
憑啥子單價低一倍？
你是南帝我還東邪，哦不，南拓，我還是東進(jìn)那！
在政府報(bào)告里，東進(jìn)還排在南拓的前面！
我們的地段更好！
我們要成立價格指導(dǎo)委員會！
卓錦城銷售單價不能低于3.5萬！
你看看，所謂的地段，很難有衡量標(biāo)準(zhǔn)。
雖然民眾調(diào)查覺得金融城該比三圣鄉(xiāng)貴，但都無法拿出量化的數(shù)據(jù)說服彼此。
現(xiàn)在理論依據(jù)來了！
溜爸提出二手房房價的決定因素，主要有以下四點(diǎn)：
地段和配套40%+學(xué)區(qū)40%+房屋屬性20%-風(fēng)水5%。
宏觀層面
地段價值30%權(quán)重
地段的價值，本質(zhì)上是土地的價值。土地的價值我說了不算，你說了也不算，得聽政府的。我們來看看成都各區(qū)的土地價值（以下圖例及數(shù)據(jù)取自于成都市國土資源局官方網(wǎng)站）。
先看看2014年1月1日做的評估。
住宅地價分一級、二級、三級到六級。
最貴的是一級地，9390元/平方米。
（注：這個價格和房價沒有直接換算關(guān)系）
再來看最新2017年1月1日對成都主城區(qū)住宅地價的評估。
一級地已經(jīng)變?yōu)?4300元/平方米。
哪些土地才算一級地？覆蓋范圍也發(fā)生了重大變化。已用紅圈標(biāo)出。
辣眼睛的是一級地范圍的變化。
從2014年深紅色的只有一小坨
到
2017年深紅色的變成一大坨。。。
改動實(shí)在是太大了！有木有？
成都主城區(qū)的一級地主要覆蓋青羊區(qū)、錦江區(qū)、武侯區(qū)及高新區(qū)。
看出端倪的讀者，現(xiàn)在能明白為何溜爸最愛提到青羊錦江高新3P組合。
最值錢的土地上一定會堆砌所有的資源，教育也只是資源的一種。
長遠(yuǎn)發(fā)展看，馬太效應(yīng)形成，青羊錦江高新將會一騎絕塵。金牛成華將泯然于眾人。武侯區(qū)受益于青羊錦江到高新是必經(jīng)之路以及華西醫(yī)院這個巨無霸，因此也將追隨青錦高，爭取不掉隊(duì)。
對于大家關(guān)心的天府新區(qū)，基準(zhǔn)地價參見下圖。評估時間為2018年1月1日。一級地價為14700元/平方米，基本相當(dāng)于主城區(qū)一級地價的一半。
本文就不再詳細(xì)討論。
2014-2017，短短三年，主城區(qū)一級地從9390元/平方米，跳漲到24300元/平方米，上漲260%！我們不妨預(yù)估下2020年1月1日國土資源局會如何評估？一級地有可能上40000元/平方米嗎？
來來來，打個總結(jié)。
通過以上學(xué)習(xí)，我們可以明確二手商品房房價的第一要素：
1、地段。
你將購買的住宅處于幾級地。一級地最優(yōu)。
在同等條件下，一級地的房子比其他級別的貴，非常合理。
配套10%權(quán)重
2、公園。
住家附近有大型公園。加分！
這個很好理解，飯后百步走，活到九十九。
住家附近有超級大的公園，無論老人散步還是陪孩子嬉戲，都是獨(dú)有的資源。從當(dāng)前的房價也反映出這些區(qū)域的資源稀缺。
例如浣花溪片區(qū)。
錦城湖片區(qū)。
桂溪生態(tài)公園。
3、地鐵。
住家附近有步行十分鐘之內(nèi)可到的地鐵。加分！
4、商業(yè)配套。
住家附近有大型的商業(yè)配套。加分！
太古里商圈。
鐵像寺水街。
鷺洲里。
地鐵便于出行。
萬達(dá)綜合體、伊藤、家樂福等便于購物。
這都非常好理解。此處不再贅述。
學(xué)區(qū)40%權(quán)重
溜爸給了學(xué)區(qū)40%的權(quán)重，是有原因的。
不妨細(xì)細(xì)思考下，作為一個普通家庭，不買新房，卻買二手房的驅(qū)動力是什么？70%以上的成都人都有新房癌哦！非新房不住哦！
除了小的換大的、差學(xué)區(qū)換好學(xué)區(qū)、再或者買個小房子掛戶口，再沒其他原因。
學(xué)區(qū)房一定要考慮住家近，小學(xué)六年就近接送是第一原則。
所以二手房的選購，和就業(yè)強(qiáng)相關(guān)、學(xué)區(qū)強(qiáng)相關(guān)。
