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中國(guó)鄉(xiāng)村，一個(gè)看似臟亂差的空心村正在回歸美麗田園。

未來(lái)的鄉(xiāng)村正印證陶淵明《歸園田居》里對(duì)耕讀生活的最真切的描述：“方宅十余畝，草屋八九間。榆柳蔭后檐，桃李羅堂前。曖曖遠(yuǎn)人村，依依墟里煙。狗吠深巷中，雞鳴桑樹顛。”

然而鄉(xiāng)村要回歸田園，進(jìn)入旅居時(shí)代。還需經(jīng)歷鄉(xiāng)村資源的要素變革，通過聚人、聚錢、聚地來(lái)盤活現(xiàn)有的鄉(xiāng)村資源。

第一個(gè)要素：人

一方面，中國(guó)城鎮(zhèn)化率從1995年的29%飆升至2018年的近60%，城市人口愈發(fā)稠密。城市人向往田園生活的理念也逐步的擴(kuò)散開來(lái)。從最早的租售大棚房滿足城里人田園生活，到現(xiàn)在的鄉(xiāng)村民宿。無(wú)一不在告訴市場(chǎng)，到鄉(xiāng)村里有一個(gè)小院子，度假、養(yǎng)老、發(fā)呆，遠(yuǎn)離城市的喧囂，享受當(dāng)下的寧?kù)o。

而鄉(xiāng)村振興也真正的離不開城里人，這不僅僅是因?yàn)猷l(xiāng)村需要他們來(lái)投資創(chuàng)業(yè)——生產(chǎn)，更重要的在于需要他們來(lái)消費(fèi)——生活，歸根結(jié)底，城里人換一種環(huán)境到鄉(xiāng)下小住、旅居是鄉(xiāng)村振興的落腳點(diǎn)和動(dòng)力源。

另一方面，農(nóng)村人口從1995年的最高峰8.6億，下降到2018年的5.6億整整減少了3億人。3億人離開農(nóng)村的現(xiàn)狀，不覺讓農(nóng)村人口愈發(fā)凋零！

 2018國(guó)家統(tǒng)計(jì)局農(nóng)村司組織全國(guó)省 (區(qū)、市) 統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局各調(diào)查總隊(duì)開展了“鄉(xiāng)村振興之路”調(diào)研活動(dòng)。全國(guó)共調(diào)研了1103個(gè)村。受訪農(nóng)民最期盼的是“生活富裕”, 占40.0%;其次是“產(chǎn)業(yè)興旺”, 占22.7%;對(duì)“生態(tài)宜居”、“鄉(xiāng)風(fēng)文明”和“治理有效”分別占17.6%、13.8%和5.4%。

同時(shí)有52.3%認(rèn)為，人才是鄉(xiāng)村振興是最急需解決問題之一。

要想解決人的問題？除了國(guó)家大力支持人才振興戰(zhàn)略以外，為了鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，進(jìn)城人員返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)和鄉(xiāng)村發(fā)展新居民的遷入。

然而，目前返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)仍然存在政策扶持實(shí)際落地問題，許多人都被土地紅線、大棚房帶來(lái)的損害給嚇怕了，不敢盲目再投。鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)少了投資、少了產(chǎn)業(yè)，毫無(wú)疑問就會(huì)減少老百姓的收入，以前還可以就近找個(gè)農(nóng)業(yè)基地上班，現(xiàn)如今不少包地的企業(yè)退耕了，現(xiàn)在估計(jì)也就只能種地或者外出打工了，在新一輪鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略下，需要更多的思考投資者的安全性及老百姓就業(yè)的穩(wěn)定性。這樣才會(huì)讓更多的人愿意留在鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)村的招商引資才會(huì)成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)。

而新居民的遷入，已經(jīng)成為許多鄉(xiāng)村發(fā)展的必要，這些新居民并不是城里的游客，而是舉家遷入鄉(xiāng)村；帶著自己的事業(yè)、夢(mèng)想、技能、創(chuàng)意，給鄉(xiāng)村增添不一樣的活力。把原本城市的生活態(tài)度帶到鄉(xiāng)村，改善鄉(xiāng)村居住環(huán)境的同時(shí)，同鄉(xiāng)村一起發(fā)展。

在這一點(diǎn)上，四川的明月村就是一個(gè)很好的例子。政府搭臺(tái)，輕投資撬動(dòng)上億的項(xiàng)目不說(shuō)，還吸引100多個(gè)新村民來(lái)這里居住、創(chuàng)業(yè)，4年時(shí)間引入40多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)村，把村民的宅基地變成了藝術(shù)空間和民宿，還把本地的返鄉(xiāng)青年也吸引了回來(lái)上班，通過引進(jìn)雷竹產(chǎn)業(yè)（讓農(nóng)業(yè)變景觀），讓村民增收、脫貧，通過旅游合作社統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，成為2019年，文化和旅游部公布的第一批全國(guó)鄉(xiāng)村旅游重點(diǎn)村。

