面對輿論的質疑，自如選擇將首次出租房的空置期延長至30天，隨之將必須承受資金壓力，并且要放緩擴張步伐。在奪命狂奔的長租公寓行業(yè)，自如能承受后果嗎？行業(yè)問題能得到緩解嗎？
本文由無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）原創(chuàng)并首發(fā)，作者：張子怡，編輯：陳澗，設計：甄開心，編輯助理：陳悅珊
9月27日，如無意外，因白血病身故的阿里員工妻子訴自如一案開庭。
時間倒回至近一個月前的9月1日，自媒體“呦呦鹿鳴”發(fā)布文章《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》，引起輿論一片嘩然。但到了現(xiàn)在，外界對案情的關注度已大不如前。
在地圖上，從南到北畫一條直線，在這條線上的北上廣深，每天都誘惑著來自四面八方的年輕人。他們中的一些人住進象征著“消費升級”的長租公寓，享受到較好的居住環(huán)境的同時，也或多或少的擔任著“人肉綠蘿”的角色，吸收著空氣中的甲醛。
同樣在這張地圖上，長租公寓似乎乘上了一輛高速行駛的列車，拿房、搶房、裝修、出租。到目前為止，自如已插上9面旗幟，用戶達到160萬人，自如身后站著的還有蛋殼、魔方、泊寓......房源成發(fā)展之本，資金則是引擎，二者缺一不可。只是，代價可能是租客的健康。
“甲醛問題未來可能會全面爆發(fā)，自如‘甲醛房’只是個開始。這個事情讓租客意識到甲醛問題的存在，當租客真的認真檢測甲醛的話，新裝修出租的房子合格的可能根本沒有幾套。”合屋創(chuàng)始人羅鳳鳴告訴無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）。
然而，誰也剎不住車。
空置能解決甲醛問題嗎？
對于甲醛問題，租客面臨的是維權困難的窘境。
現(xiàn)有研究表明，室內(nèi)甲醛污染與誘發(fā)白血病存在一定的相關性，但還缺乏循證醫(yī)學的證據(jù)。目前既證明不了“甲醛污染導致了白血病”，但也排除不了這種可能性。
甲醛污染與白血病的因果關系無法確定，讓不少人的維權索賠以失敗告終。據(jù)《北京晨報》報道，2015年，某孕婦入住自如公寓后，確診患白血病并引產(chǎn)，丈夫劉某檢測后發(fā)現(xiàn)室內(nèi)空氣中甲醛、總揮發(fā)性有機化合物TVOC濃度超標。但其丈夫后續(xù)兩次起訴均失敗，因其無法證明空氣質量與患病因果聯(lián)系。
中國裁判文書網(wǎng)顯示，目前30份關于甲醛超標疑似引發(fā)白血病的相關文書中，偶有患病一方勝訴，但是多數(shù)患者則要面臨無法鑒定病情與甲醛有關的難題。
▲自如從上線以來，多次被爆出甲醛問題。
驚慌的自如客正惴惴不安討論著甲醛問題。自如方面表示，9月24日開始，所有首次出租房源，配置完成后，必須同時滿足空氣質量經(jīng)權威機構檢測合格且空置30天以上才能上架出租。
一位不愿透露姓名的自如員工告訴無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）：“現(xiàn)在公司規(guī)定下來之規(guī)定要空置30天才會出租，之前裝修完就立馬出租了。”
在“甲醛問題”被曝光之前，自如的空置期形同虛設，而這個問題不止存在自如身上。
無冕財經(jīng)研究員4月份走訪深圳泊寓茶光路店發(fā)現(xiàn)，不少房間正在裝修，工人們在房間與電梯間來回穿梭，電梯中有刺鼻的油漆味，而拿著大包小包行李的租客正準備入住。
羅鳳鳴甚至認為，長租公寓的空置期更像是個偽命題?！伴L租公寓有的一次簽約拿房最少也要一兩百套，空置一個月的話要產(chǎn)生多少成本？裝修污染一個月就能解決？這個時間段并不是標準答案?！?/p>
他表示，長租公寓的盈利來源有兩點：控制成本和租金差?？刂瞥杀镜脑?，有一部分的影響因素則在于控制材料成本，材料成本將決定裝修污染程度。這塊不僅不透明還缺乏監(jiān)管。
東西碼頭創(chuàng)始人楊琳告訴無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing），公寓改造有硬裝軟裝之分，軟裝主要是添置家具，裝修污染較少；硬裝涉及到拆墻、刷墻，可能是裝修污染中最嚴重的部分。甚至，有的公寓會貼地板膠來節(jié)省成本，而地板膠則會造成極其嚴重的甲醛污染。