5、學(xué)區(qū)因素。
你選中的二手房在成都市公立小學(xué)40強(qiáng)名單里面，學(xué)區(qū)因素加分！
有興趣的讀者可仔細(xì)研讀溜爸40強(qiáng)名單推導(dǎo)過程。（藍(lán)色字是鏈接，可以戳戳）
實(shí)際上能做到兼顧居住+讀書就近的房源，少之又少。
正所謂錢多事少離家近，陪娃賺錢兩不誤。
這也是為啥鹽道街小學(xué)本部對口的學(xué)區(qū)房藍(lán)光皇后國際房價超高，單價已過4萬的原因。
那么，在學(xué)區(qū)方面有沒有減分項(xiàng)呢？
有的。
在未來幾年成都市主城區(qū)的知名小學(xué)繼續(xù)爆倉的大背景下（如金沙小學(xué)2018年招生28個班、東城根街小學(xué)本部15個班、鹽道街小學(xué)通桂校區(qū)22個班等），形勢一年比一年嚴(yán)峻。（可參見溜爸分析成都小學(xué)學(xué)位將面臨嚴(yán)重不足的文章--藍(lán)色字是鏈接，可以戳戳哦）
所有為了讀好小學(xué)而買學(xué)區(qū)房的家庭，都會回避爆倉的小學(xué)，這算減分項(xiàng)之一。
潛在即將爆倉的小學(xué)建議也要回避。
來兩個實(shí)例對比下：
富華北路西側(cè)小學(xué)即丹麥霍森斯小學(xué)。劃片僅包括三個小區(qū)。
東城根街小學(xué)作為老五朵金花，劃片包括了幾十條街道。是否會爆倉不言而喻。
最后，就是要核實(shí)房子學(xué)位是否被占用。若房東有小孩在小學(xué)就讀，說明學(xué)位已被占用。成都已在部分熱點(diǎn)小學(xué)實(shí)施一套房子6年一個學(xué)位的政策，所以被占用學(xué)位的房源也要減分。
微觀層面
房屋自身屬性20%權(quán)重
6、房屋自身屬性如朝向、樓層、戶型、采光、是否臨街、是否挨垃圾房、梯戶比、裝修情況等等，只占你決策購房的20%權(quán)重。
溜爸最近陪朋友挑二手學(xué)區(qū)房?？吹嚼掀拼?，裝修稀爛的，朋友扁嘴；看到裝的好的，很坑的溢價銷售，立馬眼睛放光。
溜爸只想：
裝修好壞，是購買一套二手房最最最不重要的決定因素好嘛！
扣分項(xiàng)主要有：
房屋臨街。
溜爸個人對房屋臨街非常排斥。臨街的噪音會嚴(yán)重影響睡眠質(zhì)量，使人失眠、多夢、淺度睡眠，最后造成神經(jīng)衰弱。臨街灰塵也特別大，這都是臨街房源扣分項(xiàng)。
房屋采光不好，有暗房。
成都地處盆地多霧，尤其冬天陽光更是稀缺資源。房間能否曬到太陽是重要的權(quán)衡指標(biāo)。這一點(diǎn)上門看房子時觀察一下即可。
購房時需注意不動產(chǎn)證上是住宅還是公寓。此處的公寓并非指40年商住產(chǎn)權(quán)。而是70年住宅產(chǎn)權(quán)，但因?yàn)槿照詹粔?，因此叫做公寓。請注意區(qū)分。
梯戶比太高。
部分黑心開發(fā)商將新盤修的比鴿子籠還密。
如三梯八戶，甚至五梯十六戶，這種樓盤回避吧。
以后每天你都會花至少10分鐘等電梯。
吃瓜群眾說：那我買的兩梯兩戶就很84了哦？
叫你炫富。
商住混合。
這個很好理解，辦公和住宅混合的小區(qū)居住不純粹，如奧克斯廣場。同為泡小天府的學(xué)區(qū)房，房價就一直大幅度低于旁邊的中海城南一號。
裝修。
最后才考量裝修。裝修作為一個每年貶值6-11%的投入，50萬裝修款，基本在十五年后，就必定需要全部翻新。
風(fēng)水-5%權(quán)重
7、風(fēng)水。
風(fēng)水是減分項(xiàng)，不作為加分項(xiàng)。
普通家庭不需要過于考慮這一點(diǎn)。
主要針對異形戶型，以及兇宅需要回避。
最后，我們再回顧下本篇的學(xué)習(xí)內(nèi)容。
二手房房價的決定因素，主要有以下四點(diǎn)：
地段和配套40%+學(xué)區(qū)40%+房屋屬性20%-風(fēng)水5%。
吃瓜群眾：溜爸！你這么辛苦碼字，這么無私的分享，真是好人??！
嗯嗯，好人做到底。
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