Δ明月村的新村民

Δ明月村承載的項(xiàng)目（一）

Δ明月村承載的項(xiàng)目（二）

第二個(gè)要素：錢

同樣，在2018國(guó)家統(tǒng)計(jì)局農(nóng)村司組織全國(guó)省 (區(qū)、市) 統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局各調(diào)查總隊(duì)開展了“鄉(xiāng)村振興之路”調(diào)研活動(dòng)中顯示，鄉(xiāng)村振興最急需解決的是資金問題。長(zhǎng)期以來(lái)，資金、土地、人才等各種要素單向由農(nóng)村流入城市，造成一些農(nóng)村嚴(yán)重“失血”“貧血”，制約農(nóng)村地區(qū)發(fā)展。而在未來(lái)的鄉(xiāng)村振興路上，資金回流鄉(xiāng)村已經(jīng)成為一個(gè)趨勢(shì)。

一方面國(guó)家，將在5年內(nèi)籌集7萬(wàn)億來(lái)支持鄉(xiāng)村振興的發(fā)展。這里邊除了國(guó)家財(cái)政的直接投入以外，更多的是靠鄉(xiāng)村自己“造血”。由此，農(nóng)村金融、社會(huì)企業(yè)參與、新鄉(xiāng)賢的加入也是不可小覷的資金來(lái)源。

這時(shí)候，可能大腦仍會(huì)浮現(xiàn)一個(gè)反問？鄉(xiāng)村到底是什么吸引你到這里來(lái)投資的？

近年來(lái)，歐美甚至韓日國(guó)家的游客，專往中國(guó)最偏僻、最封閉的地方拍跑，甚至一頭扎進(jìn)我國(guó)一些幾乎沒有怎么開發(fā)、還處于原生狀態(tài)的鄉(xiāng)村，而非那些已經(jīng)開發(fā)成熟的景區(qū)。他們所追逐的就是迥異于城市環(huán)境的生態(tài)和生活，所體驗(yàn)的是中國(guó)5000年的文明和文化。

因?yàn)?，中?guó)鄉(xiāng)村攜帶著中華文明的基因，有文化、有歷史、有家族、有獨(dú)特的生活方式，離開鄉(xiāng)村無(wú)法解讀中華文明。中國(guó)鄉(xiāng)村的價(jià)值不僅屬于中國(guó)，而且屬于整個(gè)人類，那是我們生活的凈土，我們靈魂最后的棲息地，我們共同的家園。

這個(gè)理由貌似有點(diǎn)高大上了，我們來(lái)看一個(gè)精品案例。

在北京延慶區(qū)劉斌堡鄉(xiāng)的小觀頭村，為了盤活村內(nèi)的閑置房屋，村里同隱居鄉(xiāng)里合作，2017年10月，村里向延慶區(qū)申請(qǐng)了70多萬(wàn)的扶植低收入村的基金，將兩個(gè)閑置農(nóng)房改為民宿，并取名為“先生的院子”2017年9月底開始動(dòng)工，11月完工，12月測(cè)試，2017年12月31日如期開放，閑置的房屋搖身一變，成為帶領(lǐng)全村致富的“金屋”。

Δ改造前

Δ改造后

隨后，村委會(huì)在村中成立了“小觀頭旅游合作社”，并以合作社名義向農(nóng)商銀行貸款150萬(wàn)元，采取“合作社+村民+社會(huì)運(yùn)營(yíng)公司”的運(yùn)營(yíng)模式發(fā)展，目前“先生的院子”民宿平均入住率在60%-70%，去年（2018年）12月，兩套村集體閑置農(nóng)宅改造的院子賺的錢，向全村分紅，低收入農(nóng)戶每人分紅750元，普通村民每人分紅650元。新增的院子，一處院子一年可以賺10萬(wàn)元，12個(gè)院子每年能為村里帶來(lái)100多萬(wàn)元的可觀收入。

Δ合作社分紅現(xiàn)場(chǎng)

不斷的摸索，也讓這種村域共建的鄉(xiāng)村項(xiàng)目成為大家學(xué)習(xí)的榜樣。原鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)融合的開發(fā)思路讓更多業(yè)內(nèi)人士研究學(xué)習(xí)。如何挖掘城里人來(lái)農(nóng)村的價(jià)值，如何尋找到與村集體的合作莫斯、如何引流/激活鄉(xiāng)村的活力，實(shí)現(xiàn)三產(chǎn)融合？并不是每一個(gè)項(xiàng)目都能做到如此好的結(jié)果，但發(fā)展路上總有學(xué)習(xí)、探索共建的價(jià)值！

第三個(gè)要素：地

在釋放農(nóng)村土地制度改革紅利的同時(shí)，我們究竟會(huì)成為先驅(qū)還是先烈。

毫無(wú)疑問，在過去的一些農(nóng)旅項(xiàng)目，有很大一部分成為了先烈，他們不是被市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和經(jīng)營(yíng)不下去而死掉，而是在土地浪潮里被政策擊垮了。