“長租公寓行業(yè)是裸奔的狀態(tài)，如果政府有明文規(guī)定，新裝修的長租公寓必須通過環(huán)保檢測，通不過就進行嚴厲處罰，大家還會這樣嗎？”羅鳳鳴反問。
事實上，對于長租公寓來說，空置是問題，空置多久也是問題；裝修成本是問題，裝修污染程度也是問題。而所有問題最后指向的則是租客的健康。
長租公寓能慢下來嗎？
自如試圖以一個月的空置期來解決甲醛問題，成效如何還未可知。但明確能看到的是，自如將為此必須承受資金壓力，并且需要放慢擴張步伐。
但放慢步伐似乎與自如的盈利模式相悖。
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領曾公開表示，要做到10萬間房，公寓品牌的盈利情況才有可能改善；規(guī)?；?，在租賃業(yè)務基礎上延伸出的生活消費、場景零售、社群運營、社區(qū)服務等增值業(yè)務的空間也更大。
▲長租公寓在市場上的占比預計將持續(xù)提升，數(shù)據(jù)來自貝殼研究院。
跑馬圈地、縮短資金回籠周期、不斷加杠桿擴規(guī)模，這些成為長租公寓獲得規(guī)模性盈利的共通辦法，后果便是行業(yè)競爭白熱化。
為了給東西碼頭找房源，楊琳在談第四棟樓，但談到最后她已經(jīng)放棄簽約，“一套毛坯房，最后簽下來一間房子成本要2200元，太貴了。”這不是她遇到過的第一棟簽不起的樓，此前她遇到過開價比她高近乎一半價格的同行，也遇見過一次性交完房租爭取一房東的同行。
“長租公寓現(xiàn)在更像是資源性行業(yè)，因為房源不可再生，這家簽完另一家就會沒有。然而對于公寓運營者來說，只有把房源拿到才有進一步發(fā)展的可能?！绷_鳳鳴分析。
自如員工告訴無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）：“拿房成本這塊，我們內(nèi)部會有嚴格的測算，當然如果遇到位置特別熱門的房源我們必須得搶，但是8000元簽下來的價格，只能5000元租出去，所以我們也不敢溢價太多，還是取決于房源條件?！?/p>
拿房競爭激烈，租金價格水漲船高，公寓運營者就更需要資金。資金問題正在加劇行業(yè)洗牌速度，而長租公寓本身是微利行業(yè)。
中國租賃市場一直存在著租金回報率低、回報周期長的特點。數(shù)據(jù)顯示，2016年中國一線城市租金回報率分別是北京1.36%、深圳1.34%、上海1.33%、廣州2.14%。當下因為租金差的空間越來越小，長租公寓回報周期甚至延長至5-8年。
“現(xiàn)在大家投資都很謹慎，人家投資你，如果你半年能回本那他們很樂意投資，如果一年才能回本，可能就要觀望一下，長線投資很少人會想做?！睏盍照f，“但是公寓投入大，回報周期又很長，投資者會更加謹慎?！?/p>
今年8月宣布破產(chǎn)的鼎家公寓，除內(nèi)部管理問題外，業(yè)務長期虧損、擴展速度快也是導致其資金斷裂的重要原因。
▲去年以來倒閉的長租公寓名單。
根據(jù)地產(chǎn)研究機構克而瑞統(tǒng)計，2017年共有GO窩公寓、Color公寓和好熙家公寓等5家宣布關閉，原因多是經(jīng)營不善、資金困難、盈利難等原因。即使是YOU+、魔方、窩趣等一些知名品牌，上一輪融資時間也要追溯到2016年或2017年初。
中國市場化融資利率仍然長期在4%以上水平，企業(yè)融資成本較高，特別是對于輕資產(chǎn)的長租公寓公司，用ABS等融資工具進行融資，成本在8%以上。
▲房租證券化的運行模式。
另外，中國的長租公寓行業(yè)還處在初步發(fā)展階段，自持物業(yè)的公寓運營者少之又少，絕大部分采取的都是“二房東”模式，注定要被一房東制約。
以自如為例，其主要簽約的房源為商品房，簽約時間基本在三到五年左右。如此短的簽約時間，自如如何保證回本及盈利？
“小區(qū)房是可以賣掉的。打個比方，如果我是房東，我簽5-8年的長期合同，如果第三年房價的行情很好，怎么辦？我肯定想要把房子賣了，所以商品房的弊端就在這里?！睏盍照f，“如果你讓他們（指自如）按照比較人性化的標準去裝修，這個房子還沒回本，可能它的周期就到了，他們相當于白干一場?！?/p>
“現(xiàn)在這個階段，大家想的不是怎么活得更好，而是先要活下去。”世聯(lián)廣州公寓部兼商業(yè)部總監(jiān)莊文杰說。
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