要想成為土地紅利的先驅(qū)者，還需具備哪些因素，才能讓自己的項(xiàng)目真正迎接鄉(xiāng)村旅居時(shí)代的到來(lái)？

①——無(wú)址可選也要選

返鄉(xiāng)情節(jié)讓自己深陷土地開發(fā)的問題，一般情況，自己家鄉(xiāng)的土地資源有限，而作為開發(fā)者，經(jīng)常會(huì)無(wú)址可選也要選?？上攵Ч麜?huì)是多么的慘。

②——有地就先拿下再說(shuō)

許多老板拿地比較心切，看著土地只有幾十元一畝，就拼命的承包下來(lái)，其實(shí)他也沒有做好充分的休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃，只覺得這里依山傍水挺好，到手之后再去為它量身定做合適的衣服。至于效果如何，恐怕只能聽天由命了，做好了是一塊肥肉，做不好只會(huì)成為燙手的山芋。

③——跟著感覺走

拿完地跟著感覺走，在自己還沒做好萬(wàn)全的投資計(jì)劃時(shí)，就開始動(dòng)工，把原本的小土坡推平、把池塘填平、把地上種上果樹，問自己為何要這樣干？回答說(shuō)：總不能讓地空著吧。

而做過農(nóng)業(yè)的都清楚，這樣干農(nóng)業(yè)，只有賠死。

根據(jù)項(xiàng)目特性和規(guī)劃用途，合理選擇土地性質(zhì)，減少開發(fā)成本。

①傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)：種植、養(yǎng)殖、果園、茶園等，可以用農(nóng)用地或者少量的配套用地

②民俗類鄉(xiāng)村旅游：就需要農(nóng)用地、附屬設(shè)施、配套設(shè)施用地、民俗設(shè)施用地、游樂用地、停車場(chǎng)、鄉(xiāng)村居住用地、餐飲用地等。

③田園綜合體：更多的是農(nóng)業(yè)用地，但又不同于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，需要配套少量建設(shè)用地，需要綜合理解和集成應(yīng)用土地政策。

許多莊主幫的粉絲都以農(nóng)旅項(xiàng)目為主，無(wú)論是什么樣的組織形式、業(yè)態(tài)引入，都會(huì)涉及到詳細(xì)模塊的土地利用布局。

比如，我們項(xiàng)目的種植區(qū)，可以承包經(jīng)營(yíng)或流轉(zhuǎn)土地；萌寵動(dòng)物園，就得是非永久基本農(nóng)田用地，辦理設(shè)施農(nóng)用地手續(xù)；戶外的一些娛樂設(shè)施，不要硬化地面、可移動(dòng)的辦理設(shè)施農(nóng)用地手續(xù)。草坪，農(nóng)用地或者設(shè)施農(nóng)用地；停車場(chǎng)，硬化的原則上辦理建設(shè)用地手續(xù)，不硬化的可以考慮配套設(shè)施中的晾曬場(chǎng)等辦理設(shè)施農(nóng)用地手續(xù)，不硬化且季節(jié)性的，按照原用途管理。

到2020年，鄉(xiāng)村振興取得重要進(jìn)展，制度框架和政策體系基本形成，無(wú)論是現(xiàn)在的土地治理還是精準(zhǔn)扶貧，都在為鄉(xiāng)村振興提前鋪路，許多村也在陸續(xù)做鄉(xiāng)村規(guī)劃，調(diào)整土地利用布局和報(bào)規(guī)。一直到2050年，鄉(xiāng)村要實(shí)現(xiàn)全面振興，期間自然會(huì)給業(yè)態(tài)發(fā)展所需要的土地留出投資空間，在迎接鄉(xiāng)村旅居時(shí)代來(lái)臨前，你需要的本領(lǐng)是如何讓自己的項(xiàng)目與鄉(xiāng)村結(jié)合發(fā)展，成為鄉(xiāng)村綜合體不可或缺的一部分。

文章最后，我們總結(jié)一下：

農(nóng)旅項(xiàng)目，一定是未來(lái)鄉(xiāng)村旅居時(shí)代的重要推手。有誰(shuí)會(huì)說(shuō)，這不是一種溫情的生活感受呢？在鄉(xiāng)村柵欄上爬滿牽?；ǖ霓r(nóng)家小院里，懶坐在帶著苔痕的石桌旁，小狗小貓環(huán)伺周圍，干柴和鐵鍋烹制的香椿炒雞蛋、用帶著老繭的雙手捧上。這種親情化的服務(wù)和生活化的體驗(yàn)，體現(xiàn)了顧客從旅游到旅居，從大眾到小眾的回歸。

關(guān)于鄉(xiāng)村與業(yè)態(tài)融合發(fā)展，你還有哪些思考和想法，歡迎文末留言、評(píng)論！